中民投债务大火熊熊 传卖董家渡项目给绿地“解渴”

2月14日，据上海证券报报道，中国民生投资股份有限公司（下称“中民投”）与交易对手签署了协议，完成了不符合战略转型方向的重要项目退出。

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上述重要项目或是市场此前所传的上海董家渡项目。2月13日，有消息称，中民投一直就持有的董家渡项目50%股权寻求意向买家，而绿地有意接盘，其最早的框架协议签订于今年春节之前，交易对价或为120亿元。

对此，中民投方面并未否认其退出意愿，并表示，这属于战略转型的部署，中民投是资源整合者、平台运营者，而不是产业经营者，且早在2017年，就已出售45%的董家渡股权。

《国际金融报》记者就绿地是否上述事项联系绿地相关负责人，其表示，一切以上市公司公告为准。

值得注意的是，2月13日，董家渡项目的开发公司中民外滩房地产开发有限公司（下称“中民外滩”）已发生工商变更，中民投和中民投附属公司上海佳渡置业均退出股东行列，绿地地产集团为新增股东。

中民投的地产野心

中民投此次拟转让的董家渡项目本是其进入地产行业的契机。2014年11月18日，中民投携手上海外滩投资开发（集团）有限公司和上海佳渡置业以248.5亿元摘得当年上海“地王”——董家渡13、15地块（黄浦区“小东门街道616、735街坊”）地块。

据报道，被传参与角逐该地块的九龙仓并未出席，而整个土拍争夺时常不过短短5分钟，仅一轮竞价归属权便已落入中民投囊中，加价仅5000万元，溢价率为0.2%。

事实上，早在中民投成立之初，其时任董事长董文标就透露要在上海黄金地段拿得一幅地块，地块在3年内就能收回成本。

虽然如今中民投表示并没有布局地产的初衷，但在2014年，地产也曾被视作中民投的九大业务板块之一。具体而言，作为中民投房地产领域的旗舰企业，中民嘉业重点拟在一线城市核心地段开发持有优质项目，形成中民投核心资产，在二线城市规划新区开展城镇一级土地开发。

“争取三年成型、五年上市、十年成为中国该领域的佼佼者。”这是彼时中民投对中民嘉业寄予的期望。签约长沙产业园项目、投资伦敦新国际金融城、入股上置集团、亿达中国和阳光城(000671)……种种收并购动作背后展露出中民投其早期拟掘金房地产板块的野心。

不过，《中民投公开发行2018年公司债券（第三期）募集说明书摘要》显示，主要负责中民投物业销售业务的中民嘉业，2018年上半年物业销售仅22.5亿元，远不及公司2017年全年75.7亿元物业销售额的一半。公司医疗、物业租赁、工程项目等业务收入占比的快速攀升以及中民嘉业侧重资本化运作的商业地产发展策略似乎侧面反映出中民嘉业的发展方向已与此前规划不同。

另一方面，让中民投一掷千金的董家渡地块，其项目公司中民外滩，2018年上半年刚扭亏为盈，实现投资收益1852.91万元，2017年该公司投资亏损2.9亿元。

但值得注意的是，在盈利的同时，中民投也挑起中民外滩数十笔担保责任。据《国际金融报》记者统计，中民投为中民外滩担保的本金达99.85亿元，担保到期日在2019年及2020年。

公开资料显示，中民投2018年前三季度，营业总收入为246.87亿元，同比增长48%；净利润16.02亿元，同比大跌59.78%。

此外，截至2018年9月末，中民投负债率达到74.89%，负债总额约2328亿元，其中，流动负债达1443亿元，而货币资金仅为220.5亿元。

债务压顶，短期现金流承压，在春节前，伴随着一则中民投30亿元私募债到期未及时还款，构成技术性违约的消息，这家有着“中国版摩根士丹利”之称公司的资金困境终于浮出水面。

祸不单行，2月1日起，中民投旗下的中民嘉业832857.14万元出资额（61.91%股权）被冻结，执行法院为上海金融法院，冻结期限为2019年2月1日起三年。

绿地接盘

此时，绿地的出现更加耐人寻味。

以上海为大本营的绿地，2018年共实现合同销售金额3874.93亿元，并未达到绿地控股(600606)董事长张玉良提的4000亿元目标。此前，张玉良表示，“绿地将重点聚焦市场行情反弹回升的二线省会城市、高能级区域中心城市及有溢出效应的成长性地区。”

2018年半年报显示，绿地在上海地区共持有5宗土储。有业内人士认为，绿地此时“救急”接盘位于上海中心黄金地区的董家渡地块对其土储结构及未来利润来说均有战略性意义。

“120亿元的接盘价，如负债低的话，是挺划算的。后期开发利润预期也很丰厚，受限价影响，住宅部分均价估计在15万-17万元/平方米。由于地段较好，其他商务楼的租金应该也不便宜，每年的租金就是很好的现金流。”中原地产市场分析师卢文曦指出。

“关键是，这个属于标杆地区标杆项目，绿地操盘该项目也可以为品牌加分。”卢文曦补充道。