都说楼市“回暖”，最可能从哪些城市开始

3月5日，保利发展发布了《保利2018-2019年地产行业白皮书》，这是其连续第三年发布白皮书，主要论断摘录如下：

1、2018年上半年比下半年好，市场在三季度逐渐走冷，而全国性拐点则在四季度出现，2019年在保利看来是调整年，整体延续调整，局部窗口也会显现，预计下半年先行一二线城市有望率先筑底放量。

2、2018年楼市又创14.9万亿新高点，未来5到10年，中国房地产增量市场会继续保持10万亿+的高位峰值容量。

3、2019年随着资金从三四线城市向一二线城市回流，预计先行一二线下半年筑底放量，而三四线城市房价和购买力错配，三四线城市购买力透支下，将带来更长的寻底期！

4，从城市自身发展来看，房地产发展是城市基本面的投射，城市的生命周期就是房地产的生命周期。

白皮书用词平实质朴，但核心观点鲜明犀利。在未来5-10年，国内楼市还将在高位运行。所以说，楼市中的新房市场，并没有真正的冷过。 冷热差异明显的感受在城市之间，普通人感受到的冷暖更像是“楼市大象”的局部。

事实上，郁亮、杨国强两位大佬最近都表达了房地产未来还是一个10万亿量级的市场，郁亮强调巩固（住宅开发）基本盘，转型其他行业没有住宅开发大。而杨国强着重强调行业调整，只是把没有竞争力的房企调整出局。

继续看这份白皮书，最值得继续观察的是第四点，“城市的生命周期就是房地产的生命周期”。这个说法很新鲜，实质上把房地产和城镇化，二者高度绑定了。

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未来的房地产将会和城镇化绑定

为什么保利发展的白皮书会有这个结论？在3月5日两会上总理的政府工作报告中，最重要的议题也是“新型城镇化”，甚至房地产行业也是在该议题下加以说明。新型城镇化和房地产一起讲，这一点无论是官方还是民间，观点是一致的。

继续分析下去，内部逻辑可能是这样的：工业化推动城镇化，城镇化带来巨大的住房需求，驱动新房市场高位运行。

而从国内工业化、城市化数据上看，两者并不同步。截止2010年，全球平均的城市化率为50.9%，工业化率不过26.1%，全球平均比值是1.95（50.9% / 26.1%）。而中国的两率的比值是1.09（即城市化率/工业化率＝51.3%/ 46.8%）。中国的工业化率相对全球平均水平高出了近一倍，但是城市化却远远不及。和欧美日发达国家、以及巴西、印度等发展中国家对比，我国的城市化与工业化比出现了明显的背离，工业化超前，城市化滞后。

这是为什么？北大国发院周其仁教授在《城乡中国》中给出过解释，是因为全球化。大意是：虽然我们的工业化水平高。但是结构特殊，高端的设计、研发、交易部门，终端消费两头在外。我们的企业不光是“借船出海”，首先是“借城出海（发达国家城市）”。庞大的工业化产能。不光推动国内城市化，也推动了境外经济体的城市化更上层楼。有了这个大分流，国内的城市化率自然就低了。

现在的情况是，发达国家要求削减逆差，要再工业化。新兴市场国家需求有限，虽然人数多，但是还太穷，很多工业品消费不起。这样“就不太好借了”，国内产能需要新市场去释放，重点就是要求扩大内需。

截止2017年，全球人口74.4亿

中国大陆+港澳台：14亿

欧美日+加澳新：12.6亿

南亚+东南亚：23.7亿

非洲：12.3亿

拉丁美洲：5.77亿

培育出一批新城市、新市镇，让农民从乡村进城变市民，让小市民去大城市发展做新市民。从2016年开始到2020年，推动1亿非户籍人口在城市落户。从人口基数看，这可能只是第一步，城乡间人口转移的潜力，远不止1个亿。

鼓励人口转移的具体措施有：

1、农村完成确权，保留农民耕地承包权、宅地所有权，明确农民既得权益，鼓励农民进城。

2、放开落户，鼓励人口从乡村到城镇、从小城镇向大中城市转移。

3、推动城市群发展，三大城市群，加上成渝、中原、长江中游等城市群。

4、城市群发展，核心城市带动周边城市搞区域整合。包括京津冀协同发展规划、粤港澳大湾区规划、长三角一体化等国家战略。

随着新型城镇化的推进，房产的需求自然产生了。接下来难点是如何让非户籍人口买得起房。

1、首先构建新型的住房体系。商品房、共产权房、租赁住房等，多层次供给，满足不同需求层次。

2、城市近郊区，农村集体建设用地入市试点，土地变现，提供部分资金。

3、三西线城市，棚改货币化，给部分人一笔安置资金。

4、东部地区抓紧产业升级，提高收入水平。

5、部分产业向中西部大中城市转移，劳动力就近就业，就近落户。

这样在相当程度上，既保障了原有利益，又给安家费，落户政策宽松。最终是要加快推进新型城镇化，扩大了内需（一个传统农民转变为市民，资源和工业品消耗会成数倍增加），为产能找到新市场。

