严厉调控下 龙头房企靠什么实现逆市飘红

2018年，全国房地产销售额创下近15万亿元的新高；同时千亿房企扩大至30家，头部房企的市场占有率进一步提高。据中原地产研究中心统计，截至3月27日，已有42家上市房企发布2018年年报，其中七成房企的利润上涨。

值得注意的是，2018年涌现出一批发展迅速、增长惊人的房企，如新城控股、中梁地产、阳光城、金茂等，均在这一年实现了业绩上的突飞猛进。

如新城控股近日公布的业绩显示，2018年实现2210.98亿元的合同销售额，完成了销售目标的122.83%，销售额同比增长74.82%，并首次跻身行业TOP10。

那么，在调控最密集的2018年，这些龙头房企靠什么实现了业绩上的巨大增长？

为此，《每日经济新闻》记者特别聚焦新城控股，试图剖析其2018年销售额同比增长超七成、在TOP10房企中增速名列第一的深层原因。

聚焦1：如何研判市场大势

“现在的市场，光有勇气没用。对大势的预判，才决定企业之后的命运，企业首先要有清晰的大势预判。比如调控严厉的一二线城市，如果固守，一方面没有土地供应、一方面没有房价上涨，势必不可能从中获得业绩增长，结果只能靠卖项目艰难度日。”一位接近新城控股的业内人士告诉《每日经济新闻》记者，新城控股2018年的业绩增长，颇受益于战略判断。

截至2018年底，新城控股已进入国内98座城市，包括上海、天津、重庆、杭州、南京、苏州、青岛、西安、成都、宁波、长春、常州等，全国开发中或已完成项目为461个。

上述人士表示，新城在住宅方面贯彻“以上海为中枢，长三角为核心，向珠三角、环渤海及中西部地区扩张”战略布局。

其透露，新城是以全国化布局寻找机会性城市进入，比如综合考虑当地人口、消费市场满足等投资模型，看市场、人口、商业的业态，来判断是否进入，布局何种产品。比如三四线城市，新城是以当地商业中心为定位，很多商业综合体进驻之后，会带动很多合作品牌在当地的“首次进入”，带动当地的消费升级。

记者了解到，目前新城的商业，布局在省会城市和一线城市的有34座，布局在地级市的有44座。另外，新城在北海、钦州、汉中、延安、泰安等次级城市，也均有布局。

“比如安徽，很多地级市都是人口大市，山东也是，比如临沂有着一千多万人，经过市场调研部门和第三方机构的共同分析发现，这类城市的年龄、消费水平、男女比例、品牌喜好、消费层次等都有商业服务的空间，所以开展了拿地，并且后期的运营也是基于这些大数据的商业智慧化运营。”新城控股一位内部人士表示。

其告诉记者，在很多新进驻的城市，新城先做的都是综合体，这是很多开发商不具备的能力。而新城的商业综合体有大量配套住宅和少量可售商铺，这部分现金流可以平衡大商业的成本，好的项目能覆盖70%~80%的成本。

聚焦2：如何实施战略

就目前新城控股的拓展模式而言，“以商业带动”依然比较明显。

上述内部人士表示，在新城内部，分住宅开发事业部和商业开发事业部，在对当地的区域市场土地、地方政府进行尽调后，通过商住协作，来尽量占据当地市场份额。

“具体来说，商业可以成为投资拓展的急先锋，熟悉当地市场，后续住宅团队再进驻，并开始深耕，不断提高市场占有率、美誉度。”在其看来，通过商业的发展，来带动地块商业环境提升，也能有效提升住宅类物业的去化速度。

对于新城控股的“住+商”协作模式，民生证券分析认为，商住协同拿地能有效降低土地成本，这是新城控股会普遍选择商住地块的原因之一。“这样做的逻辑是，从发展的思路来看更侧重于获取商住用途的大型地块，通过协同效应来实现项目收益的最优化以及可持续化。”

“用商住协同，新城在一些不熟悉的市场，也能相对较快地建立品牌熟悉度。比如江西南昌，新城在进入这个城市时，在先入了商业，对当地市场进行摸底、建立关联，当然后面也给商业做了许多配套住宅，住宅和商业完全打通，来实现相互带动。”该内部人士表示。

实际上，有业内人士指出，从各地区商业的运营来看，吾悦广场的同质化倾向较为严重，虽然可以有效保证落地速度，但同地区的文化风貌以及文化结合的紧密度不够，也缺乏自身的明显商业标签。

不过从数据看，新城旗下商业不乏运营良好的综合体，例如上海青浦的吾悦广场，作为其第一家商业综合体，18~24个月内即完成从拿地到满铺开业的过程，目前运营良好。再如目前处于成熟期的武进吾悦广场，2012年开业当年即实现盈利，并在2016年租金及管理费收入过亿元。

“如果说住宅是冲规模，那么商业是未来业绩增长点。”接近新城的人士告诉记者，对于已经进驻的城市，王振华董事长每周会亲自带队开“一城一策”的例会，甚至研究到一个城市的某块区域，进行区域研判。并且对可行的区域，主张区域深耕，拿更多的地，提高市场占有率。

而在住宅方面，新城的投资逻辑是从省会城市副省级城市向周边拓展，以深耕提升市场占有率。例如在长三角地区，新城有南京公司、苏南公司、苏州公司，围绕大都市的核心城市陆续进驻并深耕。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，以商业为“敲门砖”有一个好处，即配合地方政府打造城市中心商圈的需求，巧妙运营吾悦广场的品牌影响力和运营能力，能大大提升落户当地的成功率和受支持度。

聚焦3：如何提速

商业和住宅齐抓，则不得不面临外界对“周转率”的疑问。

《每日经济新闻》记者估算后发现，新城控股2018年度的总资产周转率为0.211，存货周转率为0.336，均较2018年的0.073和0.107有大幅提升。

但上述接近新城的人士强调，高周转是资金的高周转，不是建设工程的高周转。从公司角度来说，要设立一个考核的导向，同时配足人力和物力给予强大支撑。

“和单做住宅不同，部分房企会结合商业地产的开发，通过自持性大型商业地产一方面可以保证企业长期发展，另一方面也有利于资金融通。”其表示。

值得注意的是，新城控股2018年的回款率高达92%，处于行内领先地位。

要实现高周转，标准化尤为重要。

记者了解到，新城控股是将产品的标准化做到了80%，以解决设计瑕疵，避免产品质量和缺陷。与此同时，解决工程质量的均衡性问题，管控施工、把控标准和工期，来提升建设进度。新城把“标准化”和“创新”进行了8:2的划分，以匹配当地城市的特质和需求。

对于2019年，新城控股方面表示，目前公司已经进入了行业TOP10，而到了一定规模，就必须对产品品质、合理负债、产品服务的提升都有更高要求，把均衡性提高。所以今年会反对单纯规模论，做好地域深耕，做品牌落地，即提升知名度和美誉度。

“如果在区域里的品牌无法跟上，公司会很难实现区域深耕，就很难获得溢价以及政府支持。这很重要，均衡性已经提上了集团议程。”上述新城控股内部人士表示，虽然进入TOP10后企业的增速可能相对值会变慢，但只要增长一点，带来的规模绝对值是很庞大的。