风云突变！这些城市 房子突然失宠了

每年浩浩汤汤回家过年的大军中，有相当一批会顺手在老家买套房，今年也不例外，但与去年相比，今年形势有所回转。

58同城联合36氪近日发布的《2018-2019返乡置业调查报告》显示：

在大城市工作的人群中，52.7%的人有回到家乡及周边城市置业的意向，另有38.0%的人选择留在工作的大城市拼搏。与2018年的58.7%相比，2019年返乡置业意向人群占比略有下降。可以看到，今年相比于去年，回家乡与周边城市置业的意向下跌了10%。

虽然跌幅不算大，却足够看清年轻人对三四线城市楼市的人心向背，家乡的小城市越来越不受年轻人待见。

人往高处走，水往低处流，在中国大城市化的背景下，一辈又一辈年轻人争先恐后奔赴拥有更好的教育、医疗、交通等公共资源的大城市。

目前仍然愿意在家乡小城市买房的年轻人，无外乎两类：一类是家乡小城市有关系网，父母为自己打点好了一切，自己在家乡城市发展还算可观者；第二类是结婚需求，现在结婚都是要车要房，大城市的房买不起，只能在家乡小城市买一套以打发丈母娘。

第二类结婚买房人群中，绝大多数都是过年的时候回家住几天，一年中一大半时间是空置在那。

试问依靠这点需求，小城市的楼市靠什么来支撑？

房价支撑的两大要素，一是需求，二是经济。需求是重中之重。一、二线城市房价之所以居高不下，就在于它经济发达，还有源源不断地人口流入。

需求要看什么？看这个城市的人口规模和每年新增人口量。

前不久胡润研究院发布了一份全球房价涨幅数据，西安2018年房价增幅位居全国第一、全球第三位。

原因就在于它的新增人口。数据显示，截止到2018年11月，西安已经有70万人落户，创历史新高，是2017年落户人数的2.5倍，是2018年全国所有城市中落户人口最多的一个。

由此可见人口之于房价的重要性。而今天我们要说的三四五线小城市，最大的劣势就是人口竞争力不足。

本号曾经以小学在校生数量，系统性统计过最近几年全国所有地级以上城市的人口变迁情况，结果发现东北、西北、西南、中部绝大部分三四五线城市以及东南沿海部分三四五线城市，人口都在流失。

再者，在全面放开二胎来大背景下，全国新生人口连续两年下滑，2018年更是出现断崖式下滑，较2017年减少了200万。社科院预测，中国人口负增长拐点最快将在2027年出现。

没有人口支撑，三四线城市的楼市何以为继？

有人或许会说，最近两年三四线城市不是照样来了一波上涨吗？这是因为中央在调控一二线楼市的时候，三四五线仍高举去库存旗帜，再加上棚改刺激，三四线城市来了一波跟涨。但没有人口基础的涨幅，颤巍巍的，迟早会掉下来。

因此，本号以为，大多数三四线城市的楼市都要小心，尤其是东北地区、西部地区、中部地区人口流失量非常大的三四五线城市，距离谢幕为期不远。

当然，并非所有三四五线城市都不值得看好，一棍子不能全打死。例如廊坊、嘉兴、南通、湖州、台州、东莞、佛山、中山、珠海、惠州等。

关于如何判断一个三四线城市楼市有没有潜力，本号在之前的一篇文章中有过具体分析，主要看三个参考指标：

1、地理位置。

这是之至关重要的因素。

我们知道，中国的城市发展离不开政策，中国发展最好的城市，都是一些高级别的城市，比如首都北京，经济、金融、商贸中心上海，国际金融之都香港、经济特区深圳，天津、重庆直辖市，广州、杭州、南京、武汉、成都、青岛、宁波这些副省级城市等。

位于这些中心城市周边的三四线城市，由于受到他们的辐射，长线看都是值得购买的城市。例如东莞、廊坊、惠州、中山、佛山、嘉兴、南通、湖州、扬州、绍兴、洛阳、株洲、湘潭等。

而且，中心城市能量级别越高，其辐射的三四线城市就越值得购买，比如东莞、廊坊、嘉兴肯定要比洛阳、扬州、株洲、湘潭要强。

此外，离核心城市的核心区近的要比远的更值得买，比如在东莞买肯定要比在惠州、中山买更好，在昆山买，肯定要比在嘉善买更好。

需要多说一句的是，廊坊目前的房价在调整中，但长线看，在中国最牛城市旁边的廊坊，迟早要补涨回来，且肯定会创新高。无论你愿不愿意看到，都会成为现实。

2、人口基本面、经济基本面。

在核心城市周边的三四线城市好判断，只要看它与核心城市连接的紧密程度。那么，不处在核心城市周边的三四线城市该怎么判断？

那就要看这个城市的人口基本面和经济基本面。这里说的基本面，是指它们的经济能够稳定增长，人口持续流入。这些数据都可以去地方统计局的官方网站去查看。但有些地方人口数据水分较重。

因此，最好以小学生人数来作为城市人口变化的指标，这个数据并非政绩考量的依据，相对来说更真实。

根据之前我统计的数据能够发现，人口和经济基本面均表现不错的城市有徐州、盐城、淮安、连云港、泉州、莆田、宁德、烟台、唐山、台州、金华等。

徐州过去六年人口、GDP、资金总量和财政收入综合增幅排名江苏省第一位。台州、金华经济活力十足，金华义乌的小商品市场，在全国闻名。台州，别看级别不高，但在2017年A股IPO家数区域分布排名中，台州有11家，位于全国前列，经济活力由此可见。其次台州、金华过去六年人口增长也非常不错。

3、政府规划

政府规划，也是考量一个三四线城市值不值得买的关键因素。比如，雄安新区，在成为“千年大计”之前，谁看得上白洋淀旁边的这三个县城，而如今，想买都买不进，这里的房子已经不允许买卖。

所以，政府规划非常重要。

尤其是对于那些不处在核心城市周边，且经济、人口表现一般的城市，这是衡量此类城市值不值得买的关键因素。

例如珠海、汕头与湛江，在广东省规划中，这三个城市被定位为省域副中心。

比如江西的九江和赣州，这两个城市在“八纵八横”高速铁路规划中，均占据了两条通道，和许多省会城市占据的数量相当。

再比如洛阳，在2016年与2017年国务院批复的《中原城市群发展规划》和《国务院关于印发“十三五”现代综合交通运输体系发展规划的通知》，洛阳分别被定位为国家区域中心城市和中原城市群副中心城市，全国性综合交通枢纽。