年报潮来袭：房企控速降成本 趋向低调化

每年3月，各大上市公司开始发布年报，对房企来说，不管是正在冲击“千亿阵营”，还是身处其中，年报都将对去年业绩进行集中展示，并为下一年的业绩目标提供调整方向。

一年前，在二三梯队房企高歌“冲击千亿”时，“万碧恒”三家头部房企发出“活下去”、“提质控速”、“高质量发展”的声音略显微弱。今年3月，进入“千亿阵营”的房企高歌已不再，“重质量”、“去杆杠”、“降成本”、“控风险”成为未来发展的新方向。房企制定2019年业绩目标时愈发谨慎，众多企业调低规模，更有甚者业绩目标低于去年。对此，业内人士看来，今年房企的日子或许比去年更难，融资依然会是难题，现金流将承受更大压力。

控速度 业绩目标更为稳健

据中房研协近日发布的《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，2018年，500强房地产开发企业总资产均值为603亿，同比增长26.23%，增速较上年回落2.29%。

其中，增长态势最为强劲的为TOP30-50的中型房企，该梯度房企的销售金额与销售面积均值增长率分别达到了59.42%、55.79%；相较而言，TOP11-30的大中型房企，整体增速开始放缓，上述梯度房企的销售金额与销售面积均值增长率分别为43.45%、51.28%；TOP10的龙头房企，增长较为稳定，销售金额均值增长率为21.58%

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，相较而言，头部企业增长更为注重质量，二三梯队中型企业则追求规模，利用高周转缩短与头部企业的差距。2018年，中梁、正荣、中南置地、祥生地产等13家企业通过良好的业务布局和营销策略，实现了销售千亿元的突破。

纵观2018各家业绩，多数房企完成业绩目标。其中，阳光城、世茂、新城等在11月提前完成了全年目标。作为标杆房企的万科，2018年并没有设定销售目标，但是提出了6300亿的回款目标，以践行其有质量发展的目标。

面对今年的大环境，许多企业在制定2019年度业绩销售目标时更为谨慎。首创置业曾提出“2019年销售额争取突破1000亿元”的目标，今年的业绩会上，将2019目标降为了800亿元；越秀地产将2019年的合同销售目标定为680亿元，目标增长率为18%；相比2018年初定下的220亿元内地销售目标，九龙仓集团今年180亿元的销售目标着实下调近两成……除此之外，新城控股、富力集团、滨江集团、当代置业均主动放缓了自己的步调，调低2019年销售目标增速。

降成本 管理运营趋于精细

2018年初政策延续“房住不炒”的基调，而后各地调控升级政策陆续出台，相关部门加强了各类融资渠道的监管。国家统计局数据显示，2018年房地产开发企业到位资金16.59万亿元，同比增长6.4%，增速较上年有所回落。

一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，受去杠杆以及融资政策收紧影响，国内贷款、个人贷款以及利用外资都有所降低，增长主要来自于自筹资金与定金及预收款部分。

由于融资成本走高，财务费用占比上升，房企成本费率继续增长。

“这主要得益于行业逐渐进入精细化运营阶段，企业从产品、管理、服务方面挖掘利润空间，控制成本，开源节流。”严跃进称，在行业下行、增长放缓背景下，房企有质量的增长更加落到实处。随着企业不断深挖，提升产品、服务、管理能力，行业潜力将进一步释放，整体仍有较大发展空间。

近两年，房企开始重视向管理要效益，内部管理和运营趋于精细化。以恒大为代表的众多房企提出开源节流，在企业内部开展降本增效的活动。房企愈加追求人均效能，通过剔除人员冗余或重新竞争上岗，优化用工结构，降低人员成本，并预备适应行业换挡期内企业战略调整下的未来用人需求。此外，进行员工激励，加入跟投、股权激励的企业越来越多，如福晟、新城、阳光城、泰禾等。虽然房企人员结构调整尚有争议，但从侧面说明房企精细化管理、成本控制的意识在增强。未来，房企将更多在管理、运营管控上发力。

万科

收敛聚焦 艰难转型

2018年9月万科秋季例会上，会场写满了“活下去”三个字，引发外界极大关注。在2019年3月26日召开的万科2018年度业绩发布会上，万科董事会主席郁亮再谈“活下去”。

