仅以套内面积交易不能完全杜绝“公摊问题”

法治周末记者在采访中了解到，重庆和北京分别在2002年和2003年出台规定，要求商品房销售，以套内建筑面积作为计价依据。

在这两个地方的商品房销售买卖合同中，均是约定了住宅的套内建筑面积和房屋总价款，公摊不是计价的依据。

这与《住宅项目规范（征求意见稿）》提及的“以套内使用面积进行交易”已经比较接近。

无论是按套内建筑面积计价，还是按套内使用面积计价，思路都是不把公摊作为计价依据。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，套内建筑面积是由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，和套内建筑面积相比，套内使用面积更加简单易测，以套内使用面积计价，开发商玩猫儿腻被发现的几率更高，而且还能更直观体现房屋的大小。

“如果将来真的要完全按照套内使用面积交易，还需要将相关的规定进行统一调整，比如修订商品房预售管理办法等。”王玉臣说。

北京市律师协会物业管理法律专业委员会副秘书长王佳红提醒，以套内建筑面积或套内使用面积销售，能够很大程度上解决公摊计价的种种问题，但要想让公摊不再困扰老百姓，还需要在细则上作进一步细化。

王佳红举了个例子，她刚刚接到一位北京业主咨询，这位业主购房时，开发商计算总价的方式是单价×建筑面积，以这个价款/套内建筑面积，反推出按套内建筑面积计算的单价，并且签合同时以套内建筑面积计价。

这位业主购买的房屋建筑面积大约100平方米，按建筑面积计算单价在5万元/平方米，总价500万元，合同中签订的是该房屋套内建筑面积80平方米，单价6.25万/平方米，总价依然是500万元。

但业主并未注意合同中的计价方式，只知道当初是按照建筑面积×较低的单价计算的总房款。

在交房时该业主发现，实测报告显示该套房屋建筑面积99平方米，其中公摊19平方米，套内建筑面积未变，仍为80平方米。业主要求开发商退还1平方米的房款5万元，但开发商拿出合同称，计价依据是套内建筑面积，不应返还。

“由此可见，如果仅在合同中体现以套内建筑面积计价，但实操中却是以建筑面积计算总价，容易产生的问题是，开发商以低价吸引购房者，然后拿着同样的钱，理所当然地让公摊缩水。”王佳红认为，应该要求开发商在宣传、销售和为业主计算总价时，就用套内建筑面积相应的单价计算，这样不会后续产生纠纷，未来如果全国统一以套内使用面积计价，也要以同样的思路进行。

王玉臣同样提醒，任何规则都可能有利有弊，以套内使用面积计价，可以避免开发商利用公摊牟利，但可能会出现的问题是，开发商出于成本没有动力做小区公共区域的设计和建设。

“市场机制下，购房者会用脚投票，相信开发商最终不会因小失大。”王佳红认为。