李宇嘉：高碑店先行 环京楼市“集体解冻”VS“竞争惨烈”？

过去10年，楼市真正走过“过山车”行情的区域只有一个，就是环京。环京在2017年被“冷冻”，房价普遍腰斩、交易量跌7成。但两年后，这个市场开始复苏，抄底机会来了吗？

近日，高碑店打响环京楼市解冻的“第一枪”。高碑店市下发的《关于支持民营经济发展的实施意见》提出，对企业引进的具有大中专以上学历(含职业院校)的毕业生、中级以上专业技术人员、技能人员；企业根据发展需要引进招聘的管理人员；落实京津冀协同发展战略落地的各企业、个体商户，其登记的法定代表人、部经理、股东、董事、监事以及社会团体的公益组织发起人、负责人，这四类人群，不需要缴社保，即可购买一套房，但3年内不得上市交易。仔细看，这四类人群基本涵盖所有潜在购房人群，松绑力度确实大！

红利辐射“黄金三角”

高碑店在哪？从环京区位价值或楼市价值来说，笔者认为，它属于“第三阵营”。“第一阵营”是千年大计的雄安新区，“第二阵营”是北京副中心(通州)边上、夹在两大直辖市京津之间的“北三县”，“第三阵营”是环京其他地区，即北京、雄安、天津之间的广大区域，隶属河北保定的高碑店、涿州、固安、永清和霸州等。

尽管是“第三阵营”，但高碑店在雄安和北京之间，距雄安新区很近。京广高铁高碑店站距北京西站30分钟路程，无缝对接北京7号线和9号线地铁。

高碑店产业基础也不错。如长城华北、中客华北、新凯等汽车制造业；世界最大节能门窗生产基地；有着“北白沟，南义乌”之称的中国箱包之都白沟等。特别是，北京疏解资源，著名的新发地迁往高碑店，高碑店成为覆盖京津冀1.1亿人口的华北最大农副产品批发基地。

由此看来，高碑店堪比“北三县”的限购(非户籍需3年社保)，一点儿也不冤。 京津冀一体化，就是为了破解河北的发展问题。但喊了很多年，效果不见好。殊不知，行政力量造成的就业和公共服务巨大“鸿沟”，导致北京对外围“净虹吸”，靠市场力量难以疏解。解铃还须系铃人，于是，北京西南100公里外的雄安新区横空出世。

根据国家批复的《雄安新区总体规划(2018-2035年)》，北京高校、科研院所、医疗机构、企业总部、金融机构、事业单位等非首都功能，将统统迁到雄安。公共服务、科研迁到北京100公里之外，与北京、天津形成“黄金三角”，这是红利辐射的最佳路径，大家雨露均沾。

环京限购迟早会放开

过去，用地、产业、交通、人口、公共设施和服务等没有统一规划，京津冀一体化也好、北京副中心也好，红利转为“炒房”了。这些基础工作到位前，环京楼市“冷冻”是合理的。现在，中央统筹下，基础工作到位了，如通州与“北三县”开始统一规划了。包括高碑店在内的环北京，也一样，都在抢着做好规划对接，承接北京产业和人口转移。

雄安新区，未来将是科研、医疗、金融、企业总部密集的地方。上海、深圳很多科技企业已开始布局雄安。由此推断，雄安外围，制造业、加工和配件、生产生活服务(比如像高碑店的新发地)等相关产业，也会完善起来，再加上承接北京疏解出来的产业，高碑店等地机会不可谓不大！

环京限购，一定会放开，迟早的事。因为国家战略要求京津冀协同发展，实现这个战略的“牛鼻子”——疏解北京非首都资源，必然要与地产协同起来。也就是，人口、产业、地产、交通协同发展。

针对《关于支持民营经济发展的实施意见》，高碑店政府负责人表示，“出台这一条规定主要是考虑到民营企业的发展，以及在发展过程中，相当一部分工作人员有着居住的刚性需求。”住建部此前表示，明确房地产调控保持连续性和稳定性。京津冀重在疏解北京非首都功能，可见，高碑店敢于迈出第一步，显然得到了认可。

因此，但凡能将产业、人口、地产协调起来的地区，都能松绑调控。未来，环京也好，其他城市也好，调控松绑的原则就是，人口、产业能填补松绑后的空档，杜绝楼市炒作。

相比与上海、杭州、广州、深圳等外围，拥有一定的整体产业基础和配套能力。环京地区产业配套、基础设施、公共服务能力等，整体较落后。北京“不要的”东西是很多，但环京“想要的”区域更多，该怎么办？

这靠实力，更靠地方主动作为。制定诱人的规划、松绑限购，高碑店能做，与其同属保定的涿州、永清、霸州、固安也能做，持续火热的“北三县”还能做。奥运要来了，北京西北方向的张家口也能做。红利是有，但投射到谁，因城施策下，有很大的不确定，不是说高碑店松绑了，楼市就能抄底了。

作为“第一阵营”的雄安、“第二阵营”的北三县，先尝了北京红利的“头啖汤”，未来还有宏伟的计划。目前，环京的房价和存量房已在高位，很多开发商等着限购松绑来解套，海量供应正在路上。作为“第三阵营”的高碑店等，能接收多少红利？楼市有多大利好？这是最该考虑的。