开发商延期交房违约金定得低 律师：可起诉

2016年5月，张小姐在奉贤区奉城镇水榭兰亭小区购买了一套2室2厅的期房，购房合同上约定于2017年12月31日交房。然而，她一直等到2018年8月20日，开发商才告知“预计在2019年2月28日交房”。结果，到了当天，她和其他购房业主准备收房时，等来的却是“第二盆冷水”，再一次延迟交房。

当业主们打算向开发张主张违约金的权利时，却在购房合同中发现，开发商需支付的违约金仅为业主已付房款的“日万分之0.2”，而业主若逾期付款，违约金却为未付房款的“日万分之2”，买卖双方的违约金标准存在严重不对等。

延期半年后才有书面回复

2016年5月，张小姐花了130余万元在奉贤区奉城镇水榭兰亭小区购买了一套89平方米、2室2厅的期房，开发商为上海千荣房地产有限公司。

根据合同约定，2017年12月31日为交房日期。经过19个月的漫长等待，张小姐一家人终于迎来了交房日，然而当她们来到售楼中心时，却并没有收获到交房的喜悦。

销售人员告诉张小姐，目前公司还无法交房，交房日期可能稍有延迟，至于具体原因，还需要业主们等待公司的后续通知。

张小姐在等待过程中，始终没有看到开发商负责人的身影，很多业主发现讨不到一个明确说法，只能悻悻而回。

期房未能按时交付，在房地产行业比较常见，只要开发商及时向业主解释延期原因，并重新告知交房日期，只要不是拖得太久，大部分业主也都能理解。但令张小姐等业主不满的是，直到2018年6月1日，在延期交房半年后，业主们才等来了水榭兰亭开发商的第一份正式书面回复。

该书面回复称“房屋的土建施工及公共装修现已完成，小区园林绿化施工及相关配套工程正处于收尾阶段，主要包含草坪种植、景观维修、地下室环氧地坪安装及交通导示标牌制作等项目，公司将积极行动争取早日办理交付手续”。然而，即便多等了半年，开发商在这一次书面回复中依然没有给出一个明确的交房日期。

告知书再承诺新交房日期

“我是贷款按揭买房的，除了要还房贷，每月我还得花4000元在外面租房，压力真的很大，现在房子要不要续租，续租到什么时候，我一点头绪都没有。”张小姐说，即便多等了半年，但开发商在这一次书面回复中依然没有给出一个明确的交房日期。

据业内人士介绍，开发商延期交房一般有三个原因：其一，可能是因为施工手续办理延迟，导致延期交房；其二，是开发商资金出现问题，导致延误工期；其三，是开发商有一些不合规定的建设，以及资质材料审核或者房屋验收没有通过，导致延期交房。据业主们侧面了解，水榭兰亭的情况，属于第三种。

2018年8月20日，张小姐第二次收到开发商寄来的一封告知书，写道：“由于水榭兰亭整体工程工期的耽搁，造成一期住宅(毛坯)交付时间延期，现项目验收的手续资料正上报相关职能部门，预计在2019年2月28日完成整体验收工作，并办理交房手续。”

2018年11月，张小姐与另外两位业主共同约谈了开发商项目负责人唐女士，就交房日期等问题进行协商，当张小姐提到在外租房压力很大时，唐女士表示，会视情况给予一定补偿，最后却不了了之。

与张小姐相比，更加着急的是一批亟待落户的业主，因为这与他们孩子的入学息息相关，一旦错过开学季，孩子可能要面临异地上学，这些损失不是金钱够所能衡量的。

业主发现交房日期跨度大

2019年2月28日，是开发商第二次承诺交房的日子。这天，70余户业主来到水榭兰亭售楼处，等来的却是“第二盆冷水”。售楼中心的销售经理袁先生告诉大家，公司还有一些验收流程需要审核，交房日期至少还需要4个月。

交房时间一拖再拖，业主们纷纷表示难以接受。当天，经奉城镇副镇长出面协下，千荣公司表示会出具一份书面告知，承诺2019年6月30日交房。不过，在此过程中，一些业主通过交流发现，开发商在与业主们签订合同时，制定了三个不同的交房日期，分别在2017年12月、2018年3月以及2018年6月。

“同一期建造的房子，如果开发商说在一个月内分三次交房我可以理解，毕竟交房需要办理很多手续，但三个交房日期跨度那么大，可见开发商是对于延迟交房一事可能早有预见。”水榭兰亭一位业主推测。

