房屋中介须尽职 谨防买卖双方产生纠纷

广州市房地产中介协会日前发布2018年消费者投诉中介的情况。该会在去年共受理投诉案件78宗，全年投诉量约占年中介促成存量房交易总量的0.9‰，较前两年有明显下降。协会有关人士表示，对存量房交易纠纷案件以调解为主要处理方式，经调解撤诉的案件共37宗，占总投诉47%，为消费者挽回经济损失183万元。协会会员配合调解成功并撤诉的案件占总撤诉案件的84%。

消费者投诉中介案件的四种情形

根据中介协会的统计，2018年消费者投诉中介的案件主要可分为以下四种情形：

一、认为中介机构未尽谨慎审查义务或隐瞒房屋情况等（共24宗）。包括：认为中介未审查业主代理人处分权，隐瞒如房屋存在共有人、房屋存在抵押、房屋未缴纳土地出让金、学位被占用、房屋存在违章建筑、真实交易价格等房屋信息。

二、认为中介机构违反限售、限购、限贷等政策提供中介服务（共12宗）。如：未审查或明知买方无购房资格、零首付或首付不足三成、协助或诱导当事人提供虚假购房证明材料等。

三、认为中介机构违反《广州市存量房网上交易规则》（共14宗）。如：协助制作不同价款合同，以达到少交税或获得更多贷款等目的；中介机构未经交易当事人同意擅自制作网签合同、变更网签合同内容、撤下网签合同或不配合撤下网签合同等。

四、交易当事人因不熟悉交易流程、房款准备不足、部分交易细节的合同条款约定不明等原因而违反合同约定，拒绝履行合同引起的纠纷（共24宗）。

【案例1】差价作中介费？法院终审有定论！

业主高某希望能以385万元出售其位于海珠区某物业。中介公司以该房屋出售价格过高为由，建议业主降价至380万元，并提出如经公司努力最终成交价格超过380万元的，则与业主均分超出部分款项作为中介费。不久，中介公司以385万元的价格将房屋出售，遂与业主签订《咨询及中介服务费确认书》，向高某主张2.5万元中介费。后高某了解到，买方实际上一开始就同意按照385万元的价格购买房屋，并非通过中介公司努力提升了房价，故拒绝支付2.5万元中介费。中介公司向法院提起诉讼。

一审法院认为中介公司为高某出售房屋提供了媒介服务，促成高某与买方成功交易。高某应当向中介公司支付相应的对价，应当按照《咨询及中介服务费确认书》约定支付中介公司2.5万元。高某不服一审判决提出上诉，二审法院认为，高某将《咨询及中介服务费确认书》中“咨询及中介服务费”的条款修改为“总房款预售价格及实际售价差额”，中介公司是予以接受的。但中介公司故意压低卖方报价，隐瞒买家真实出价，有违诚实信用原则，故撤销了一审法院判项，改为驳回中介公司诉讼请求。

协会提示：注意与中介机构在合同或协议上约定中介机构的权利义务，根据中介机构公示的服务内容进行咨询和确认。同时，建议消费者可选择分段支付中介服务费的方式，如：签订《房屋买卖合同》时支付一半，交易过户结束后支付另一半。如遇到不确定的情况，不要急于签订合同，可向专业人士、律师等咨询，保障自身的合法权益。

【案例2】贷款购房须慎重毁约定金难退回

2018年5月2日，区某在某中介公司的介绍下，看中一套位于白云区，售价为280万元的某小区物业。区某在了解该物业的权属与面积等基本情况后，与业主宋某签订《房屋买卖合同》，约定买家向银行申请贷款180万元，并向业主支付定金5万元。后银行审核，因该物业楼龄较大，只批准贷款120万元。区某未预留备用资金，差20万元资金缺口。区某认为未能获批预期贷款金额是由于物业楼龄较大导致的，并非其自身原因，遂向法院提起诉讼，要求解除合同及返还定金。

法院经审查，区某无证据证明业主宋某就物业楼龄故意向其隐瞒或提供虚假信息。业主宋某同意解除合同，但拒绝返还定金。最终，法院判决买卖双方合同解除，驳回区某要求业主宋某返还定金的诉求。

协会提示：抵押贷款是买家以购得的房屋作为抵押物抵押给银行从而获得的银行贷款。通常，抵押贷款的金额、还款年限以及是否批准贷款等会受到多个因素的约束，如：不得超过某个最高金额、房屋楼龄、贷款人的收入以及个人征信等。其中，房屋楼龄越长，房屋升值保值的空间越小，一般获批贷款的成数就越低，甚至可能不予贷款。所以，欲采用房地产抵押贷款方式来购房的买家务必注意了解自身的经济状况、还款能力及银行要求的贷款条件等，在自身承受能力范围内选购物业，慎重购房。另外，买家也可与业主在合同中约定，若银行批准的贷款金额少于买家申请的贷款金额，可解除买卖合同等条款，以尽可能减少损失。