楼市，真的回暖了？

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网上有句话传得很广:中国最牛逼的通讯社是朋友圈，中国最优秀的宣传工作者，都在房产中介的队伍里。

这两周来，所有的房产中介都在传：

南京3000人看房团65辆大巴车横扫72盘、燕郊某盘一夜涨7000元/㎡、深圳湾华润润府8000万豪宅秒清、广州金融城土拍又出地王：楼面价8.3万/㎡，总价达37.07亿、18城调控政策松绑……

楼市，这么快就回暖了？

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在经历了长达6个月的惯性下跌，市场开始造势，营造“金三银四”的氛围，个别板块个别项目的火爆在趋冷的楼市被放大 ，而裹挟在其中的你，是不是看到了事物的一面，没有看到事物的另一面。

而以上这些事的真相是：

1. 南京3000人看房团65辆大巴车横扫72盘

——南京这一房产网站每年都会举办3000人看房团，2016年、2017年比今年还多人都没有上头条，而在楼市下行的2019年的通稿却神奇地刷屏了。

2. 燕郊天洋城一夜涨7000元/㎡

——天洋城做为燕郊镇中心地段最好、配套最优、生活最便利的项目，是曾经站上燕郊3.5万/㎡房价巅峰的大体量项目，而最低的时候跌到1.8万/㎡。

相比跌去的，即使涨7000元/㎡，涨的还补不齐天跌的部分呢，而且只是单套涨，不是小区价值的整体回归。

3.深圳湾华润润府8000万豪宅秒光

——深圳湾华润瑞府位于深圳最高端的滨海豪宅区，旁边靠着南山的地标春笋，本次开盘推货143套，才卖了69套，秒光的是400平D户型，总价8000万，还有一堆上亿的卖不出去。

且不说豪宅市场与普通人无关。

深圳豪宅并非都好卖，恒裕滨城二期也是深圳湾一线海景的标杆产品，首开20万/㎡，价高不好卖，最近刚刚下调价格，依然去化困难。还有蛇口的枫叶望海公馆，近期还启动了分销来加快销售进度，回笼资金。

4.广州金融城土拍火热：370676万元+55%自持，折合楼面价37465元/㎡

——所有的广州人都知道珠江新城、琶洲、金融城是广州向东发展的黄金三角，金融城的控规主要以商业、商务用地为主，本地块则是为数不多的临江宅地，南临广阔珠江，坐享一线江景，可做成一线瞰江高端住宅项目。

未来可能是广州在售的唯一一线江景豪宅新房，价格顶破利润率可想而知。这么一块难得一见的好地，吸引12家开发商，37465元/㎡的楼面价也就不奇怪了。

5.18城政策松绑

——从一线城市到三四线小城，这场松绑潮，覆盖面极其广。但是这些松绑政策基本都是针对“边角料”和放宽人才落户条件，都是一些不痛不痒的操作，不断在试探，并没有什么完全放开限购限售限价的虎狼之药，掀不起什么大波澜。

所以市场真的回暖了吗？

没有！

只是局部的项目火热和板块躁动，只是通过房地产自媒体文章和中介朋友圈的放大，显得格外躁动。

而且正逢年初，正是各城高价地项目集中入市的月份，项目备案价格稍高，到时，2月的统计数据会有所上浮，到时又得躁动一番。

如果你真的相信了，这些局部的躁动能够真正完全市场的房价预期，那就是天真了。

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房价真正要回暖离不开的三大最关键要素是：货币宽松（钱）、限购宽松（房票）、限贷宽松（贷票）。

而楼市要迎来真正的宽松，显然需要非常苛刻的条件。

结合2008年和2014上两轮房地产刺激调控来看，真正能够触动调控的只有以下3点的共同爆发：

1. 受国内外经济环境影响，经济衰落下行预期强烈，需要托底地价房价，稳定市场预期和经济增长。

2. 大量城市尤其是重点城市供过于求，楼市面临着高库存的风险。

3. 楼市遇冷明显，掀起降价潮，成交量下滑，量价齐跌，市场救市呼声强烈。

而2019年是个地产小年，楼市的综合基调是稳，分类调控，一城一策，一定是大势所趋。

真正微妙的是，不管是经济还是房地产，都和2014年一样，处于调整期。

经济上，从成本优势向技术优势转变，处于产业转型升级的调整期。

房地产上，从短期调控向长效机制转变，处于产品升级、政策升级的调整期。

所以目前影响各城市楼市大势最关键的是：库存周期和量价调整预期，所以2019年，那些库存压力大、量价调整超预期的城市，才更有放松调控、主动救市的诉求。

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一般来说，对各城市来说，

（土地）消化周期在36个月以上的，停止供地；

（土地）消化周期在36-18个月的，要减少供地；

（土地）消化周期在12-6个月的，要增加供地；

（土地）消化周期在6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

所以12个月和6个月也是普遍意义上的分界线，库存周期在12月以内的有上涨的前兆，库存周期在6个月以内就是即将上涨了。

目前库存周期的基本面是：20-25个月。

所以基本上不具备普涨的条件，唯有少数的城市触到了边界，例如深圳。

所以现在你去深圳各大售楼部看新房，会发展不少开发商都在捂盘，上有豪宅半岛城邦香山美墅京基御景峰，下有刚需盘华强城京基珑庭，他们都在等一个合适的时机，在市场反弹期入市。

除了库存周期之外，还有量价调整预期，我们一般通过二手房的成交周期来看。

看看二手房的成交周期有没有连续两个月缩短，目前全国满足以上条件的有：北京、上海、深圳、燕郊、北三县、厦门。

所以大势已经很明确了：

放松 ——是“边角料”和不痛不痒的人才落户。

火热 ——是个别项目和个别板块。

供需紧张 ——是个别城市，没有出现普遍性的高库存或供需紧张。

综上，房价还未达到普遍回暖的条件，只有局部城市已经开始在酝酿触底反弹，其实“炒”的意味浓了点。

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而房价真回暖了吗？

其实，房价不只有涨和跌，中间还有“横盘”这个大阻碍。就像这个世界并不是非黑即白,非正即误,在那中间,还有一个无尽的灰。

在楼市分化之际，有人在撩骚，有人在寻找，各种炒作，无非就是切中了“房价要涨 ”这个国民最大的焦虑。

不管是躁动的房产中介还是你我，终究是大时代洪流下裹挟着的一粒尘埃罢了。