楼市“开门黑” 一指标显示楼市真心凉了？

相形见绌的是，进入2019，楼市却有转凉的迹象，在2018年 房地产销售创历史新高后，2019年1月份， 房地产销售、土地成交大幅下滑，二手房也在加速降温，就连每年年初的返乡置业潮也有偃旗息鼓的迹象，反而房企的融资却继续高筑，这是否意味着楼市的“黄金期”已经结束了？

房企销售大幅下滑，有龙头腰斩

楼市的冷暖，最直接的就体现在房企的销售上，根据中原地产研究中心统计数据显示，截至2月13日，合计有30家上市房企公布销售额，累计合同销售金额为3081.34亿元，相比去年同期下滑17%。

排名前三的是万科、恒大和碧桂园，但这些龙头企业销售业绩下滑却更为明显，均在3成左右，其中碧桂园更是腰斩。具体看，万科2019年1月合同销售额488.8亿元，同比下滑28.1%；恒大合同销售额431.7亿元，同比下滑32.9%；碧桂园合同销售额330.7亿元，同比下滑52.1%。

(数据来源：中原地产研究中心)

二手房也在加速降温

至于二手房方面，据诸葛找房数据研究中心监测数据，2019年1月，全国100个重点城市中二手房挂牌均价环比下跌1.05%，已经连续5个月下跌，下跌城市数量环比上月虽有所减少，但降幅正逐步扩大。

从城市等级来看，各等级城市二手住宅挂牌均价下跌幅度均较大。其中二线城市下跌最大，环比下跌1.14%，其次为一线城市，环比下跌1.02%，三四线城市环比下跌0.99%。

(数据来源：诸葛找房数据研究中心)

而分区域来看，各区域二手住宅挂牌价环比也均处于下跌态势，其中东北区域环比下跌0.54%，跌幅最小。东部地区下跌最为严重，下跌1.18%，中部和西部分别环比下跌0.92%、0.73%。

(数据来源：诸葛找房数据研究中心)

返乡置业也明显降温

往年年初，叠加春节效应，返乡置业总是一股不可小觑的力量，但是今年却有偃旗息鼓的迹象。根据58同城、安居客发布的《2019返乡置业调查报告》显示，2019年春节期间，52.7%的“漂一族”有返乡置业意向，比上年下滑了6个百分点。对于有返乡置业意向的人群来说，三线、四线及以下城市依然是返乡置业的主力城市，合计占比达到78%。

根据此前 中信建投对东中西部的六个县市进行调研，并发布的2019年春节返乡调研报告来看。春节期间 房地产项目来访量出现普遍下降，需求疲态开始显现。在市场成熟度高的城市，房价已经自高点有所回落。此外，其对江西省永新县进行调研是还发现，今年春节期间，碧桂园、欧洲城、朝阳学府等三大热盘的到访量同比下滑50%，据此，该机构认为：“这说明返乡置业需求大幅收缩”。

即使是返乡置业的主力三四线城市，中原地产首席分析师张大伟也认为：“大部分三四线城市楼市在2019年春节期间出现了‘观望+有价无市’的现象。”

土地成交总价同比腰斩

楼市，包括新房和二手房的降温，对于土地市场的影响也是十分显著的。根据中国指数研究院统计数据显示，在成交方面，2019年1月份，全国300个城市共成交土地1958宗，环比减少43%，同比减少1%。

而据克而瑞研究中心统计，2019年1月份，全国300城经营性土地成交建面14387万平方米，同、环比分别下降30%、49%；成交总价为3152亿元，同、环比分别下降33%、50%；土地价格基本持平，平均成交楼板价2191元/平方米，同、环比分别下降4%和0.3%。其中，一、二线城市皆有回升，三四线城市则略有回落。

(数据来源：CRIC中国 房地产决策咨询系统)

融资近1700亿，同比涨20%

或许是由于销售端的低迷，从而造成房企的资金压力骤增，据克而瑞数据中心统计显示，2019年1月，85家典型房企的融资总额为1669亿元，环比大幅上升50.3%，同比增长20.3%，本月房企融资密集，创2017年下半年以来单月融资新高。

至于融资成本，2019年1月房企新增债券类融资成本6.98%，较2018年全年上升0.55个百分点。其中，境外债券融资成本达7.86%，较于2018年全年增长0.84个百分点，1月房企在境外密集发债，融资成本也颇高，当月进行境外融资的房企中，有一半以上境外融资利率超过8%，更有少数如景瑞控股、当代置业等企业融资利率超过10%。

(数据来源：CRIC中国 房地产决策咨询系统)

房子已不具备投资价值？

可以说，在2019年初，楼市便遭遇了“寒潮”，不过，有人认为这并不能作为楼市彻底转“凉”的信号。对此，上海易居研究院副院长杨红旭就认为，一方面，去年1月处于楼市繁荣期，基期值高，今年1月处于降温期；另一方面，今年春节比去年早了10天，1月销售受春节假期因素影响较大。

但是， 海通证券的姜超却认为当前的房市缺乏投资价值，因为房子的估值太贵了。姜超用租金回报率类比股价的市盈率，来衡量房价高低。

根据中原地产的数据，即北上广深四大一线城市在08年初的租金回报率均值为3.5%，到18年末降至1.6%。其认为，将租金回报率倒过来看，房价租金比可以看做是房市的估值，因此08年中国一线城市的房市估值为大约是29倍，而到18年末已经升至62倍，而这一水平处于过去10年的最高点附近。

面对当前楼市所面临的窘境，各位是否认为楼市的“末日”已经来临了呢？