这是过往十年的中国楼市 我们牢记的所有教训！

放在一个足够长的时间内，历史周期性是历史变化和自然界的本质特征。

在延安的窑洞中，黄炎培和毛泽东曾经关于历史周期律的问题做了对答，这是现代历史上著名的窑洞对。

以死封神的周金涛，生前最著名的言论是人生发财靠康波。在他看来，周期之道是自然规律，不可逆转。投资者所能做的，就是把握周期运动的趋势和拐点，顺势而为。

历史在时间跨度足够长时会不断重复自己，经济社会发展的周期率首先表现为繁荣和萧条的相互交替。最典型的案例就是中国的房地产周期率，这在经过2016年的汹涌大潮后，早已深入人心。

我们试图在这样的交替过程中，寻找政府行为和民间的心理特征，希望可以给众人以参考。

2008

地产大佬的纷争

2008年1月底，中央电视台《新闻调查》记者柴静采访地产界的三位明星企业家：王石、任志强和潘石屹，向他们提出了同样的一个问题。

“一路高涨的房价是否走到了一个下跌的拐点？”

有意思的是，整整12年前的这个问题，放在2018年底和2019年初的语境和大环境中，竟然也是那样的契合。历史兜兜转转，又回到了那个全民之问的起点。

在2007年，各大城市房价又上演了一波脱缰暴涨的行情。全国房地产开发投资额则达到了2.5万亿元，增长30%。在大量的资金融入下，房价一路上涨，深圳住宅价格同比上涨51%，北京为45%，津、渝、沪三地的同比涨幅也都超过了15%。在民怨沸腾之下，中央政府开始了严厉的宏观调控。

这时，调控的威严对民间的震慑作用是很强的。到下半年，一些中心城市陷入有价无市的僵局，业界恐慌开始蔓延。

王石是拐点论的提出者，在他看来，当时的房价已经让他心惊肉跳，不再具有继续上涨的理性空间。

但任志强并不同意王石的判断，他认为，从长远看，持续上涨是趋势，至于是今天反弹还是明天反弹，则需要看宏观政策。他甚至认为房价涨的还不够快，1978年全国平均工资28.6元，到现在增加了100倍，2分钱一棵大白菜，现在卖到2块钱，也增加了100倍，而房价只增加了16.6倍。

当问到潘石屹的时候，他显得坐立不安，被逼的急了，他索性站起来说：“你老追问我，我都不知道说到哪儿了，我去找水喝。”

鲁迅先生形容衰败的曹家时，说了八个字：悲凉之雾，便披华林。在2008年的中国，这句话也可以做最好的注脚！而感其最深者，非恒大许家印莫属！

2009

许家印的大悲大喜

从2008年到2009年的短短两年时间，是许家印一辈子都不会忘记的两年。

2008年1月8日，恒大以41亿元取得位于广州员村的绢麻厂地块，楼面价1.3万元，置身当时广州市排名第二的地王。

无人能知，经济衰退突袭而至。到了6月，恒大地王附近的精装楼盘每平方降到1.35万元，直接将恒大打进了深坑里。最终恒大拒绝缴纳土地出让金。许家印找到广州市房管局协商退地，政府并没有同意。

这时，许家印谋求恒大香港上市，连公告都发了，最后功亏一篑。为了输血自救，许家印像疯子一样在香港和深圳到处找人借钱，但吃到的全是闭门羹。很快到了9月，恒大资金链崩断的新闻甚喧尘上。有人伴着手指头算，许家印熬不过2008年的冬天。

然而就在这一刻，中央政府的印钞机启动了。半年前无人问津的房子，突然一夜间被疯抢。正在生成的货币泡沫造成了民众巨大的贬值心理压力，房子再次成为唯一的抵抗性商品。

在许家印的记忆中，2009年的春天也许是他一生中最明媚的一次。

数以万亿记的银行资金徘徊于实体经济门外不敢进入，转而投身与房地产公司结盟，在地方政府的默许下，迅速抬高土地的价格，一场土地争夺战全面爆发。不久之前还将许家印冷眼相待的银行行长开始排队请他吃饭。

