房企密集发债引爆楼市狂欢 千亿融资为哪般

今年以来，信贷市场逐渐转暖，房企融资热情重新被点燃，融创、金地、首开等房企纷纷加入“发债大军”。继前两月融资规模推至超千亿后，3月房企发债仍维持高位。

在这一轮政策引导下，房企对资金的饥渴程度加大，地产融资环境是否整体放松？楼市将受什么影响？分析人士认为，今年初政策层面稍显宽松，房企融资成本有所降低，但未来融资环境难言全面放松。

密集发债

中原地产研究中心统计数据显示，春节假期之后，房地产企业继续密集融资，在2月下半月融资计划已经超过100亿美元后，3月份房企继续发布密集融资。

3月1日，雅居乐发行2022年到期5亿美元6.7%优先票据，公司拟将票据所得款项净额主要用于为若干现有负债再融资。同一天，首开股份称，拟发行15亿短期融资券，利率区间2.60%-3.80%。

3月3日，正荣地产公告称，将发行2亿美元2022年到期的优先票据，年息9.15%。而在1月11日，正荣地产曾发公告称，将在香港联交所发行2021年到期的2.3亿美元优先票据，年利率为9.8%。

3月4日，光明地产公告称，公司2019年度第二期中期票据发行完成，金额为8亿元，利率3.98%。同一天，合景泰富发行的3.5亿美元优先票据上市及买卖，票面利率7.875%，其表示，拟使用票据发行所得款项净额将若干公司境内及离岸债项再融资。

3月5日，金科股份拟发行不超44亿元公司债，最高利率询价7.2%，拟用于偿还到期或回售的公司债券。

补血还债

据中原地产研究中心统计，3月份，多家房企公布的境内外融资量均明显增加，而且从融资成本看，基本告别两位数，主流境外融资成本均在6-8%，境内融资的公司债均在5%以内，境外融资成本明显降低。

实际上，自今年年初以来，房企“融资潮”便轮番上演，除了3月发债的上述几家房企外，春节前已经有大量企业加入到“发债大军”，且更多集中在中型房企。如，绿城中国于1月28日公告称，将发行4亿美元三年期不可赎回初始分派率为8.125%的优先永续票据；1月31日，华润置地称，公司已向香港联交所申请批准39亿美元中期票据计划上市。此外，恒大在1月增发了3笔境外优先票据，共计30亿美元。

从发债整体情况来看，房地产企业最近几个月资金情况出现明显缓解。克而瑞研究中心近期发布的一份报告显示，2019年1月份，房地产企业境内外发债总量1095.8亿元人民币，环比上升91.8%。

在今年房地产市场调整预期之下，房企销售压力加大，加之即将到来的偿债高峰期是房地产企业持续密集“补血”的主要原因。中新经纬客户端注意到，绝大多数发债的房企均表示，募集资金有部分或全部用于偿还债务及补充流动资金，由此看来，“借新还旧”仍是主要方向。

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端说：“最近房企依然关注资金链的安全，2019年大部分企业都在更加关注经营风险，不少企业抓住这个窗口期加速融资。” 同时，中型房企加速拿地，也推动了房企的融资需求。

张大伟分析称，从企业融资情况看，2018年四季度开始，房企融资难度相比之前有所缓解。但因为房企“缺血”过多，目前看，房企融资难度依然比较大，融资需求依然井喷。

另有分析人士预计，随着融资政策的松动，预计未来还会有更多房企密集公布融资计划，加入到借新还旧的队伍中来。

预期宽松

开年信贷增量创下新高，央行数据显示，1月份社融同比多增1.56万亿；人民币贷款增加3.23万亿元，同比多增3284亿元，创下单月历史新高。即便逆周期调节加之缴税高峰等因素推高数据，但天量信贷仍大大超出了市场预期。

值得注意的是，天量信贷背后，房企融资环境持续改善，融资进展也颇为顺利。据不完全统计，春节后的这段时间里，相继有20多家房企发布融资公告，且融资成本整体较去年年底有所降低。

在业内人士看来，年初融资环境趋于宽松，房企融资规模开始增加，很多企业资金面也得到了改善。今年迎来流动性宽松时期，房企的资金流状况将会大幅改观。

然而，银行信贷投放是否会重新流入房地产市场，尤其是被视为方向标的个人住房按揭贷款与房企融资，依旧备受关注。

全国两会期间，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清3月5日在受访时强调，下一阶段房地产金融政策总的方针不会有改变。

郭树清进而指出，结构性去杠杆的目标是要把企业的杠杆率明显降下来，同时稳住居民家庭的杠杆率。他说，目前家庭部门个人贷款比较多，可能与买房、炒房有关系，就此“政府部门已经在控制增量、化解存量”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端表示，银保监会的定调基本上可以认为，不会盲目进行去杠杆的动作。而从当前宏观经济和降低企业经营成本等角度看，实际上都会有各类宽松的融资做法。

“从楼市调控政策看，最严格的时候已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资肯定会继续宽松的，”张大伟预计，“从趋势看，预计后续房企融资的难度有望继续降低，资金价格也将继续下探。”但同时，他强调，政策虽然见底，但未来难言全面放松。