新房市场2月报告：一线成交全面复苏 三四线显著回调

目前房地产市场因城施策正在推进，各地政府根据市场运行实际情况稳步优化政策体系，市场量价逐渐趋稳，2019年2月各线城市住宅均价环比涨幅均在1%以内。从成交量上来看，2月30城商品房成交面积同比回升，购房需求有所释放。随着调控的不断深入，不同层级城市成交端出现分化。由于一线城市出台调控政策的时间最早，随着政策边际效应出现下降，需求也有所释放，2月四个一线城市成交面积同比均上涨。二线城市告别了此前一房难求的过热市场，逐步趋于稳定；三四线城市市场有所降温。预计未来，房地产市场整体将继续平稳运行，但各线城市市场将延续分化。具体来看，一二线城市有望企稳，部分三四线城市面临一定去化压力。

2019年2月各线城市住宅均价环比涨幅均在1%以内

2019年2月，分能级来看：一线城市均价41454元/㎡，环比微涨0.12%，同比上涨0. 77%，价格维持平稳走势。二线城市均价16524元/㎡，环比微涨0.06%，同比上涨5.58%，此前热点二线城市房价过快上涨的局面已经得到扭转。三四线城市均价8987元/㎡，环比微涨0.25%，同比上涨8.08%，从环比变化来看房价已经逐步趋稳。

表：2019年2月监测城市商品住宅均价及变化情况

数据来源：诸葛找房

热点城市价格走势平稳，二线城市价格同比涨幅大

从十大热点城市房价变化情况来看，2019年2月，各城市住宅价格环比涨跌幅微小，房价保持稳定的发展态势不变。上海、天津、杭州、武汉四城住宅价格环比下跌，广州、深圳、重庆、南京、成都五城环比上涨，北京环比持平。从同比变化来看，二线热点城市如重庆、杭州、成都等城市价格上涨幅度较大，主要受人才新政、2018上半年热点二线楼市火爆等因素的影响。一线城市价格同比涨幅趋缓，其中广州住宅价格同比涨幅1.94%，在一线城市中涨幅最高，北上深价格同比涨幅都在1%以下。

数据来源：诸葛找房

2月30城商品房成交面积同比回升，购房需求有所释放

受春节假期影响，2019年2月30个重点城市商品房成交面积环比下跌38.5%，但同比2018年2月上涨8.3%。分城市等级来看，各等级城市销售面积环比均有不同程度下降。其中，三线城市跌幅最大，成交量环比下跌43.5%。从同比变化看，一线城市成交量同比上涨44.6%，二线城市同比下跌6.1%，三线城市同比上涨19.5%。经过了严厉调控的2018年，部分城市的购房需求开始释放。

数据来源：各地住建委、房管局；整理：诸葛找房

30城样本为：北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。

节后一线城市成交量同比全面复苏，三四线城市显著回调

2019年2月，北上广深四个一线城市商品住宅成交量同比全面上涨，北京、上海、深圳三市的成交量同比上涨均达到5成以上，随着18年以来一线城市的新建商品住宅供应量明显增加，部分刚需及改善型需求开始入市，拉动成交量回升。二线代表城市成交量同比涨跌互现，市场趋于稳定。三四线代表城市则大部分同比下跌，随着棚改资金收紧、目标有所下调，返乡置业降温，部分缺乏产业支撑的三四线新房市场缺乏上行动力。

表：2019年2月代表城市商品住宅成交面积及同比变化

数据来源：各地住建委、房管局；整理：诸葛找房

一二线城市供应放量，去化周期有所延长

2018年下半年以来，热点一二线城市供应放量，随着供应面积增长，去化周期有所延长，十大热点城市2月平均去化周期12个月，维持在可控水平。分等级城市看，热点一二线城市随着供应面积的增长，去化周期有所拉长。其中一线城市去化周期11.29个月，二线城市去化周期12.52各月。

10城样本为：北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都。

数据来源：各地住建委、房管局；整理：诸葛找房

(中新经纬APP)