2009年11月5日，恒大地产再次申请在香港联交所挂牌获准，股票受到追捧。一年前还被看成倒霉鬼的许家印，此时的资产一举飙到422亿元，在福布斯排行榜上赫然排名第一，成为当年度的中国首富。

造化弄人，这如过山车一般的剧情，让多少人瞠目结舌。

2010

财富阶层的出逃

开始于2008年11月底的四万亿刺激计划，在2009年迅速生成了效果，恒大地产成为最典型的案例。

而随之在2010年，关于四万亿不同的声音开始越来越多起来。

其中最尖锐的批评是，万亿资金都给了国有企业，而民营企业被边缘化。

80岁的经济学家吴敬琏批评说，四万亿经济振兴方案，实际上打压了民营企业，不仅没有起到拉动民间投资的作用，还产生了挤出效应，产生了国进民退。

它最终呈现为三个特点：

第一，宏观调控以行政调控为主成为政策主轴，看得见的手变得越来越强大。

第二，经济增长主要依靠巨量投资，而不是着力于转变增长模式和产业升级。

第三，国有企业，特别是大型中央企业得到偏执型的扶持，民营企业几乎颗粒无收。

此时民营企业被边缘化成为一种显而易见的集体心理。

沮丧和不满渐渐发酵成整个阶层的不安全感，对实体产业的投资开始下降，身份和财富转移逐渐成为活跃的暗流。

根据胡润报告显示，中国财富阶层的大规模移民正是从2010年开始的，其中很多人以投资移民的方式投奔美国、加拿大和澳大利亚。2010年有772人移民美国，2011年猛增为2408人，2012年为6124人，两年的增长率分别为3.1倍和2.5倍。2015年，美国共签发9764张EB-5（投资移民）签证，其中，中国大陆8157张，占比高达83%。

2012

承前启后的一年

就在财富阶层大举出逃同时，主流国家经济学界开始对中国经济看衰！

在过去的很多年里，中国不停地出口，不停地制造，不停地投资，投资额度甚至占到GDP的近一半。但是到了2011年，这个战略已经难以为继。

中国出口增速持续下降，如果考虑出口产品涨价因素，实际增速接近于零。而在内需方面，中国的消费在GDP中的比例太低，约为35%，为美国的一半。

更要命的是，中国的资金都投向了价格不停上涨的房地产。

中国为刺激经济增长投入的四万亿元，经过各地政府的放大后，投到房地产和基础设施建设中去，形成了难以偿还的债务。

著名的美国经济学家保罗克鲁格曼预言，中国将进入长期的衰退通道，危机将在六年后总爆发，中国将成为下一个全球经济危机的策源地。

如果我们把2008年底的四万亿到2012年视为一个经济周期，可以看到四个重要的经济特征：

其一、中央政府对产业经济的主导能力非常强悍，而其政策的传导性则更会层层加码。它非常容易形成GDP意义上的大胜利，然后在下一轮周期调整中发生严重的失控。

其二、中国政府始终没有摆脱对投资的路径依赖，相对于内需消费的唤醒，以大规模货币投放为基础的基础设施投资，无疑是一剂立见成效的猛药。但是，它所造成的后遗症不可避免。

第三、随着人口红利的消失和城市化运动进入中期，外延式发展的边界渐渐出现，陡然增加的制造能力很容易在周期波动中出现战略性过剩，终而造成企业的危机和社会资源的巨大消耗，以效率提升和技术创新为主题的转型升级已经势在必行。

第四、作为全球第一的人口大国和制造大国，中国产业经济的波动直接影响国际能源价格和产业价格格局重构，甚至足以影响一些能源输出国的政局稳定。摩根大通的研究显示，当中国的增长率下降1个百分点，新兴市场就会相应下降0.7个百分点。中国效应传导性变得越来越强，也越来越可怕，它成为了全球经济复苏的中枢地区，也是最不确定的因素之一。

