2019年房价还会涨吗？靠房地产暴富的时代已经结束

今年1月25日，中国证券业协会建立首席经济学家例会制度并聘请了首批30名首席经济学家委员会委员。首席经济学家定期诊断中国经济，探讨金融热点问题，反映市场呼声。搭建政府与市场桥梁。申万宏源证券首席经济学家杨成长即是30名委员之一。

在政协的经济界别，大多是来自“学院派”经济学家，来自行业经济学家很少。杨成长如何看待中国经济发展、A股是不是要进入牛市了？房地产调控将何去何从？老百姓该如何配置自己的资产？昨日，在政协经济组驻地北京昆泰酒店，全国政协委员杨成长接受了北京青年报记者的专访。

谈金融供给侧改革：

要改变我国橄榄型的金融结构

北青报：去年年底以来金融领域一个最大的变化是提出了金融的供给侧改革？我国的金融供给侧改革将如何改变金融生态？

杨成长：当前，我国现在金融市场出现了企业长期资金需求和供给不匹配的问题。怎样去优化金融供给结构，特别是引导长期资金的发展，是一个重要课题。目前，我国的金融结构是橄榄型的，中间的银行资产超过200万亿元，而证券和保险等只有十几万亿元。需要通过供给侧改革的深入，将来推动出现哑铃型、“两头大”的结构，比如保险资产规模大、资本市场规模最大，而银行相对规模小的结构模式，这样将能形成长期资金和长期资产匹配的局面。金融供给侧结构性改革，核心问题是解决资金端和产品端的对接问题。

谈股市

中国资本市场呈现了三个积极变化

北青报：今年年初以来，A股指数出现大幅反弹，这是否意味着牛市来了？这轮上涨有没有基本面的支撑？

杨成长：对于具体股市的涨跌我不做评价。但总体上来说，中国的资本市场发展，它的基础是越来越稳定的。可以从三个方面能看到这种变化，首先，中国资本市场改革力度在加大，无论是科创板的推出，还是实行注册制，中国资本市场正在按照国家总体的一个改革思路，正在放开这个市场的入口，加大事中事后监管。中国资本市场在制度改革上已经迈出了坚实的步伐。其次，中国资本市场最全球资金的吸引力正在快速上升。比如我们制定了外商投资法，虽然这个外商投资法主要是针对外商对中国的实业经济投资，但实体的投资跟金融投资是密切相关的，它对我国资本市场的投资具有重要的作用。第三是欧美日等全球三大经济体都开始下行，在全球经济处于一个下行的通道时，全球的投资就会特别关注的一个国家政治，社会以及经济的稳定性。这样我们的优势就体现出来了，去年在全球投资大幅下降的背景下，外商对中国制造业投资却一年就增加了20%。这说明中国的资本市场出现了一些积极的变化。

北青报：所以您认为资本市场发生积极的变化是有基础的吧？

杨成长：对，我觉得是有基础的。

谈经济形势

中国经济的下行压力已经在可控范围之内

北青报：现在有观点说中国的经济已经在去年年底触底了，L型的走势已经从一竖到了一横。您怎么看待？

杨成长：中国经济从大格局上这个L型这个大趋势没有变，但这个L形也不是说就在一个平面上，它会上下波动。中国经济就它目前来讲仍然有下行的压力，但是这个下行压力已经在可控的范围之内。

北青报：我国经济尚有下行的压力体现在哪些方面？

杨成长：主要是三个方面，首先是外部环境的压力。中美贸易摩擦，贸易保护主义的抬头，

全球的总需求的增速在下降，欧美日三大经济体增速下降，这些都是不利的外部环境。第二就是我们国内的投资，尤其是基础设施投资有比较明显的增速放缓。前面40年中国都是超前发展基础设施，这个基数已经比较大，再加上我们要控制地方债务，稳定房地产市场。这些都会影响到投资的总量。第三个是消费市场，中国的消费对整个经济增长的拉动达到了近百分之八十。但是在结构上正面临一个调整，原来中国人消费投入的三大块，包括住房、汽车和手机，以汽车为例，我们一年销售近3000万辆，全世界一年销售的加起来也就8000万辆，已经很难再原来的基础上再大幅增加，所以我们面临一个消费增速下滑的问题。

北青报：应该如何去缓解经济下行的压力？

杨成长：从总理的政府工作报告和部长们的系列记者会可以看到，今年政府的两个着力点，一个就是采取大力度降税减费等系列措施，把企业搞活。另一个就是在引领居民扩大消费方面发力，搞活市场，形成培育国内大市场。在这些措施下，中国经济尽管有下行的压力，但保持大趋势的平稳应该没有问题。

谈楼市限购

房地产调控短期措施正向长期措施过渡

北青报：您前面提到要继续稳定房地产市场。如何看待部分地区房地产限购政策的放松？我们还会不会走上刺激房地产的路？

杨成长：房地产的根本政策没有改变，“房住不炒”还是一个核心的逻辑。目前部分地区房地产市场出现这个松动迹象，总的来讲，主要是房地产处于一个从短期措施向长效机制过渡的阶段。过去几年主要采取一些限购限售限贷等短期措施，但中央提出要建设房地产的长效机制，就需要用长期的政策，来稳定老百姓对楼市的预期。实际上，楼市这两年已经发生了很明显的变化，房地产单边看涨的时代已经结束了。大家对房地产市场心态开始慢慢慢地平衡了，有人预测上涨，也有人预测短期可能会调整。

