拟从新三板摘牌的保利物业 面临人工成本不断上升之痛

3月8日晚间，保利发展（600048.SH）在2019年第二次临时董事会决议公告中称，审议通过了《关于全资子公司保利物业拟申请在全国中小企业股份转让系统终止挂牌的议案》。

这意味着在挂牌1年多时间后，保利物业（871893.OC）拟从新三板退市。

对此，保利物业表示，在新三板摘牌是根据自身经营发展需要及长期战略规划调整的需要。但对于后期的上市安排，保利物业并未说明。

“对不少物业公司而言，新三板仅是其上市的一块跳板，因此有许多物业公司都在新三板挂牌一段时间后选择摘牌，转战港股或者A股IPO。”一位行业分析师告诉财联社记者。

接管物业来源较为单一

保利物业于2017年10月底在新三板正式挂牌。财务数据显示，2018年上半年，该公司实现营业收入18.53亿元，同比增长30.30%，归母净利润1.85亿元，同比增长64.43%。

值得一提的是，作为国内排行TOP 5的物业公司，虽然保利物业营收及净利呈上升趋势，但在人工成本占比高于行业平均水平。此外，其接管物业来源较为单一，主要依靠保利开发的物业，存在一定风险。

2018年上半年，保利物业的人工成本占总成本比例为 61.18%，2017年人员费用占总成本比例为58.02%。而据中国物业管理协会统计，2017年物业管理公司人员费用占总成本比例平均约为54.2%。

保利方面表示，公司的营业成本以人工成本为主，近年来工资水平的持续上涨导致行业整体的人力成本和劳务外包成本面临不断上升的压力，未来仍存在人力成本上升对公司的盈利水平造成不利影响的可能。

“物业管理行业整体经营绩效态势向好，但随着人力成本的不断提高，未来行业企业必须创新性地寻求更多营利途径以缓解成本上行带来的压力。” 前瞻产业研究院在报告中称。

此外，在物业管理面积方面，保利物业过于依赖保利地产(600048)提供的开发物业。

据保利物业2018年半年报，报告期内，公司物业管理面积为13008万平方米，其中由保利地产开发的物业的管理面积9877万平方米，占总管理面积的比例为75.93%。而2017年这一比例更是高达 86.98%。

保利方面曾提示，如果未来保利地产的房地产开发业务发展放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的物业，可能会影响公司物业管理面积的扩张和收入规模的提升。

对此，中信证券(600030)研究员陈聪表示，开发企业虽然可以在前期给予其下属的物业管理公司帮助，但也可能会面临开发企业的掣肘。

保利物业显然也意识到了这一问题，正逐渐外拓管理物业面积。2018年上半年，保利物业管理的非保利地产开发的物业面积比例，相比上年同期有所提升。

“现在外拓的成本比较高，除了商业写字楼项目有较好的盈利，一般外拓的住宅项目都会亏本。对于物业公司来说，如果是直接外拓的盘，盈利难度较大。”一家房企物业公司的高管告诉财联社记者。

或转战港股IPO

上述行业分析师指出，“保利物业在新三板摘牌后，大概率会选择在香港上市，主要是港股的上市门槛较低，时间较快，程序也较为便捷。”

他进一步表示，相较于流动性不足的新三板，赴港上市的物业公司流动性会得到改善，不少公司的市盈率也在节节攀升。

据全国中小企业股份转让系统网站信息显示，自2014年起，新三板累计挂牌物业服务企业74家，截至2018年12月底，仍在挂牌的有56家。而2018年就有14家物业公司摘牌。

其中，在新三板摘牌的永升生活服务已实现赴港上市；而在2018年7月终止挂牌的蓝光发展(600466)物业子公司嘉宝股份，于今年3月4日在港交所递交了IPO申请书；在新三板摘牌半年多时间的新大正物业，则在谋求在A股上市。

“对于物业行业来说，上市为公司带来的影响会比较大，既能够打开融资渠道，还能够获得较好的市值。”上述物业公司的高管向财联社记者表示。

据了解，资本市场对物业服务公司的关注度正随着物业公司上市的增多而增加。2017年以来，在港交所上市的绿城服务（02869.HK）、中海物业（02669.HK）、等公司的市值，相较上市之初均有显著提升。

中原地产市场研究总监张大伟认为，轻资产的物业公司估值相对开发企业而言较高。从发展角度看，房企规模扩张将逐渐面临瓶颈，下面就是存量时间，目前不少房企都在试图在物业市场上有所作为。