郁亮称，“活下去”是对自己说的，万科是危机感驱动的公司，“2012年判断进入白银时代，在白银时代启动转型，才会有充足的时间，等到青铜时代再转型就来不及了。”

万科总裁兼首席执行官祝九胜说，“行业既有机会又有行业集中度提升的挑战，万科过去几年对规模的依赖变得不那么严重，不再在规模上做线性的比较。”他表示万科进行了租赁、物流、传统物业管理三个方面的探索。转型的路很艰难，但我们自己很坚定。

虽万科已启动多元业务布局，其主营住宅销售业务同样亮眼。

万科2018年年报显示，全年实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%；营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%。

“我们每个业务都有自己的基本盘。比如万科物业，它的基本盘就是住区管理业务，有了这个业务他才能获得客户的认可。”郁亮称，未来一段时间，万科将收敛聚焦。

“收敛聚焦不是砍树，而是修枝剪叶，这样才能结出来更多的果实。我们先求根基稳固，才能开枝散叶。我们要把事情做对，勤练内功，我们就会为未来赢得发展的基础。”郁亮如是说。

佳兆业

优质土储 领跑湾区

2018年，佳兆业顺利完成全年销售目标，实现合约销售额700.6亿元，同比增长57%。合约销售均价为每平方米18261元，同比上升14%，合约销售面积达383.7万平方米，同比增长38%。数据显示，佳兆业2016-2018合约销售年复合增长率达到53%，上升趋势明显。2019年佳兆业的销售目标为875亿元。

佳兆业重点布局大湾区、长三角、华中、华西及环渤海五大城市群。截至2018年年底，佳兆业总土储达到2400万平方米，可售货值超4600亿元，覆盖全国45个城市，共拥有152个房地产项目。在充沛的土地储备中，一线和重点二线城市占比达到80%，据此次披露的年报显示，2019年佳兆业整体可售资源约1580亿元，可售面积约880万平方米，其中一线城市可售资源占总体的46%，二线城市约占48%。

除了优质的储备，佳兆业也在着眼新的赋能。集团新增土储的方式，以旧改供应和收并购为主，2018年获取项目逾30个，并在全国战略布局中增添海南拼图。

作为以深耕粤港澳大湾区为核心的企业，以湾区为大本营的佳兆业坐拥粤港澳大湾区的广袤土储。报告期内，佳兆业在大湾区内共有1300万平方米的土地储备，占总土储的54%，其中以深圳、广州及惠州布局为主。大湾区的土储货值近3400亿元，占全部货值的73%，其中深圳货值占比达到1600亿，占据大湾区货值的半壁江山。

龙湖

放缓增速 谨慎乐观

“谨慎、乐观”成为今年龙湖业绩会的关键词，龙湖集团CEO邵明晓在现场表示：“未来三年，龙湖核心盈利增幅会在20%以上，今年目标2400亿。”

回顾2018年，龙湖全年合同销售额同比增长28.5%至2006.4亿元，而2017年龙湖合同销售额同比增长77.1%，这一增速相比于2017年有所下降。

对于2019年的市场，龙湖集团CEO邵明晓的判断是“市场不会再出现暴涨行情，我们的态度是谨慎、乐观”。鉴于此，龙湖将今年的销售目标定为2400亿元，同比增速为19.62%，预计在售主力项目将达到207个，其中71个为全新项目。

龙湖去年新增91个项目，加大了重庆、成都、杭州、青岛等都市圈热点二线城市的布局，同时也进入了南昌、郑州、贵阳、东莞等11座新城。整体来看，龙湖在2018年新增收购土地储备总建筑面积为2189万平方米，权益面积1372万平方米，平均权益收购成本每平方米5297元。

此外，龙湖的营收和利润的增长成为亮点。财报显示，龙湖在2018年营业额1158.0亿元，同比增长60.7%。其中，投资性物业收入40.9亿元(不含税收入)，同比增长57.7%。同时，2018年，龙湖的净负债率为52.9%，在手现金452.6亿元。综合借贷总额1198.2亿元，平均借贷成本为年利率4.55%。