楼市首次板块轮动近尾声 三四线城市房价有下行风险

从领涨到领跌，一线城市用了2.5~3年时间。自2015年上半年以来，全国房地产市场第一次出现板块轮动，以一线城市领涨、强二线接棒为开端，经历了全国市场普涨，再到2017年下半年至2018年下半年非城市群三线城市及非强二线城市交替领涨，一线城市则在严厉调控政策之下出现领跌。

进入2019年，全国40个典型城市新建商品住宅成交面积出现了同环比双降，分别为14%和31%。

上海房地产研究院日前发布《全国房地产板块轮动现象研究报告》（以下简称《报告》），以国家统计局公布的70城二手住宅销售价格指数为报告数据，并以2015年1月70城平均房价为基准进行计算。《报告》显示，全国二手房平均房价在本轮上涨周期上涨24%；一线城市房价涨幅最大为61%，其中深圳房价共上涨了80%，上海在一线城市中涨幅最低，为45%。

研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示：“二手房价格所反映的板块轮动情况基本一致。新建商品住宅受到限价等政策影响，未必反映出下跌趋势，而二手房由房东自主定价，调整得更为彻底，更真实地反映出市场情况。”

楼市首次板块轮动即将结束

《报告》指出，本轮房价上涨周期中，大部分城市的启动时间为2015年下半年，而一线城市则更早开始。

数据显示，2015年上半年、下半年、2016年上半年，一线城市房价涨幅分别达到了8.9%、11.5%和17.4%。而同期城市群三线城市和非城市群三线城市房价仍处于平稳阶段，只有微小的涨跌。

其中深圳房价涨幅最大，2015年上下半年分别达到17.3%和20.7%；东北地区的锦州市领跌，跌幅分别为3.7%和4.1%。

据《报告》，2016年下半年，强二线城市接棒领涨，房价涨幅达到10.6%。至2017年上半年，领涨城市除上海和广州外，还有合肥、厦门、南京、无锡、长沙、郑州等二线城市，其中合肥与厦门2016年上半年房价涨幅分别达到36.2%和24.6%。与此同时，全国各个城市房价出现普涨。

进入2017年，上半年城市群三线城市接替强二线城市开始领涨，涨幅达到5.1%，同期非城市群三线城市尽管涨幅仍然最小，但已经连续两年稳步上升。2017年下半年至2018年下半年，非城市群三线城市及非强二线城市交替领涨，而一线城市在严厉调控政策之下领跌。

在上海内环内，年前四处看房置换的宋女士告诉《每日经济新闻》记者，过年前敲定了一套杨浦区10年房龄的二手房，“690万元成交的，房东想尽快出售套现，我们也很有诚意卖，这个价格比2017年初降了40万~50万元。但同样，我自己的‘老破小’挂牌价也降了不少，到现在还没出手呢。”

以城市类型分，本轮上涨由一线城市向强二线城市，再向城市群三线城市，最后向非城市群三线城市及非强二线城市轮动。按地区和城市群来看，由华南、华北板块向华东、华中板块，再向西北、西南板块轮动；珠三角城市群率先领涨，随后珠三角与长三角城市群交替领涨，最后京津冀城市群领涨。

研究院研究员王若辰向《每日经济新闻》记者分析认为：“随着非城市群三线城市房价上涨时间接近本轮板块轮动现象中各板块领涨持续时间的上限（一年半），以及棚改货币化安置政策的改变，此轮全国房地产市场板块轮动即将结束。”

三四线城市成交量下跌风险大

近日，《每日经济新闻》记者在上海青浦区不动产交易大厅内看到，大厅共开设了12个窗口受理不动产登记证办理，但绝大部分窗口都空着，与早先接踵摩肩的景象形成鲜明对比。

前来办理不动产证的陈先生只用了40分钟，便完成了材料初审、填表、复印、窗口审核等全部流程。等过几天交了税，就等着拿证了。而上一次他来这里，光材料初审就花了半小时排队。

“最近办理速度都还可以，这个时候或者下午四五点来，基本上不用排队，来了就能办。”一位窗口工作人员告诉记者。

数据显示，2019年1月，4个一线城市新建商品房成交面积环比下降38.56%，同比上升0.34%。其中二线代表城市成交面积环比下降28.37%，同比下降8.39%；三线代表城市环比降24.63%，同比下降33.60%。

王若辰分析指出，目前全国商品房住宅去化周期已经于2018年8月份达到9个月后见底回升。2019年1月份，大部分城市商品房成交量，尤其是目前板块轮动中领涨的非城市群三线城市，新建商品房成交量下滑较大。

研究院《1月全国40城住宅成交报告》数据显示，进入2019年1月，全国40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降31%，三四线城市环比下降30%，后市二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。

“一线城市由于目前成交量能已处于低位，有企稳的迹象；东部二线城市后续将继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。”研究院研究员沈昕告诉《每日经济新闻》记者。

对比历史数据来看，今年1月份，一线城市中北京的成交面积同比大幅增长，上海和广州的成交面积同比小幅增长，深圳则同比小幅下降。一线城市的总成交面积环比下降，同比小幅增长，目前处于2014年以来的较低位，从近几个月成交量走势及1月份的同比增幅来看，有企稳的迹象。

今年楼市走势主要看三四线城市

中原地产首席分析师张大伟告诉《每日经济新闻》记者：“今年中国房地产市场主要看三四线城市。对比2018年春节期间三四线城市的活跃，2019年返乡置业明显退烧，购房者愈加理性，大部分三四线城市的市场成交均比去年降温。

报告认为，一线城市房价至今调整已超过一年半时间，未来可能率先企稳。由于本轮房价上涨三线城市主要由去库存及棚改货币推动，相较一二线城市基本面因素支撑较弱，预计未来三线城市房价将开始调整并持续较长时间。

以厦门为例，其在本轮上涨周期的二线城市轮动阶段中涨幅仅次于合肥。2017年3月厦门二手房价涨幅一度达到48.4%，此后房价持续下跌至今。2018年12月及2019年1月，厦门二手房成交量分别同比增长31.4%和19.3%，略显回暖迹象。但从成交量上来看，见底仍需成交量的持续放大。

张大伟进一步指出：“2019楼市除非信贷政策出现明显转向，否则三四线城市从春节开始进入明显调整期的可能性越来越大。三四线城市房价有天花板，不能觉得房价比一二线便宜就任性买买买。交易活跃度高、城市化率高的地区才有相对活跃的二手房市场。”