这些新特征的出现，意味着中国经济进入了新的发展阶段，它既不是一个典型意义上的市场经济国家，也不再是一个经典意义上的发展中国家，它需要被重新定义和审视。

2014

大水再次漫灌

2014年的明星人物是宋卫平。

宋卫平很会造房子，但对风险却从来缺乏预见。绿城历史上几死又生。2004年、2008年、2011年，绿城都曝出资金即将断裂、被银行列入黑名单的传闻。

2014年，绿城再次喘不过气来。宋卫平试图通过降价来回笼资金，可是杭州市政府迅速出台了限降令。宋卫平心灰意冷，决定将绿城卖给孙宏斌。

无人能知，仅在联姻半年后，宋卫平突然公开反悔。

融绿风波是这一年最大罗生门事件，但是如果放到2014年的宏观环境下看，我们将能看的更加透彻一些。

十八大之后，新一届领导人一直试图消化四万亿的货币超发后果，从银根上秉持从紧政策，基础建设投资大幅减少，两个流动性池子楼市和股市交易低迷。宋卫平在5月的出售行为，既是迫于企业资金的现实层面，也是对长期政策环境的判断。

但无人能知到了第三季度，政策突然转变，压制了一年多的泡沫卷土重来。

9月30日，央行、银监会宣布首房首贷可以首付三成、利率7折的消息。财政部、住建部同志发文支持去库存。这意味着新一轮的楼市松绑周期突然到来。在资本市场上，同样的宽松性政策也密集出台。

一个接一个的利好，如烟花照耀夜空，在政策松绑和流动性宽松的双重刺激下，股市呼啸飞天。

在很多人的记忆中，10月之前的2014年是一种样子，而在10月之后，则完全是另一个2014年。

宋卫平的戏剧性反悔，正是发生在这一政策的转折时刻。

这个世界上真的是没有什么是一成不变的，包括领导的心思。宋卫平为这一句话做了最好的的注脚。从他坚信政策一直收紧，到忽然被大水漫灌，短短不过半年时间。

然而这一景象，仍会在2019年的中国上演吗！？

2015

梦魇再次来临

很多人都记得那个如同梦魇一般的日子。

2015年的6月12日，上证指数达到了5178.19点的高位，突然跳水，开始断崖式下跌。恐慌如瘟疫爆发，瞬间引发踩踏性事件。仅仅两个月后，股值降到了2850.71点。到年底，A股市值蒸发25万亿。

