市场横盘 保利发展却踩下了“时空加速器”

[2018年上半年，保利融资活动现金流入856.31亿元，同比增长43.16%。]

对于行业前三志在必得的保利发展（600048.SH）再度启用并购手段。日前，该集团入股宜华集团旗下广东宜华房地产开发有限公司，这是继去年12月控股宜华系揭阳地产公司之后，保利发展再度出手宜华系。

截至目前，保利发展共获得宜华系旗下四个地产平台，分别是汕头市荣信投资有限公司、揭阳市宜华房地产开发有限公司、广东宜华房地产开发有限公司、海南台达旅业开发有限公司。前三家公司均由保利发展旗下保利湾区投资发展有限公司控股，台达旅业由保利（海南）旅游发展有限公司持股，四家公司持股比例均为51%。

作为央企房地产开发商中销售排名最靠前的公司，保利在并购的路上不断发力，据不完全统计，保利在2019年前两个月共获取16个项目，其中通过合作并购方式获取10个，占比约62.5%。在土地成本越来越高昂的当下，收并购已经成为扩张型房企的主流扩储模式，一直宣称要重回前三的保利，最近两年更是在规模上下足了功夫。

积极扩充土储

保利此次出手的广东宜华，其目前列入存货土地使用权的共计有16宗，面积为76.94万平方米，保利四次出手宜华系，无疑是看重其资产包中的土地储备。

有迹象显示，保利对于土地储备的渴求在近两年达到高峰，根据中原地产数据统计，2018年保利新增125宗用地，建筑规划面积2230.82万平方米；根据财报统计，2017财年公司实现项目拓展共计204个，新增容积率面积4520万平方米，总成本2765亿元，同比分别增长88%和128%；2016财年公司共计拓展项目112个，新增容积率面积2404万平方米，总成本约1214亿元，同比分别增长84%和85%。

而在此过程中，合作与并购方式从2016年起就成为主流。数据显示，2016年保利通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到75%；2017年通过并购等合作方式累计获取项目81个，新增容积率面积2190万平方米，达到总土地拓展面积的48%。

2017年保利在收并购领域大展拳脚，上半年完成对中国航空工业集团有限公司旗下11个项目的收购，新增规划容积率面积近538万平方米。2017年底时，公司与中航地产(000043)业务的整合基本完成，通过分批方式在广州、南京、成都等15个城市累计收购20个项目，新增规划容积率面积910万平方米。2017年下半年，保利发展实现对保利置业的整合，其以现金方式收购保利（香港）控股有限公司50%股权方案获得股东大会通过。通过此次交易，保利发展实现对中国保利集团有限公司境内房地产业务整合，初步解决同业竞争问题。

2018年12月，保利与天津市签署合作框架协议，天津市和保利集团将共同推动天房集团继续发展，由保利集团派出涵盖管理、财务、工程、运营等领域的专业团队对天房集团实施共管。

近年来，收并购已经成为大型房企获取土地来源的重要方式之一，这同时也是大型房企扩充规模的捷径。中原地产首席分析师张大伟表示，保利是央企房地产的代表，融资难度较小，从发展角度看，最近也一直在竞争进入第一梯队，而收并购是其相对稳定快速的规模工具。

志在行业前三

2017年12月的股东大会上，保利发展董事长宋广菊表示，“2018年保利地产(600048)回到前五是可以的，对未来两三年保利再站到前三的位置我是有信心的。”宋广菊的发言让保利的规模扩张之路摆在了太阳底下，这也是为什么从2017年起保利不断增加土储，同时进行大量收并购的最重要原因。

2016年保利实现合同销售金额2101亿元，同比增长36%，营收1547.52亿元，同比上涨25.38%；2017年其合同销售金额3092亿元，同比增长47.2%，营收1463.06亿元，同比下降5.46%；根据克而瑞数据，2018年保利实现合同销售金额4066亿元，业绩快报中显示营业收入1936.27亿元，同比增32.31%。连续三年，保利合同销售金额均排名第五位。

虽然连续三年保利都保持中高速增长，然而排位始终没有前进一名，这从一个侧面体现了目前龙头房企之间的竞争趋于白热化。

保利发展有相关人士曾对公司的排名有过私下评论，称“不是公司太慢，实在是同行跑太快”。

保利地产总经理刘平也曾在股东会上坦承，因为城市布局、周期性战略等因素，保利与碧桂园、恒大及万科之间确实存在差距，“但对于要继续保持第一方阵地位的保利而言，不会放任这种差距继续增加。”

如今，随着全国市场步入横盘时代，拥有资金优势的保利发展仿佛找到了绝佳的弯道超车之机会。于是，重回前三正式提上日程。

在最新的这场竞赛中，保利手中最大的武器是融资能力。2018年中报显示，一年内到期债务330.69亿元，占有息负债的12.99%，是账面现金余额的33.91%。同时，公司银行贷款授信额度合计3810亿元，截至当期末剩余未使用额度为1687亿元，全部有息负债综合成本为4.86%，属于行业较低水平。

然而在这条路上，难免出现规模与负债的不平衡。2018年上半年，保利融资活动现金流入856.31亿元，同比增长43.16%。其负债率上升2.04%至79.32%，净负债率上升6.81%至93.26%，有息负债约为2545.73亿元。

与此同时，保利经营性现金流在2017年为-292.95亿元，这是自2015年再度为负，这一数据在2016年是340.53亿元，而这一状况在2018年上半年仍未有好转，其经营性现金流为-98.33亿元。在动用了各种融资手段之后，保利地产经营现金流净额的长期负向流动依然是其发展的隐患。

土地扩张和债务攀升带来的，是保利发展在市场上赢得短暂的先机。3月7日，保利披露2019年2月销售情况简报，公司2月实现签约金额334.04亿元，同比增长54.31%，前两月共实现签约金额669.95亿元，同比增长25.70%，在前两月销售中，保利签约金额反超恒大，仅低于碧桂园和万科，终于进入前三名。