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最先回暖的会是这些城市

沿着工业化推动城镇化，城镇化带来房地产增量，这个逻辑继续思考下来。这一轮的楼市回暖，最有可能从产业强大的城市开始。从2月份媒体陆续报道的热销项目看，也的确如此。

2月X日，杭州绿城沁园楼盘发布二次推盘公告。公告显示，预售价格比上期调高了5000/㎡。

2月X日，深圳华润湾瑞府的销售现场，40年产权，套均4000万的公寓，能在半小时卖出去69套。

2月X日，北京，节后首周劲销15亿后，泰禾北京再传捷报，2月销售额突破50亿！累计超10000组客户到访、日销售额近3亿、成交套均价超千万，北京首战大捷。

杭州、深圳、北京。这几个城市的共性，也正是经济发达，产业强大，产业带来增量人口，有大量新增居住需求。所以政策适当放松，销售马上就起来了。

继续写之前，要再强调一句，销量回暖可以忍，价格暴涨要挨劈，雷就在头顶。

言归正传，最靠谱的楼市，一定要有最靠谱的产业作支撑。全球500强企业就是产业风向标，我们以2018年财富500强企业总部这一维度，做一个全景分析，看看那些城市可能率先“回暖”。2018年，中国上榜企业有120家，除去香港+台湾的17家，中国大陆总共103家企业上榜。

我们先看北京、上海、深圳、广州+佛山

北京53家：略

上海7家：上海汽车，宝武钢铁，交通银行，太平洋保险，浦东发展银行，绿地控股，中远海运

深圳7家：平安保险，华为投资控股，正威国际，招商银行，腾讯，万科，恒大

广州+佛山5家：美的集团，广汽集团，雪松控股，碧桂园，南方电网，

从500强企业分布看，中国最好的企业，仍然高度集中在北上广深为首的东部地区。103家500强，北上广深占了72家。

上海、深圳、广佛，世界五百强企业分布比较均匀，

上海有物流，金融，房地产，钢铁，汽车

深圳有保险，房地产，电子科技，互联网，金融

广州+佛山有汽车，房地产，家电制造，电力，贸易

仅仅从产业分布上来看，深圳除了上述500强外，还有华为和腾讯为代表的ICT产业（手机、通信设备、通信服务等），这也是目前国内最有国际竞争力，最能造富的产业。

上海的优势是以上汽为代表的汽车工业，以中国商飞为代表的民用航空工业，以宝武集团为代表的钢铁工业，以及以华虹集团，中芯国际上海厂，台积电上海厂为代表的集成电路制造等，上海在制造业方面仍然将在长时间领跑全国。

长三角，下一步攻坚的重点也在新能源汽车、大飞机、集成电路。特别是新能源汽车，特斯拉20万+的电动车即将兵临城下，这一次是用高品牌+高平台+低价格来抢占市场，和之前的诺基亚、苹果、三星手机打法完全不同。留给自主汽车厂商的时空被狠狠压缩了，在新能源汽车领域，势必会是一场恶战硬仗。

如果未来10年，把特斯拉掀翻了，长三角和珠三角的比拼，就能打一个漂亮的翻身仗。

最后是广佛，这五家企业里面，分别来自电力，房地产、汽车、家电和贸易，比北上深，广州还是最显弱，所以广佛同城进度势必加快，佛山未来有戏。深圳自然也不会停扩容步伐，深山特别合作区，深莞等只会提速。上海环淀山湖的长三角一体化示范区，青浦+吴江+嘉兴，1、2月份也屡屡提及，可能很快就有实锤消息。

楼市小结： 北京、上海、深圳、广州+佛山，仍然拥有最先进、高端、强大的产业。特别是北京，没有讲，是因为很强大，拥有53家五百强总部，所以也有声音说，国内只有北京才是超一流城市。

但是产业投射到楼市可能并不这么简单，因为总部经济，只代表塔尖部分的购买力，而利润中心还分布在除北京外的很多次一级城市。而京津冀的大问题是，是城市梯度不合理。除了北京外，天津和河北11市在新兴、高端产业还是很弱，上下游也没有形成强大的产业链，这样在中部的支撑不太有力。雷军在小米新品发布会上的“生死看淡，不服就干”，听起来真的让人心酸、悲壮。形势，不是一家企业凭努力就能搞定的。

北京楼市的峰值可以很高，改善需求旺盛，但是中间部分承压会很大，入门需求也会旺盛。北京楼市更可能从豪宅、别墅改善型市场的回暖开始。在中端市场，5万+的限竞房大量入市，销售压力还是很大的。反倒是单价3万+，面积70到110，户型2-4，总价300到400万的创新产品销售会火爆。