迟交房每日只需赔26元

业主们的推测，从另一件事似乎也得到了印证——逾期交房违约金的约定。

根据规定，逾期交房所产生的违约金，由买卖双方自行约定，但因为是格式合同，很多业主在签约时并未在意。

在开发商两次延迟交房后，当业主们打算据此向开发张主张违约金的权利时，却在合同中发现，开发商需支付的违约金仅为业主已付房款的日万分之0.2，而业主若逾期付款，违约金却为未付房款的日万分之2，买卖双方的违约金衡量标准存在严重不对等。

张小姐说，以合同中规定的标准算下来，自己每天只能拿到26元左右的违约金，一个月也只有780元，根本不够她支付一个月4000余元的房租。

2018年8月20日，千荣房地产开发商寄出的《告知书》显示，针对已实际产生的逾期交房责任，公司将按照售房时签订的《上海市商品房预售合同》中的约定，承担相应的逾期交房违约金，即商品房实际交付之日起15日内向业主支付违约金。

“合同法规定对交易双方要公平，但从购房合同上不对等的违约金标准来看，开发商对于逾期违约赔偿的成本非常低。”业主陈先生说。

■各方回应

区建管委：尚未接到建设单位的验收申请

3月12日，记者来到奉贤区水榭兰亭售楼中心。据销售人员介绍，水榭兰亭一期楼盘为6栋6层楼房，总共252户，在2016年底已全部售出；二期楼盘890户，目前开发商还在申领预售证，并未开售。

针对业主们的诉求及疑惑，记者希望能够采访到水榭兰亭相关负责人，但销售人员表示销售经理袁先生此刻正外出有事，采访事宜需要与他电话联系。

经过数次电话沟通，袁先生总算给了解释：“最近我们都很忙，要和房屋验收的各部门沟通、递交材料，我们现在的工作重心肯定是尽早把房子交给业主，至于延期交房肯定不是我们的本意，目前我们在政府有关部门指导下，正在极力推进项目验收进度，尽快完成交房前的手续工作。关于逾期违约金，我们一切按照合同约定承担责任。”

那么，究竟是什么原因导致了延期交房呢？

据奉城镇镇政府相关工作人员傅先生介绍，水榭兰亭的验收工作一直有在进行，但是由于一些检测内容未达标，开发商始终都在整改。

傅先生说：“接到业主们反映的诉求后，镇政府分管城建的翁镇长也参与了进来，并委托当地一家熟悉竣工验收工作的置业公司，希望能在保障验收质量的前提下，共同协调区级、市级的相关部门加快验收进度。另外，验收流程涉及的部门很多，包括民防、绿化、规土局、消防、测绘等多个部门，所以是需要时间的。”

3月14日，记者又联系到奉贤区建管委的工作人员，对方表示：“针对水榭兰亭验收的工作，奉城镇镇政府已经组织了协调会议，但到目前为止，我们还未接到该建设单位的验收申请。”

此外，记者还获悉，民防办、绿化局、建交委的安全质量监督站均未收到千荣开发商的验收申请。

律师说法：违约金赔偿标准不对等较常见

两次约定交房日期，两次违约，千荣开发商的这一做法，让业主们对第三个交房日期能否如期交房依然抱有很大疑问。那么，业主们究竟该如何维护自己的权利呢？

北京观韬中茂(上海)律师事务所律师葛志浩表示，由于开发商在房屋竣工验收工作上存在延误，导致交房日期延误，这种情况属于开发商违约，消费者可以根据购房协议上的违约条款，要求开发商承担违约责任。

针对违约金赔偿标准不对等的情况，葛律师认为在房地产买卖中合同中较为常见，签订合同的双方本身权利义务是对等的，在此前提下，消费者是可以要求法院对违约金的标准进行调整的。

葛志浩律师说，一般来说，买卖双方签订的违约金没有固定标准，只要赔偿金在日万分之6以内都是符合规定的，如果消费者认为签订的违约金比例相对较低，可以尝试在诉讼过程中向法院提出提高违约金标准的要求，至于最后将标准提高至多少，需要法院结合实际情况具体分析。

葛志浩律师表示，如果开发商在第三次约定的期限内，依然没有按时交房，足以证明开发商在履行交房责任中缺乏诚意，建议消费者通过诉讼的方式解决问题。