推高房价的到底是谁？真相找到了

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看不见的魔鬼之手

知乎有个热门的话题：房价，究竟是如何被推高的？

有人说，因为调控，调控导致房价“越调越涨”，

有人说，因为央妈，央妈释放了天量的货币，但都肥了房地产，苦了实体经济。

还有人“阴谋论”，说ZF压根不打算让房价跌，真的是这样吗？

解释上述问题的时候，我们先学习一个名词，“眼镜蛇效应” 。

“眼镜蛇效应”是经济学中非常普遍的现象。

它起源于一个故事。

话说有个地方眼镜蛇太多，政府颁布了一条激励抓蛇的法令：谁能抓到眼镜蛇，就给谁对应的赏金。结果导致的结果是什么呢？眼镜蛇越来越多了。

为什么会这样呢？原来，老百姓发现抓蛇太难了，反而不如养殖快。于是，“眼镜蛇养殖业”就在此情况下催生了。当政府发现这个问题后，取消了赏金。养殖户们发现没有利润可图，又都把眼镜蛇放了……

结果，眼镜蛇更为泛滥。

“眼镜蛇效应”告诉我们：好的出发点，未必就有好的结果。一项政策的制定，钻空子的人能用无法想象的方式打败你。

中国有句话，叫做“上有政策，下有对策”，说的就是这个意思。

出了“限购令”，就有人会去离婚；

新房不让涨价，KFS就会收茶水费、绑定车位、做装修合同，老百姓反而买不起房；

出了拆迁款，哪里要拆迁，当地老百姓就拼命盖房……

ZF每出台一个政策，都会因为看不见的“魔鬼之手”的操纵达不到预期目的，有时候还会起反作用。

2

信贷，才是房价上涨的根源

地产多头任泽平说过，“房地产要讲逻辑，长期看人口，中期看土地，短期看金融”。

房价涨不涨，归根到底就看一个信号，那就是信贷的松紧。有人说，如果要控制房价，只要严控信贷的规模不就行了？

事情远没那么简单。因为总有一只看不见的魔鬼之手，可以数次摆脱ZF的监控，利益驱使着它催生了更为泛滥的信贷，楼市因它注入了更多泡沫。

回顾10年来ZF对信贷的监控，简直就是监管部门和银行斗智斗勇的血泪史。当然，也是房价的调控博弈大戏。

3

08年-10年：跌宕起伏，漫天撒钱

08年，美国次贷危机引发全球金融危机，中国也不可避免。同年房地产行业低迷，土地流拍、楼市下行，经济增速下滑严重。

为了对冲危机，我国ZF在08年11月推出了“四万亿”刺激计划。主要推出了“进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施”。计划在两年时间投放四万亿元的资金。

但最大的弊端是，银行本来要听从央妈的安排，领取对应的信贷额度，但在“四万亿”刺激计划中，取消了对商业银行的信贷规模限制，原本该流入实体经济、中小企业的资金，流入了房地产和地方基建等领域。

商业银行开始漫天撒钱，地方ZF的融资平台进一步走到舞台中央。同时，央妈对房地产全面松绑，个人房贷利率降低。

09年，各地房价齐涨，势如破竹。10年，国务院对房价展开调控，精准打击高杠杆，提出首付从20%上调为30%，二套房首付不低于50%等等规定。同时，ZF对信贷投放规模和投向做了严格的限制，房地产、地方ZF融资平台一时间断了粮草，全国展开一场地方ZF负债大摸底行动。

10年，房价终于歇菜，应声下跌。

4

11年-13年：铁腕手段，险象环生

但由于ZF调控药效太猛，部分地产、基建项目面临资金链断裂的风险，市场上流动资金非常紧张。

为了绕开信贷管控，银行花样百出的非信贷资产业务（现金、业务周转金、拆放同业等等）就这样诞生了。其中有一种叫做“同业拆借”，就是银行之间互相借钱。为了获得更多利润，银行把明明短期就要回款的资金长期借出去，等资金该回款的时候，通过互相借钱应急。

在股份制银行里，这种情况更为泛滥。据抽样调查显示，当时杭州多家股份制银行的贷款中，同业拆借达到50%以上，最高者可到70-90%。

11年-13年，本来央妈是给信贷设置了额度的。按照道理，M2总量会得到有效控制，但事实上，M2增速持续走高，市场一度匪夷所思。其根本原因，就是银行的非信贷资产业务、同业拆解并没有受到监管，催生了更多的M2。

