5天超30亿美元！房企发力境外融资 保命重于保本？

春节过后，房企境外融资更加密集。从2月11日至2月15日的5天内，房企境外融资及融资计划已经超过30亿美元。而分析1月融资数据可见，虽然境外融资渠道略见宽松，但融资成本仍然居高不下。有分析人士认为，考虑到2019年上半年为美元债集中到期时段，需关注美元债发债主体的再融资能力，对个别房企来说，“保命”重于“保本”。

部分小房企融资成本超10%

目前中国房企的境外债发行仍以美元为主。1月，中国恒大增发30亿美元大额优先票据之后，2月，房企发行美元优先票据的势头不减。

仅春节后的5天时间，至少有6家房企在美元债融资上有所举动，金额超过30亿美元。比如2月15日，旭辉控股发行3亿美元优先票据；2月14日，世茂房地产宣布将发行10亿美元优先票据，时代中国已发行5亿美元优先票据；2月13日，融创中国拟发行8亿美元优先票据；2月12日，正荣地产拟发行2.3亿美元优先票据。

而在1月，房企的美元债发行量更是大幅增长。 据同策研究院数据显示，2019年1月，其监测的40家房企，美元融资总额达到43.7亿美元（293.8144亿元人民币），环比上月37.8488亿元人民币，上涨676.28%。同策研究院认为，这一数据意味着，境外融资渠道有回暖倾向。

克而瑞于2月12日发布的最新数据也显示，1月份房企境外债发行规模为740.4亿元，环比增加了141.9%。不过，融资成本仍维持高位，1月达到7.86%，环比增加0.32%。

据新京报记者观察发现，虽然个别大房企的融资成本出现下降，但是中小房企的美元融资成本仍然居高不下。公开信息显示，融信中国 2亿美元债票息为11.5%、力高集团2.5亿美元债票息为13.5%，而当代置业1.5亿美元债票息更是高达15.5%。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，房企销售压力越来越大，在这种情况下，对融资的需求也越来越大。虽然海外融资成本明显上涨，又叠加汇率的波动，但在资金压力下，房企海外融资需求量仍然非常大。

同策研究院也认为，对房企来说，由于债务集中兑付，这一轮融资金额基本用于还债，眼下保命大于发展，现金流重于利润。尤其是中小房企也急需抓住政策从严到微松的窗口期，注重多渠道融资。

业内人士：金融机构难对房企放水，资金面仍将紧张

偿债风险一直是悬在房企头上的达摩克利斯剑。

日前 ，绿地121亿元“捡漏”中民投上海董家渡土地。 据媒体报道，交易首笔款就将兑付中民投的违约债券。

在2328亿债务压力下，2月12日，中民投申请三只公司债券暂停竞价系统交易。此前的10个交易日，中民投发行的“17中民G1”债券价格惨遭腰斩。此外，中民投30亿元债券出现“技术性违约”。

事实上，“高负债运行”“借新债还旧债”已成为很多房企的软肋。“房地产行业进入2019年，房企融资难度大，2019年依然会有大量的房企和项目面临股权变动。”张大伟如此表示。

在境内融资收紧的背景下，很多房企转向了境外融资。民生证券数据显示，1月银行、地产为美元债发行前两大行业，分别发行美元债158亿美元、101亿美元，占总发行量83.7%。

“近年来，房企境外债发行尤其受到关注，”光大证券(601788)分析师认为，2016年以来中债iBoxx指数显示，中国房地产回报指数持续攀升。然而在房地产政策调控下，于2018年初逐步下行，目前处在波动中。而从美元债的到期规模来看，2019年至2021年存量债的到期压力较大。

民生证券信息显示，2019年2月-6月投机级非金融企业美元债到期的企业中，包括保利及绿地的5亿美元债券及泛海控股(000046)的4亿美元债。而截至2月8日前十大地产美元债发行主体中，有三家房企美元债存量均超过50亿美元。其中，中国恒大美元债存量约为122.23亿美元，碧桂园为69.5亿美元、佳兆业集团为61.39亿美元。

事实上，早在2018年6月，国家发改委就提出限制房地产企业境外发债投资境内外房地产项目， 房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。

“因为美元债集中到期兑付，需关注美元债发债主体的再融资能力，对个别房企来说，‘保命’重于‘保本’。”另有证券分析师这样认为。

而对未来的融资环境 ，同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟认为，年初的融资表现并不代表融资趋势好转。因为楼市调控对金融机构有窗口指导，不可能对房企大幅放水，房企资金面仍将紧张。