北青报：那您觉得今年房价还会涨吗？

杨成长：从长期来看资产都具备上涨的趋势。但你也要看他上涨的幅度以及投资的风险。

房地产未来最大的问题是它的流动性问题。我们现在市场上房产中介很多，但在成熟的市场，它们的数量很少，这说明我们的房地产二级市场交易过度了。在国外买一套房很简单，但要卖出去难，你需要花几年甚至半辈子都卖不出去。所以，我们买入一个资产，不能简单的看它会不会涨，还要看他的年化收益率，比如租金跟房价的比例。要考虑到它变现的难度，包括变现的时候，相关的税收政策的不确定性有多大。

谈房地产税

房地产税可有效调节存量房使用效率

北青报：房地产税也是大家极为关心的一个话题。今年政府工作报告中明确提出“稳步推进房地产税立法”，全国人大也表态将落实制定房地产税法。会不会如许多人担心的那样，房地产税会让房价降下来？

杨成长：针对房地产税目前市场上有两种声音，一种觉得不会有什么影响，一种觉得房价肯定会降下来。实际上，房地产税出台的核心目的不是要打压房价。我觉得主要有两个目的，一个是使得我们房地产的整个税收体系更加规范。现在我们涉及到房地产的税费很多，很不规范。其次，房地产税可以有效调节存量，改变现在房地产使用效率的问题。一方面需求很旺，一方面很多房子没有人住，甚至很多保障房都空着。出台房地产税就是要调节，抬高你的持有成本，实现对供需的优化。中国人均居住面积率达到40平方米，前世界都排在前面，

城镇的人均住房套数已经超过一以上，这说明关键问题不是要进一步扩大增量，而是把存量给盘活。

谈投资

该适度控制资产配置中的房地产比例了

北青报：今年以来股市表现很好，有些人开始喊出“卖房炒股”，也有人坚决认为只有买房才是理财的最好方式？从投资这个角度来说，你觉得2019年楼市和股市哪个比较有投资价值？

杨成长：此前二三十年中国房地产从无到有，出现了一个价格快速上涨的过程，任何一个社会它必然经历这样一个过程，这个过程带来了巨大的财富效应。但这个靠买房暴富的时代已经结束了，从老百姓财富的战略配置来看，是时候该适度控制一下房地产的比例了。财富之所以是，在于它能创造价值。房子的价值就是它的居住属性，体现为租金回报率，它的平均收益率是远低于其他金融资产的。从长期来看，股权投资收益，债券投资收益，房地产投资收益，他们之间的巨大落差会慢慢变小，变得均衡。

北青报：中国股市散户占了很大比例，他们往往很难赚到钱，有个流行词汇叫“割韭菜”，您怎么看？

杨成长：股权投资是长期投资、责任投资，同时也是风险投资。股权投资的长期收益、稳定收益来源于企业资本收益，是企业通过经营获得的收益。因此，投资者应对企业经营予以更多关注，不应只关注大盘指数涨跌。如果你投了股票，天天看它涨涨跌跌，然后弄得心情很不好，那不是应该提倡的。美国一方面它投资股权比例很大，另一方面老百姓很少去关心股票市场涨涨跌跌为什么？股权投资的最大特点就是它是长线投资，你不要频繁波动的过程，你越关注它的过程，你输的越惨。

谈监管

要提升市场自律监管的力度

北青报：3月7日，在上海代表团的全体会议上，樊芸当着证监会主席易会满的面说，现在证券法顶格处罚只有60万元，解决不了问题，像赵薇割韭菜，不止一项罪名加起来才罚70万元，人民日报也发文称呼吁“管管割韭菜的赵薇们”，您对监管方面有什么建议？

杨成长：这几年，对二级市场的监管逐渐强化。首先是信息技术的发展给监管带来了便利，另一方面监管的制度也越来越完备。二级市场的监管，要把法律监管、市场的自律监管和行政监管结合起来，尤其是要强调自律监管。在国外成熟的二级资本市场，行业自律监管非常强大，市场经济与行业的自律性是不可分的。

谈科创板注册制

科创板试点注册制不是放松监管

北青报：我国将设立科创板并试点注册制，这对资本市场会带来哪些变化？监管上是否有新的挑战？

杨成长：科创板对二级市场的影响总体来说是正面的，科创板的设立使得大量符合我国经济发展方向的新业态新模式企业能够上市，令上市企业结构优化，为A股引来新的投资人，提高A股对国际资金吸引力。科创板试点注册制不是放松监管，实际上注册制是把相关责任下沉。企业信息的真实、全面、完整主要依靠信息披露，要强化企业董事会、高管责任，保证披露信息真实性。这对投资者、承销商等提出了更高要求。