棚改收紧 三四线城市房价下跌风险增加 返乡置业愈加冷静

“客少房多，供大于求”是安居客大数据近期对江西省赣州市楼市的评估。这座三线城市其房价却在两三年的时间内实现了逆袭。据当地一位从业5年多的中介人员透露，2015年赣州的房子均价仅5千左右，到目前均价1万以上的房子随处可见。而赣州只是三四线城市中的一个缩影。

2018年初，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组对比了全国141个主要城市大数据，数据显示，2018年4月，西双版纳、咸阳、南充、乐山等城市进入房价环比涨速前10位。同期房价中位数过万的55城中，包括佛山、泉州、金华、昆山、漳州、南通、张家港、中山、沧州、泰州、衢州、保定等三四线城市。

黄琼 摄

而2018年下半年以来至2019年春节期间，三四线城市楼市表现愈加“冷静”。据江西省赣州市中海·左岸岚庭的销售告诉《华夏时报》记者，春节期间首付可做到两成，贷款八成。相比于2018年上半年首付五成或八成的情况，下半年购房门槛明显降低。

棚改货币化带动市场

棚改货币化政策、一二线城市房价快速上涨等因素带动了三四线城市房价的快速上涨。再加上，大品牌开发商也纷纷进入三四线，进一步推高了房价。深圳中原董事总经理郑叔伦向《华夏时报》记者如此表示。

据住建部公布的数据，2016年和2017年棚改开工大致在每年600万套左右，其中2016年实际开工606万套，2017年实际开工609万套。2017年5月，国务院常务会议决定2018年至2020年棚改计划开工1500万套，也就是每年开工500万套。但2017年底住建部披露2018年棚改计划开工580万套，超出了此前500万套的预期。

住建部数据显示，2014年，棚改货币化的比例还只有9%，几乎可以忽略不计，2015年有所增加，但也不显著，但在2016年突然跃升到40%以上，2017年超过50%，局部地区更是超过80%。

58安居客房产研究院首席分析师张波就此表示，棚改加速了三四线城市“去库存”的效果。也由此引发了新一轮房企对于三四线城市的开发热潮，并在一定程度上助推了三四线城市房价的上涨。

棚改货币化退潮将至

2018年7月31日，中共中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，过去无论中央还是地方文件，相关表述都是“坚决遏制房价过快上涨”。随后，又传出城市棚户区改造审批权收归中央、限制企事业单位买房等消息，若干已打算放松限购的地方政府被迫继续从严。

2018年10月8日，国务院常务会议明确指出：因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。

近期全国多个省市召开了地方两会和住房工作会议。不少地方开始公布2019年的棚改工作目标，相比2018年的数据，腰斩的地方不在少数。

其中，山西从12.52万套下调至3.26万套，下调幅度为74%；河南从50万套下调至15万套，下调幅度为70%；北京从2.36万套下调至1.15万套，下调幅度为51%；西藏从3.5万套下调至1.89万套，下调幅度46%。

从已知的棚改目标来看，2019棚改目标总量下调幅度超过了20%。

张波认为，2018年下半年PSL（抵押补充贷款）收紧，国开行总行收回了项目的审批权就预示着对于三四线城市的风险加强了关注，也可以视为三四线政策收紧的一个标志性起点。但随着棚改政策调整并逐步完成，加之三四线净人口净流入量难以保持高位增长，未来三四线需求量会逐年呈现下降态势，房价的上涨亦会逐步乏力。

返乡置业渐趋冷静

在外地工作十多年的李先生家乡是江西省抚州市某县城，早在十年前已在县城购置了新房。多年在外工作的积累，李先生想换一套大点房子。2019年春节期间，李先生多次往返于抚州市部分新楼盘营销中心，在最后仍未购房成功。李先生向记者阐述道，不着急慢慢看，房价还是太高了，四五线小城市的价格都快到一万了，再等等。

据李先生转述，其多位朋友选择了去二线城市购房，原因之一是其房价只比家里的房价高了一些，再加上工作需求，选择在二线城市购房反倒成为一种“潮流”。

58同城联合36氪近日发布的《2018-2019返乡置业调查报告》显示，在大城市工作的人群中，52.7%的人有回到家乡及周边城市置业的意向，另有38.0%的人选择留在工作的大城市拼搏。与2018年的58.7%相比，2019年返乡置业意向人群占比略有下降。

在《华夏时报》记者与身边有购房意愿的朋友交谈时也发现，普遍认为目前家乡房价“虚高”，应该会回归理性。

郑叔伦向记者表示，2018年全国房地产整体形势下行，一线城市房价皆出现下滑，市场预期开始转变，返乡置业人群对于市场走势的判断出现了变化，未来三四线房价下跌预期增加。在整体市场不景气的情况下，三四线城市将承受较一二线城市更大的下跌风险。