拖欠合作方佣金、变相裁员，国瑞置业债务及应付款持续走高难化解

2018年，国瑞置业集团(HK：02329，简称“国瑞置业”)实现签约销售219.13亿元，同比增长47.3%。从业绩增速来看，企业发展本是一片向好，但一则维权事件却揭露出其快速增长背后存在的问题。

蓝鲸房产获悉，近日，国瑞置业因拖欠工程款及分销商佣金，其位于江苏南通启东市崇明岛的国瑞瀛台项目陷入了维权危机。就此，蓝鲸房产第一时间联系了该项目的一位分销商，该人士向蓝鲸房产证实了该事件的真实性。

此外，蓝鲸房产了解到，2018年，国瑞置业其他项目的员工绩效发放也出现了迟缓的情况。而其旗下的医药板块更被曝出拖欠员工工资和变相裁员的消息。对此，业内专家对蓝鲸房产分析，以上种种迹象与国瑞置业的资金问题不无关系。对于以上问题，蓝鲸房产向国瑞置业发去了采访函，不过截至发稿时，仍未收到对方回复。

蓝鲸房产梳理发现，伴随着国瑞置业销售额快速增长，其各项债务及应付账款也在持续增加。然而，企业发展不是一朝一夕，国瑞置业的这本“账”是否真的划算?

图片说明：国瑞置业项目围挡外的横幅 图片来源：爆料人

南北公司斗争激烈致分销佣金难到手

近日，蓝鲸房产获悉，由于长期拖欠工程款和分销商佣金，国瑞置业旗下项目国瑞瀛台陷入了维权危机。

一位知情人士向蓝鲸房产透露，为了讨回工程款，2019年1月中下旬，项目的工程方有大概50—60人上门讨薪，在采取了封死售楼处大门并断水断电等措施之后，他们终于拿到了拖欠已久的工程款。

相比之下，国瑞瀛台的分销商却没有那么幸运。“从2018年7月底到现在，我们一共催款14次，但直到现在，国瑞瀛台还没有给我们佣金。”国瑞瀛台的一位分销商对蓝鲸房产表示，因为拖欠佣金，国瑞瀛台的分销商已由最初的10家减少至目前的6至7家。

该人士介绍说，国瑞瀛台对于迟迟不结款给出的理由是“正在走流程”，而这背后是项目领导频繁换人的问题。“项目领导几乎每三个月就会换一批人，流程也会随之更新，我们的结佣流程一直没有结果。”

在2018年楼市调控高压之下，多家房企区域高管因业绩不达标挂印而去，如泰禾集团(000732)(SZ：000732，简称“泰禾”)，在2018年下半年，泰禾财务总监罗俊、上海区域副总经理鄂宇、副总裁丁毓琨、泰禾集团副总裁沈力男先后离职。而蓝鲸房产了解到，国瑞瀛台频繁更换领导并不是因为业绩不佳，反之，却是因为项目销售颇为火爆所致。

公开资料显示，国瑞瀛台位于崇明岛启隆镇永兴中路，项目产品以69平米—128平米的花园洋房为主，均价11000—13000元/平米，别墅以149平米-169平米的联排为主力户型，均价27000元/平米，两种产品类型共计10000套房源。

国瑞瀛台虽然位于江苏省启东市，但由于临近上海，该项目也凭借着启东市即将划入上海的概念炒作了一把，并取得了不错的销售业绩。据上述分销商介绍，国瑞瀛台的客群多以投资客为主，其主要来自上海、浙江及江苏。

图片说明：国瑞置业拖欠分销商款项达8个月

这让国瑞置业南北两大区域公司都颇为眼红。上述人士向蓝鲸房产表示：“国瑞瀛台由南北两大区域公司统管，而由于该项目销售业绩较好，南北公司都想将其纳入自己的业绩之内，因而斗争颇为激烈。“激烈的内部斗争下，2018年11月11日，北方公司派李晓峰代替原南方公司营销总朱钦，任国瑞瀛台营销总经理一职。

对于以上情况，蓝鲸房产向国瑞置业发去了采访函，不过对方并未予以回复。

值得注意的是，国瑞置业旗下其他项目是否存在类似问题?上述人士表示不知情。不过，蓝鲸房产从国瑞置业一位内部员工处获悉，“近期市场不好，公司的绩效发不下来，只能正常发基本工资。”

此外，蓝鲸房产发现，国瑞置业旗下的医药板块也曾被曝出拖欠工资及供应商款项的情况。2018年6月份，有网友在天涯社区上爆料称，2017年，深圳国裕网络科技有限公司(简称“国裕科技”)曾因故意拖欠供应商款项，被多家供应商讨债，员工也因此受到牵连，2017年10月份至2018年5月份的工资一致拖欠一部分，不予发放。

