曾经最宜居的城市 如今终于迎来了楼市滑铁卢

珠海，典型的双面城市。

来珠海之前，我以为这里小家碧玉、风景宜人；来珠海之后，我却见识了地王坍塌、产业高估。

就在调研珠海的时候，这个粤港澳大湾区最宜居的珠海，也硬生生被楼市逼得无路可退。

1

粤港澳的9大城市中，分工不同、定位不同：

深圳 明显是粤港澳大湾区毫无争议的一哥，是中国城市化进程的样板；广州则显示了城市的张力，能够将城市版图南北横跨80公里、东西纵贯60公里；

佛山、惠州、东莞 三个城市是融城的最佳代表，临穗、临深，毫不保留的奔向大城市；

中山 则代表了城市的分裂感，主城向上、东部扑向南沙、南部奔向珠海。

江门、肇庆 明显是边缘化的大湾区，别人吃肉，自己只能喝汤，但是尽管这样，依旧比内地很多城市，享受到更多的政策红利、市场红利。

但是，如果仔细研究珠海，你很难一眼看穿。虽然仅有100多万人，但是珠海本身的经济实力非常强，城市地位又非常特殊，无论是自身发展、还是向外延伸，都是游刃有余、进退自如。

如果用两个关键词代表珠海，那么只有两个字眼：

一个是地王，一个是产业。

这两个关键词，贯穿珠海楼市的始终。

珠海楼市的巅峰、幻灭，全部围绕在这两个词上，循环展开、无法逃脱，这是一场无可奈何的宿命。

2

第一点，地王。

我们自己也数不清，这几年，珠海到底拍出了多少个地王。

但是有一点却毋庸置疑，那就是，珠海的地王，几乎是全国地王最悲惨的地方。

地王坍塌的的典型代表，一个是金湾 ，一个是唐家湾 。

我们先说金湾。

2016年7月15日，珠海崇峰以单价19050的楼面价，击败其余30多家龙头房企，从而拿下金湾航空城地王，成为珠海单价新地王。所有人都在欢呼，金湾突破4万指日可待！

但是如今，3年过去了，周边的楼面价依旧停留再1万9的界限，但是售价却死死卡在了2万6上下的关口，即将开盘的龙湖龙光首开·湖城大境，均价2万7。7000元，除去建安、营销、利息，几乎没有利润空间。

但是，这里的地王不是最惨的，至少还能保本。

最狠的是唐家湾。

这个方圆仅仅10平方公里的片区中，拍出的每一块土地都是地王，从1万5直接飙升至2万9，逼近3万大关，也就是说，想要盈利，至少要卖到5万才能保证不亏本。

楼面价最高的4块地王中，雅居乐拿了3块，格力拿了一块，平均楼面价均在2万9上下。更关键的是，所有的楼盘都带精装修，想要保本，售价逼近4万大关。

但是市场却狠狠打了一巴掌。3年过去，高潮褪去，万科精装2万4，首开龙湖天炬精装2万6，前者的楼面价是2万，后者的楼面价仅仅1万5。

楼面价比对方售价还要高，如此畸形的市场，这还怎么玩？

3

第二点，产业。

我们调研的第一站，是珠海的国际半岛居住社区，这里有魅族，有YY，有金山，产业有了，环境有了，当然了，这里的价格也是非常贵的。

泰盈玖悦湾，精装均价3万6；

仁恒海湾半岛，精装均价3万2；

华发绿洋湾，毛坯均价4万；

格力海岸，精装均价3万2-3万8。

这里环境真好，这里房价也真高。不过有一点，就在我们踩盘的时候，很多楼盘在6点就已经关上了售楼部，而且在晚上踩盘才能感受到，片区内部的配套明显不足，人流量还是非常稀少，已经交房的社区亮灯数量非常有限。

有环境、有规划、有社区，唯一缺乏的就是产业、人群。

我们调研的第三站，是珠海的未来——横琴 ，也是房价最高的地方。

就在珠海最高端、最牛逼的横琴，在这里，华发要卖到5万，在它西侧的中冶要卖到4万。

但是，就在横琴一路调研的时候，我们见到了拔地而起的产业园，也见到了数不清的写字楼，当地朋友甚至告诉我们，港澳同胞来到这里置业的比例超过了50%，更关键的一点是，他们不买住宅，一窝蜂的奔向写字楼、商铺和公寓。

于是乎，全部砸手里了。

要知道，这里是珠海，呈现在我们的面前的横琴，一切还都只是开始，这里的价格已经在往5万+去奔了，那么，这里的产业落地、人员填充，等到片区发展的时候，房价要奔到7万+，还是10万+？

可是整个珠海的人口不过100多万，要想填充这么大的新区，需要几十万的人口？需要几十年的时间？

4

太心急了。

这是我对珠海楼市的态度。

没有等待配套落地，没有等待产业形成规模，没有足够的人流进入，却先用房地产的红利收割了一波，提前透支了片区价值，导致后劲不足，一旦市场转冷，就很容易崩塌。

透过北围地王扎堆的片区，我们看了规划图，能够看到当地政府打造“精致片区”的用心和野心：

产住分离：片区西侧集中分布了非常高端、落地的产业，有中以加速器、汽车人产业园等高新产业园；

土拍节奏：仅仅10平方公里的土地上，每一个地块都非常精致，不到百亩，地块方正，而且政府有意控制节奏，从西往东，地块越来越优质；

配套完善：有地铁，有公园，有产业，有海景，大房企进驻，有关新区你想要的全部都有，看起来非常完美；

总结来看，就是这里有就业，有高收入群体，未来会非常精致，成为整个珠海的制高点。但是，一切都在3年后的熊市中，被无情绞杀，绚丽的图景无情崩塌。

随之而来的，是土拍市场的一路下滑，楼面价从3万一路跌至2万的楼面价，在断送开发商的同时，片区价值也被拦腰斩断。

那么，地王频出的金湾片区、炒作最厉害的横琴片区，未来的路又当如何？

珠海，请你慢下来。

5

如果珠海能够慢下来，我觉得价值非常大。

珠海，很小，很精致，很宜居，同时临深圳、临澳门，当地的购买力非常强劲。如果能够稳步发展的话，成为一个集现代化城市、旅游度假城市的可能性非常大。

但是我们最担心的也是这一点，步子迈得太大，再有粤港澳大湾区的红利加持，很飘，很浮。

香洲区外延有唐家湾、有北围，还有新兴的金湾、横琴，每一个片区都有自己主打的概念，或是航空新城，或是深珠通道，或是产业新区，每一个新区的概念都非常大，展望的前景都非常多，但是实际落地的却又非常少。

最后给一些落地性的建议：

1、自住。

珠海主城区的价值是被低估的。如果是自住，首选主城区，以及主城附近片区。

只要位置靠谱、交通便利，比如说华发新城，二手房价格不高，能够淘到2万5的小区，价值很高。

2、投资。

重点关注两个：地王腰斩的片区、斗门。

地王腰斩的片区，只要之前能够冲到3万，证明片区是由价值支撑的，只是需要一个爆发的点；其次，价格足够低、前景广大的片区，比如说斗门，一定要重点关注。