相比之下，以上海、深圳、广州+佛山为核心的城市群，结构更合理，楼市自然更健康，热销项目很可能从这些城市及周边先引爆。

再看：三省一市

江苏：江苏沙钢（张家港），恒力集团（苏州），苏宁易购（南京）

浙江：杭州（吉利控股、物产中大、阿里巴巴）

天津：天津地产

福建：福州（阳光龙净集团、兴业银行），厦门（象屿集团、厦门建发、厦门国贸控股）

恒力集团是全球性的织造和石化企业，苏宁易购是零售业，

吉利控股是中国最大汽车自主品牌，

阿里巴巴是中国最大的互联网公司，

沙钢是中国最大的民营钢铁公司，

阳光龙静、物产中大和天津地产是房地产产业，

象屿集团、厦门建发、厦门国贸控股是贸易，港口、物流园开发运营商，还是偏房地产。

三省一市中，江浙的行业分布相对均衡，福建还是偏向房地产和贸易类，天津真的比看起来还要弱一些。

楼市小结： 杭州、苏州的产业更新，也更高端。南京经过挤水分，也算扎实，前两年的楼王产品，今年集中入市，很可能掀起一个小高潮。福州的价格比较合理，相对也比较健康。厦门的三家500强，随着外部缓和，经济回暖，楼市热度会有回升。天津还要看传统产业的转型速度、GDP增速连续两年低迷，如果转型不顺利，楼市虽有反弹，风险也在积累。

还有17个城市，15个城市有1家，西安和乌鲁木齐各有2家500强总部。

吉林：长春（一汽）

湖北：武汉（东风汽车）

河北：石家庄（河北钢铁），邢台（冀中能源）

河南：郑州（河南能源化工）

山西：大同煤矿，阳泉煤业，晋城无烟煤矿业，长治潞安集团

辽宁：鞍山钢铁

江西：贵溪（江铜集团）

山东：青岛海尔，济南（山东能源），滨州（魏桥铝业），邹城（兖矿集团）

西安：陕西煤业化工，陕西延长石油

乌鲁木齐：太平洋建设、广汇（房地产+油气）

我们印象中的武汉、成都、重庆、济南、青岛、长沙、郑州、西安、石家庄等热点二线城市，这些年风头正劲，感觉家底应该是不差的。但从实际拥有的500企业总部看，主要还是集中在钢铁、煤炭、石油、铜矿等资源类，以及房地产开发。

讲了多年的中西部产业转移，现在看，并不是水到渠成，事实上是非常难的一件事。真正成功的案例屈指可数，除了重庆成为全球最大的笔记本电脑制造基地，成都承接了京东方OLED显示面板、戴尔笔记本电脑制造。郑州富士康，成为苹果手机制造中心，合肥集齐了白色家产业链，大庆生产沃尔沃以外，成功的案例就真不多了。

楼市点评： 所以说，山东、东北、中西部城市的房价，虽说均价比沿海低一些，但是想要继续摸高，达到均价2万+，追上沿海和江浙城市群，也不太可能，稳住就是比较好的基本面了。

但是也有几个城市值得关注，有可能逆袭。当战略新兴产业（包括半导体，新能源汽车，人工智能，制药业等）在兴起伊始，即使是沿海发达城市，也未必有太大优势，如果内地城市集中资源投入，有可能做到和沿海并排跑，甚至实现领跑。

成都、武汉、合肥是最有希望的种子选手。 这三个城市，有很好的智力资源（高校）。在政府的积极主动下，有可能实现突破。之前有几个案例。一个是长江存储落户在武汉，该公司是基于武汉新芯公司成立的。而武汉新芯集成电路制造有限公司成立于2006年，是湖北省政府和武汉市政府下决心进军集成电路制造领域的产物。

另一个是合肥长鑫存储， 2016年5月6日，合肥市及经开区主要领导和兆易创新朱一明董事长研讨合肥的存储器项目发展战略，形成”506”项目，项目的发展目标就是为国内自主发展主流 DRAM 存储器IDM。

还有成都，在OLED显示面板、记本电脑项目后。继续积极引进包括锤子手机、人人车等一批新兴科技企业，真金白银几十亿的砸钱，真有点千金市马骨的味道。虽然企业差些意思，但是大方向无疑对的，现在也是名声在外。

所以成都、武汉、合肥这三个城市的楼市，在宽松落户，产业引进，新兴产业布局上都有建树，在二线城市中吸引力不断增强，在这一轮也可能率先回暖。

剩下的青岛、济南、郑州、济南、石家庄等城市。这些城市的500强能源企业，多是去产能利好，利润大增，刚进入500强榜单。在高端产业引进、新兴产业布局上还很薄弱，建议继续观察。