北京二手房真回暖了？实际调查结果是这样的

北京二手房市场真的“回暖”了吗？对此，证券时报记者日前从北京朝阳、东城、西城、大兴等多个区域的多个小区了解到，春节后，北京二手房成交量较春节前明显增加，但是价格总体平稳，部分热门区域价格微涨。

接受证券时报记者采访的业内人士认为，最近一周北京二手住宅网签量激增与国管公积金传言导致恐慌性签约有很大关系，尽管与春节前相比市场有所回温，但是与2017年“3.17”调控之前的高点比，北京房价已经累计下跌超过10%，当前市场仍处于调控后的中温阶段，而且目前成交量已开始回落。

对于未来的市场走势，业内人士认为，主要看国家政策，特别是信贷政策的宽松程度。不过，也有人认为，“认房又认贷”政策未来可能仍将继续保持，再加上大量的新房供应，2019 年北京房地产市场出现大幅升温的可能性较低。

成交量普遍回升

记者日前来到朝阳区东三环外某小区调查市场“回暖”情况，某中介小张告诉证券时报记者，上周和上上周，该小区的成交量比春节前大了一点，而且成交特别快，基本上房子挂出来有两三天就卖了，成交周期缩短了。但是本周成交量又跟春节前差不多了。“实际成交价跟春节前差不多，稍微有一点点波动，但是不大，只是特别优质的房子，业主的心理价位稍微高一点了，没有春节前谈价空间那么大了。”他说。

东城区南二环外某小区的中介刘小姐也对证券时报记者表示，一月份到现在该片区的成交量确实大了一点，特别是总价低的小户型成交快，成交价也比原来高一点，看房人多，挂牌量增加，但“回暖”没有网上说的那么邪乎，整体市场平稳，价格没怎么动。

“成交量比春节前稍微好一点，我们小区1月份成交了3、4套，3月以来已经成交7套。整个片区3家店1月份成交12套，3月至今已经成交20多套了，成交量明显有往上走。” 大兴区南四环外某小区的中介人员小曹对证券时报记者说，但是这边成交价没有大的浮动，跟去年初比是涨了，跟去年底比差不太多，业主报价也跟春节前差不多。

而对于成交量“回暖”的原因，上述刘小姐认为，可能很多人从2017年开始观望，两年后觉得价格基本差不多，刚需不再观望了，开始考虑该买还得买。

热门学区房价格微涨

尽管普通住宅小区房价跟春节前变化不大，但是从记者调查的东西城热门学区房来看，不仅成交量涨了，而且价格也有微幅上涨。

西城区北三环外某热门学区房中介人员王小姐对证券时报记者表示，每年三四月份市场都会“回暖”一些，“回暖”是说成交量大了，但价格没有太大的起伏。“由于东城和海淀的教改‘多校划片’政策今年1月执行，不少客户都转到西城来了，为赶在5月学校信息采集之前落户。另外，受东西城合并传言影响，也有些客户是着急赶来落户的。因此，2月底3月初成交量特别好，最近一周稍微下来点，有的好小区价格也微涨一点儿，大概有5%吧。”他说。

东城区北二环外某热门学区房的中介人员李先生告诉证券时报记者，目前成交量比春节前多了不少，成交节奏明显加快，但价格上涨空间没那么大，稍微涨了一点。“去年受东城教改多校划片政策的影响，房价从政策之前的单价11-12万降到了10万左右，但是现在基本上趋于稳定了。”

不过，李先生强调，具体价格得看房子的楼层、朝向、户型、小区环境、税费、业主急迫程度等各方面因素综合考虑，比如顶层单价有报价9万多的，也有报价10万多的，二三层的单价就高一些，有的业主着急卖就便宜一些，有的不着急卖可能就会卖的贵一些，所以看小区的成交均价不是特别准，主要还得看房子本身，小户型可能涨的多些，但不是所有房子都比春节前贵了。

目前市场仍处调控后中温阶段

中原地产研究中心的统计数据显示，春节之后，北京二手住宅网签量连续4周环比上涨，周度数据分别为1436、2286、2783、3095、3882，从第7周(2.11-2.17)的1436套增至第11周(3.11-3.17)的3882套。“3月前21天网签了10650套二手房住宅，按照趋势，还有10天，最后网签总量将在1.6万套左右。”中原地产首席分析师张大伟说。