13年6月，央妈限制了银行间同业拆借的额度，疯狂的银行在严厉的政策大棒下终于不敢兴风作浪，开始夹起尾巴做人。6月20日，银行间同业拆放利率Shibor升至创纪录的13.4%（平时为3%左右）。在央妈一反常态、没有对现金紧缩进行干预之后，银行间的借贷几乎冻结。金融体系遭受了前所未有的现金紧张的折磨，商业银行出现“钱荒”。

11月25日，人民网披露一则消息：32个被调查的城市发现，有17个银行停止了房地产的按揭业务，多家银行面临资金链危机。

出来混，迟早要还的。

5

14年-16年：循环往复，何去何从

信贷收紧的杀伤效果显而易见。14年2月份，国家统计局2月24日发布的数据亦显示，1月份中国70个大中城市新建住宅价格的上涨速度一年来首次放缓。同一天，万科(股票代码：000002)大跌6.6%，绿城中国(股票代码：03900.hk)市值也在两天内蒸发超过13%。

同年4月底，全国35个城市新建商品住宅库存创下2010年以来近5年的历史新高。购房者观望情绪浓重，房企跑量的希望落空，而库存压力较大的地方ZF开始试探性的放松了调控。

可惜，以南宁、铜陵为首的城市打开限购闸门后市场依然没有太大起色，房价短期冲高又再度回落。（这和前不久兰州放松限购是一个道理）说到底，限购对楼市的作用其实不大，单纯限购并不会对市场产生多大影响。

但是，无风不起浪的银行又发明了新业务，委外投资逐渐兴起，加杠杆、投资期限错配又重出江湖。 0首付、消费贷的买房的现象层出不穷。信托资金再一次大规模走向房地产、地方ZF融资平台。

之后，15年深圳房价启动，16年上海、北京启动。17年二线、三四线启动。

看明白了吗？在楼市调控中，房地产只是个配角，真正粉墨登场的，是银行。 如果银行信贷业务得不到有效监管，无法制止这只看不见的恶魔之手，那房价一轮又一轮大涨的循环绝不会结束。

2015年，央妈痛定思痛，启动了MPA的管理机制，决定要把银行主要的对外资产投放方式一次性监管到位。看不见的魔鬼之手再次拷上手铐。2016年下半年，央妈在中央统一部署下开启了金融去杠杆进程。在加强金融监管的背景下，效果逐步显现，金融机构同业业务增速放缓，货币派生效应减弱，M2终于迎来了理性的增速。

6

2019年：绝对不搞大水漫灌

纵观10年调控，房价上涨只是表面现象，而银行风险才是心头大患。 过去的一系列经验教训告诉我们，货币适度宽松是为了更有针对性地支持民营企业和小微企业发展，而绝对不能大水漫灌流入房地产。

一月份降准以来，新增人民币贷款也达到32300亿元，社融规模增量 46400亿元，双双创历史新高。此事也引来一些声音的议论，他们认为“新一轮量化宽松开始了，M2增速可能重回两位数了，房价又要大涨！”这种论调完全是无稽之谈。

对此，总理在2月20日的国务院常务会议上说，“稳健的货币政策没有变，也不会变。我们坚决不搞大水漫灌！”

总理表示：一个月内两次降准，既是顺应市场主体的强烈呼声，也因我国存款准备金率比世界上任何主要经济体都高，在这方面有充足的空间。而且在降准过程中也适当回收了流动性。

我们看一下1月份的制造业指数。这里需要注意，PMI指数50为荣枯分水线。 当PMI大于50时，说明经济在发展，当PMI小于50时，说明经济在衰退。

距国家统计局的数据显示，1月中国官方制造业PMI较上月微升0.1个百分点至49.5%，为连续第二个月落在荣枯线下方，形势还是不容乐观的。

所以一个月内两次降准，对实体经济来说，确实也是一件利好。因为目前经济不太乐观，需要相对宽松的货币环境和更充裕的流动性，也有助于中国经济在一季度企稳。

但货币是无限制的宽松吗?当然不是，“在降准过程中也适当回收了流动性”就已经表明，2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做，货币政策依然是稳健的。

所以，请不要理会一些别有用心者的谣言，请牢牢记住一个结论，只要不搞大水漫灌，那么今年房价就绝无大涨可能！