房地产投资为何超预期？谢亚轩：今年施工加速

房地产投资增速再次超出市场预期，今年前两月同比增长11.6%，增速比去年全年提高2.1%，是2015年以来的最高水平。

但值得注意的是，增速超预期的同时，房地产投资的领先指标全面走弱：商品房销售面积同比下降3.6%，时隔36个月再度降为负增长，房地产开发企业土地购置面积同比下降34.1%，房屋新开工面积同比增长6.8%，比2018年增速放缓11.2%。

房地产投资为何再次超预期？领先指标全面走弱，超预期将是昙花一现吗？

国家统计局发布对这一数据的解读是，前两月房地产投资超预期是受项目施工进度加快和土地购置费快速增长的拉动。前两月房屋施工面积增速回升至6.8%，增速比去年全年加快1.6%，比去年同期加快5.3%。

招商证券研究发展中心首席宏观分析师谢亚轩表示，房屋施工面积加快意味着占房地产投资比重超过60%的“建安工程”投资增速回暖。

但由于2018年土地成交价款增速较2017年放缓31.4%，难以支撑2019年土地购置费高速增长发展，市场普遍预期2019年土地购置费对房地产投资的拉动作用将明显下降。对此谢亚轩持乐观态度，认为前两月房地产投资超预期仍可能在未来延续。

谢亚轩认为，本轮房地产周期呈现出“销售向投资传导滞后，新开工向施工传导滞后”的新特征。房地产调控日趋严厉、新房价格受限等因素降低了房地产商推新盘的意愿，房地产商主动放缓项目进度，房屋竣工面积连续16个月负增长。

“不过随着一线城市房价止跌回稳，稳增长压力下房地产调控边际上继续加码的可能性明显下降，房地产开发商预期可能有所变化，前期堆积的新开工可能将在今年加速向施工转换，从而为地产投资的稳定提供条件。”谢亚轩说。

谢亚轩还表示，今年房地产投资对经济的影响作用比去年要更重大，因为去年推动房地产投资的是土地购置费，不计入GDP，今年“建安工程”唱主角，这将产生实实在在的GDP。