中小房地产商破产背后：银根收紧和市场低迷交织

继3月重庆老牌本土房地产企业重庆典雅房地产开发集团被曝破产重整之后，浙江绍兴保亿置业有限公司、武汉汇新房地产开发有限公司等一批中小房地产商也传出破产消息。去年安徽、重庆、广州等地已经有十多家房地产企业因资金链原因倒闭，十多家房地产企业“淡出”了房地产行业谋求转型，其中比较典型的有宝能地产、浙江广夏股份等。一时之间，房地产行业风声鹤唳。

据《中国经营报》记者了解，由于监管政策的调整，中小房地产企业的倒闭、破产多数源自资金链的断裂，而更重要的是市场销售的低迷和银行贷款的收紧。不断上升的融资成本已经是这些企业难以承担之重，商业银行对于贷款风险控制的力度越来越大。

地产融资难？

在重庆典雅房地产开发集团破产的同时，4家信托公司和14家银行牵涉其中，多笔债务无法执行。事实上，很多地产开发公司在发展过程中一定程度上都需要资金驱动，而金主则通常是银行、信托一类的金融机构。这也意味着，银行对于“钱袋子”捂得紧不紧，可能直接关系到这些企业生存状况。

“房地产贷款在银行属于限制类贷款，总行实行的是名单制管理。在目前的市场行情下，银行对于项目的筛选更加严格，放款方面也会比较谨慎。”一家股份制银行人士向记者表示，地产类贷款的利润较高，但是风险也大。

他向记者透露：“银行对于房地产类的贷款政策基本就是维持现状。新增贷款审批难，尤其是一些中小房地产企业。”

记者在采访中了解到，近两年在监管要求商业银行加大对小微企业扶持力度之后，一些银行基层分支机构在政策导向之下也基本不再接触中小房企的信贷业务，这让很多企业在资金上非常紧张。

更重要的是，监管如今对于资金违规流入房地产企业的打击力度大，也是房地产企业“断粮”的一个主要原因。

一位地产行业人士称，此前地产企业能够通过流动资金贷款、委托贷款、转贷等等一些灰色渠道获得资金。但是，由于监管查处的力度不断加强，这一类的做法很难再行得通了。

实际上，中小房地产企业时下也很难得到银行的青睐，部分企业通过信托、产业基金等等方式“找钱”，但是融资成本不低。多数企业的资金用途均为借新还旧，但是一旦借不到足够的资金就会有麻烦。

“公司老总一直忙于地产融资。我们做一级房地产开发的，融资成本在年化15%至18%，再高企业也承受不了。”福建一家房企负责人表示。

相比中小房企，大企业的日子实际上也不好过。由于去年降杠杆政策带来的信贷收紧，房地产企业的融资难度加大，房企巨头甚至也摆脱不了降薪、裁员调整。今年一季度，资金紧张的大企业纷纷发债补血，在市场上掀起了一波融资潮。

“今年可能融资环境会有所好转，整体看还是比较乐观的。”一家券商分析师认为，地产行业的行情到了触底反弹的时候了。

信贷松紧？

银保监会副主席王兆星在国新办新闻发布会上表示，继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，要防止房地产金融风险出现大的问题。

“实际上，市场对于房地产行业的后市看法还是存在一些分歧。一些银行可能会认为房地产行业到了一个底部，将信贷资源向房地产行业倾斜并没有太大风险。”上述分析师认为，从此前做调研的情况，一些银行已经加大了对房地产行业的投入，并挑选了一批资质比较好的项目参与。

记者了解到，银行在加大地产行业信贷的过程中，仍是以头部企业为主，加大了贷款的集中度，而中小房地产企业则不在此之内。

该分析师表示，房地产信贷相比其他类型的贷款特点比较鲜明，通常规模比较大，利率比较高，更重要的是名单制类的贷款不良实际要低于其他贷款平均水平。“监管一直强调的是差别化的信贷政策。房地产龙头企业在今年融资上可能情况要好一些，但是中小企业还会倒闭一批。”

对于中小房地产企业的倒闭，也有一些银行人士表示了担忧。“中小房地产企业也有银行的存款贷款。如果批量中小企业破产，势必会让这些存量贷款形成坏账。即使有抵押品，银行处置起来也比较棘手。”

据湖北一家股份行人士称，由于一些企业破产，给银行也带来了不少困扰。“如果企业破产，可能损失非常直接。企业往往会与银行谈判，逼迫银行给债务打折，也让银行进退两难。”