图片说明：员工问询工资情况接到离职证明 图片来源：网络

该网友表示，有员工在公司qq群里请求公司告知发放工资的时间，但却被踢出公司群。最终，虽然该员工与公司解除了劳动合同，并获得n+1的赔偿，但员工却得到了一张写有“该员工在公司散布不正当言论”的离职证明。该网友还指出，自2018年5月以来，国裕科技以减少公司开支为理由，与多位员工非法解除劳动合同，且不按照劳动合同法给予补偿。

蓝鲸房产从启信宝查阅到，国裕科技成立于2015年2月2日，所属行业领域为软件和信息技术服务业，法定代表人为张瑾，她是国瑞地产董事长张章笋的女儿，亦担任国瑞地产集团副总裁、国瑞商业集团董事长，负责国瑞旗下商业地产板块的投资筹开及运营管理。

业绩快速增长背后，债务压力加剧

一般而言，房地产企业的资金实力相对较好，很少有企业出现拒不支付工程款、拖欠分销商款项这种现象，克扣员工薪资的情况则更加少见，因此，国瑞置业上述种种财务方面出现的问题，似乎有些不寻常。

58安居客首席分析师张波对蓝鲸房产分析道：“企业出现上述情况与其资金链不无关系。

1994年，张章笋在广东汕头创立国瑞置业。1999年，在看到北京旧改项目的商机后，张章笋决定移师京城，并很快开发出一片住宅小区，即富贵园一期。2003年，富贵园以9.7亿元的销售总额成为北京十大热销楼盘，国瑞置业凭借该项目一炮打响，成功为自己在京城争得一片天地。

此后，国瑞置业持续深耕北京，截至2018年6月30日，国瑞置业在21个城市共拥有土地储备1,428万平方米，其中，北京的土地储备占比最高，达到13%，廊坊为11.1%，其先后推出了国瑞城、国瑞购物中心、哈德门广场、国瑞熙墅、祈年大街国瑞城、佑安门等项目。而因为其在北京所有已竣工物业均位于天安门广场方圆一至五里内，因此被誉为北京二环最大的“金主”。

自2014年7月，国瑞置业登陆港交所开始，其便步入了快速发展阶段。过去五年时间，其销售额从2014年的62亿元增长至2018年的219.13亿元，实现了近4倍的增长。

快速增长之下，其债务也持续攀升。东方财富(300059)网数据显示，截至2018年6月30日，国瑞置业资产负债率约76.78%。此外，同期其短期债务为人民币168亿元，包括30亿元境内债券、相当于人民币36亿元的境外优先无抵押债券、以及102亿元银行及其他借贷，而其持有的现金及银行存款仅为18亿元。

据此，2018年9月7日，标普曾将国瑞置业有限公司的长期主体信用评级从“B”下调至“B-”，展望为负面。同时，将该公司优先无抵押债券的长期债项评级从“B-”下调至“CCC+”。 标普认为，国瑞置业较低的现金余额使其容易受到市场波动以及政府政策变动的影响。

债务压力之下，2018年，国瑞置业在融资方面频繁发力，蓝鲸房产据公开资料不完全统计，除成功发行合计3.5亿美元的优先票据外，2018年下半年，国瑞置业还发行了规模为41.1亿元的CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)，及30亿元的公司债券。

与此同时，国瑞置业应付款项也在持续升高。财报显示，截至2018年6月30日，公司应付账款及其他应付账款为75.84亿元，应付关联方款项为27.46亿元，两者共计103.3亿元，而在2017年底，这两笔款项共计为56.74亿元。也就是说，在2018年的半年时间里，这两笔账款就增加了46.56亿元。

根据财报，国瑞置业应付账款包括应付建筑成本及其他应付项目相关开支。应付账款的平均信用期约为180天，与往年持平。不过，据上述分销商表示，国瑞置业对其的结账周期已达到8个月之久。

另一组数据显示，截至2018年6月30日，在国瑞置业的应付账款中，一年内的应付账款由2017年底的4.59亿元猛增至17.37亿元，超过两年的应付账款增加2.7亿元至7.39亿元。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉蓝鲸房产：“这说明企业长期拖欠的账款在增加。应付帐款是以拖欠合作方资金进行融资的一种方式，帐龄长的应付帐款增加较快，意味着合作方的长期垫资越来越多，企业长期拖欠合作方的账款也越来越多。”

他进一步指出，“出现这种情况一方面是企业付款能力下降的表现，另一方面，如果企业规模较大、市场地位强势，也可能会出现这种情况。”但从国瑞置业的规模来看，前者的可能性似乎更大。

国瑞置业在一份宣传资料中写道，“2019年上半年，企业的短债将降至60亿元，二季度后短债压力基本解除。”但其对合作伙伴的欠款并无过多交代。这些合作伙伴何时能拿到自己的钱，国瑞置业余下的债务会如何解决?蓝鲸房产将持续关注。