早在7月，国家救助计划就已经展开，7月9日，公安部副部长进驻证监会，排查恶意卖空股票和股指的线索。这是公安部历史上第一次坐镇证监会，震慑意味明显。

而正在股灾最紧张的时候，潮汕人姚振华正式登场了。

逆势入局，先后举牌合肥百货、明星电力南宁百货，直到重头戏万科。

到了12月，宝能持有万科股份已经提升至20.08%，成为世人皆知的门口野蛮人。

万科公开狙击宝能，但显然并不能挡住宝能的举牌势头，12月底，宝能在第七次举牌后，赫然已经成为第一大股东，占股24.29%。

这一年万科营业收入达到了2614亿，并闯入了世界500强。宝能甚至没有进入中国地产公司排名100的名单。

但是，在野蛮的资本市场上，万科却成了姚振华的栏中猎物。

这一现象震惊了所有人！

2017

王健林灾年

2017年的最知名人物是首富王健林。

这一年，首王健林有点流年不利。他第一次成为首富是在2013年，到2017年，一共当了三年首富。数年间，资产增加了7.4倍。

2013年，就在老首富李嘉诚抛售内地物业的时候，王首富也开始转型。他的战略有两个：一、从重资产转型为轻资产；二、从国内企业转型为跨国企业。

万达的变数正是存在于这第二个转型战略中。万达的国际化异常高调，并且在王健林看来是理所当然的事。

但是，这与国内的经济大形势却并不同轨，甚至背道而行。

整个2016年中国企业的的海外投资并购交易达到438笔，累计宣布交易金额为2158亿美元。相对应的是，中国的外汇储备在过去一年半的时间里缩水近1万亿美元。

海外并购同资本外流一起成为各方关注的焦点。

随即，6月中旬，银监会介入，通知各银行重点关注并购贷款、内保外贷的跨境业务风险。

一个月后的7月19日，王建林召开新闻发布会，宣布将总值637.5亿元的资产打包出售给孙宏斌，包含13个文旅项目和77个酒店。

这创下了民营历史上的新纪录，显然是应急之举，无奈气息拂面而来。

他的匆忙出售更像是为了应对银行断贷的储血应急之举。随后，王健林对媒体表态，积极响应国家号召，万达决定把主要投资放在国内！

这是一个非常应景的举动，事件也似乎就此平息了下来！

2018

变数接踵而来

中国正式进入改革开放40周年。

此刻，中国以新兴大国的姿态站立在历史的临界线上。

但是，在这本应值得所有中国人热烈庆祝的一年，最流行的一句话却充满了惆怅和感伤：

2018年是过去十年来最艰难的一年，2018年是未来十年最容易的一年。

形式凸起巨变。中美贸易忽起争端，这是中国近40年来从来没有面临过的新局面。一切又回到了摸着石头过河，尘埃无从落定。

国家也从来都没有像这一刻一样对民营企业这么上心。中央三令五申训斥商业银行要全力扶持中小微企业。

经济下行，流动性陷阱，水泡银行间，三者三位一体，讲的是同一个故事。

但是，2018年的中国房地产市场，却成为2009年大放水红利之后，最好的一年。

国家统计局发布数据，初步核算2018年全年国内生产总值900309亿元。而国家统计局发布的另一个数据，是2018年全国商品房销售额149973亿元。

以商品房销售额对比GDP，比值达到了惊人的16.66%。

2009年，国内商品房销售额占GDP比值历史上首次突破10%。那一年，正是4万亿经济刺激计划启动初年，也是许家印第一次成为中国首富的一年。

16.66%相当于每100元GDP中有将近17元是房地产创造。

回查中国房价，仅在2008年出现过下跌，其它时间都在上涨。

20年来，中国房价的最大的涨幅出现在2009年。4万亿货币大刺激之后的第1年，当年新房均价达到4459元/平米，涨幅达到24.7%。

这是2000年以来中国房价唯有的一次超过20%的涨幅。

直到8年后，才有数据开始稍微接近它。那是2016年，去库存政策全面推行后的第1年。全国新房涨幅11.28%，达到7203元/平米，成为全球金融危机后的第二增幅。

没人会料到，这一数据，会在这么短的时间内被再次打破。2016、2017、2018连续三年的全国大调控，被称为有史以来，中国楼市的巅峰之作。

但这并没有挡住2018年楼市高达12.22%的涨幅。

无人敢放弃房地产！

2019

一个崭新的时代缓缓而来

回望40年来的改革开放，你会发现这是一个十分漫长而曲折的历程。

从1978年到2019年，中国如同一艘前行的大船，途径无数险滩、渡口，只有少数人自始至终随行到终点。每一代人离去时，均心怀不舍和不甘，而下一代人则感念前辈却又注定反叛，总是试图以自己的方式掌控和改造行程。

但是，不管是从达尔文的进化论，还是近代商业的创新演变规律，都证明了这些现象正是最可贵的那种精神。不断推动人类进步，不断迭代更新！

此刻，我们回望了过往十年，正是为了记住一些教训，得到一些启示，放下负担，轻装前行。

我们必须去努力打造一个更加美好的明天！