据了解，2月份北京二手住宅网签量只有6597套，1月份是11739套。去年5月为近一年最高点19847套，6月以后持续回落至10月的10173套，12月又回升至13065套。

而从单日住宅网签数据看，据V房统计，3月前20天里有11天成交量突破500套，3月11日开始连续7天成交量超过600套，3月15日超过800套，3月18日更是激增至1024套，而3月19、20、21日分别回落为644、598、715套。

对于最近一周北京二手住宅网签量大增的原因，张大伟认为，与国管公积金要“认房又认贷”并且将在3月19日执行的传闻有很大关系，导致3月18日当天二手房网签量激增破千套。不过，3月19日当天该传言已被辟谣。“现在市场上谣言太多了，这些谣言导致市场恐慌性网签。”他说，2018年也出现过5天过1000套的二手住宅网签量，最主要原因是出现在2018年9月份赶公积金政策“末班车”。

不过，尽管与春节之前相比，北京二手房市场的成交量明显增加，热门区域价格微涨，但是如果把时间拉长，与2年前北京史上最严的“3.17”调控之前比，目前的市场仍处中等水平。

贝壳研究院的数据显示，2017年“3.17”调控后，北京二手房价格连续9个月下跌，累计跌幅13.5%。2018年春节后，在季节性回升及学区政策影响下，北京二手房均价自3月起经历了8个月回升，之后随着成交热度的下降又出现回落，全年均价同比下跌3.3%。进入2019年，随着前期积压需求的释放，均价止跌。链家数据显示，2019年2月北京二手房均价为59898元/平，较2017年3月的高点仍下跌11.3%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，“3.17”调控后，北京二手房市场成交先经历了调控初期的急剧下滑，到2017年年末市场开始小幅修复。2018年春节后，季节性因素叠加学区政策，积压的需求集中释放，市场上升一个季度后又步入降温通道。进入2019年，季节性因素叠加政策松动预期以及略有放宽的信贷环境，市场又出现一波轻微回升，均价止跌。

不过，许小乐认为，随着需求在春节后的集中释放，周度数据显示，目前北京二手房市场成交量已开始回落，短期内将延续下滑态势。应当说，当前市场处于调控后的中温阶段。只要信贷政策保持稳定，再加上大量的新房供应，2019 年北京房地产市场出现大幅升温的可能性较低。

未来市场走势看信贷政策

在调查采访过程中，多位房地产中介人员均对证券时报记者表示，一般春节后一段时间的成交量都会比之前多一些，而对于未来的市场走势，他们也表示主要还得看国家政策。

“以往每年春节后市场都比较好，成交量稍微大些。至于能持续多久，还要看之后有什么政策，不出政策就会很平缓，如果再出政策，房价还得往下走。目前看短期内还是以稳为主，不会有大幅动。”上述大兴区某小区中介小曹对记者说。

上述西城区某热门片区中介王小姐也认为，未来市场怎么走还得看国家政策，比如贷款政策、教改政策有没有变化。不过，她认为，从去年12月至今4个月时间，优质房源已经卖的差不多了，剩下的是不着急卖的了，所以再出来的房子价格不会特别低，除非业主着急卖。“西城热门区域房价短期不会降，除非出新的贷款政策或教改政策。”她说。

正是2017年北京“3.17”调控出台了“认房又认贷”政策，大幅提高了卖一买一的换房者首付比例，且房贷利率持续上浮增加了购房者成本，致使成交量大幅下降。2018年9月，北京又出台公积金新政，其中涉及了“认房又认贷”、“缴存额度与缴存年限挂钩”等重要政策变动，再次引发了市场的观望。

对于市场未来走势，张大伟认为，核心还是看信贷政策的宽松程度，最典型的指标是“认房又认贷”的标准是否会变化，这个政策不变市场波动不会大，这个政策一旦变化，市场将出现明显反弹。

许小乐也认为，房贷是短期市场的决定因素，但在他看来，“认房又认贷”这个影响较大的政策在未来可能仍将继续保持。