新的一年，别再担心房价了，好好生活吧！

对于在外打拼的年轻人来说，春节假期，是一年中的开始，也是对未来规划的紧要时间段。

尤其是决定要不要买房，在哪里买房的问题，对他们来说，摁下选项，就等于确定了未来人生阶段的一个大战略方向。

在充满了竞争和不确定性的人生里，从来没有容易二字。

所以猫叔汇总了18年来大家最关注的几个问题，希望能在你迷茫的时候，给一些鼓励，不一定有用，但多少平抚一些心理焦虑。

01

房价为什么会上涨？

房价为什么会上涨，猫叔之前多篇文章中，都提到货币因素。但是，货币因素是从全国甚至全球的宏观经济层面去分析。如果细致的研究全国几百个城市，并非每个城市的涨幅都一样。而且，每个城市的不同板块涨幅也各有不同，这是为什么呢？

我们以城市经营的角度谈谈这个问题。

举个例子，咱老百姓平日里少不了要买鸡蛋。超市里有的鸡蛋贵，有的鸡蛋便宜。鸡蛋价格差异的主要原因是什么呢？是下蛋的鸡不一样。土鸡吃粗粮，抗病力强，鸡蛋营养价值高，自然蛋价也比肉鸡的蛋贵。

鸡蛋的差异，取决于下蛋的鸡。

而房价的差异，取决于建造房子的土地。房价上涨的过程，就是土地增值的过程。

土地是如何增值的呢？

近两年，我们知道大多数省会和二线城市，甚至一线周边的三线城市都开始建地铁。有人做过统计，说从1971北京地铁开始试运营，短短几十年，中国内地已经有28座城市开通地铁。预计到2020年，中国将有45座以上城市开通地铁。

很多人质疑，地铁票这么便宜，而造地铁的要一公里7个亿的成本，这明显是亏本买卖，为啥还要造地铁呢？

看看香港是怎么做的你就懂了。香港的地铁公司造好地铁之后，与房地产商进行合作，对地铁周围的土地进行开发，建造成高密度的居民区，再出售获利。一般来说，香港地铁公司可以享受五成的收益。

简而言之，买下大片土地建造基础设施，再出售增值后的土地。这就是香港地铁公司的套路。

大陆的情况虽然和香港不一样，但逻辑是相通的。在内陆，土地开发是由政府职能部门完成，地铁建设资金主要来源是政府财政资金和间接融资，运营也主要靠财政补贴。单纯从这方面看，地铁是负债工程。奥妙就在于，当地政府通过对地铁沿线的增值的土地资源进行合理开发和利用，并出让给开发商，以此来支撑地铁投资。

你以为地铁是一种交通工具吗？大错特错，地铁，是一种经济产业。

同理，修大桥，搞绿植，扩建马路……这些工程看上去都是没有回报的负债工程，但就是这种大规模的基础设施建设价值，成为土地使用权的附属物，促进了土地价值的增值。

这就是土地增值的原因，也是房价上涨的基础。没有这个基础，即使再通货膨胀、货币超发，也不可能支撑起这么高的房价。

02

二线城市为什么会崛起

土地增值，不仅仅地铁一个因素，还有教育医疗文娱等配套，以及其他综合因素。我们没办法具体衡量具体土地增值的数字。但是，不同城市土地增值的速度大相径庭，这背后的深刻原因，就是城市化进程的不同。

改革开放之初，我们让一部分人先富起来，财富、政策推动了一线城市的快速发展，由平房发展到高楼，由公共交通发展到地铁，落后的城市变成经济发达的大城市，房价涨幅远远超过二三线。所以有人总结：宁要大城一张床，不要小城一套房。这就是城市化发展的“聚集效应”。

随着一线城市化率达到90%左右，大部分土地已经完成增值的最快阶段。拿北京来说，就连最西边的门头沟和最东边的通州，也因为交通、新行政功能的规划，实现了土地增值，房价短期翻番。北京可供开发的地块已经寥寥无几，却担负着更多人口涌入、交通拥挤、环境污染的城市病压力。

一线城市已经成为超级城市，而二三四线城市资源却相对贫乏。这个时候一线势必要外溢、扩散资源。这些资源并不能平均分配到每个第一级的城市，而是通过有形的交通枢纽，无形的政策支持、产业外迁实现不均匀分配。对低层级的城市来说，谁能抢夺更多资源，谁就有崛起的机会。

如果说，过去30年的城市化是一线的崛起、东部沿海地区的崛起，那么，未来将会迎来二线城市崛起、中西部城市崛起。超一线城市要解决“大城市病”，不再需要过多的人口涌入。这对正渴求劳动力的次级城市确实一个机会。

再看强二线和省会城市，17年以来展开一轮又一轮的“抢人大战”，南京、济南、郑州、合肥、西安等等近20多个城市放松落户。外地人的购房门槛因为落户政策而变相降低。

到这里，思路已经很明确了。未来，二线城市依然有一定概率对调控政策进行修正，19年在二线城市买房，依然会是很好的机会。

03

不必盲目看衰三四线

从2016年以来，三四线城市房价开启了惊人的上涨趋势。

尽管诸多媒体和新闻，一直在对三四线的房价泼冷水，可房价下跌的情况迟迟没有到来。眼下最焦虑的就是三四线群体，买了房子的怕卖不出去，没买房的怕还涨。

给出的建议是，并非所有的三四线房子都不该买。买之前，先判断老家的房子是不是优质资产。

很简单。直接去二手房市场问问价格。很多三四线的房子，除非是品质很好的次新房，能卖的上价钱，大部分是卖不上好价格的。

我一个朋友16年打算在北京买房，老家的房子当时已经挂了半年多，价格足够低，依然卖不出去。最后，他不得不又筹借了一笔款，凑足首付上车。等17年下半年的时候，老家房价翻番，他的房子也顺利卖出，并且多赚了40%。朋友跟我说，这是瞎猫碰上死耗子，也庆幸踏对了节点，顺利置换。

不过，这样的幸运，也只能赶在大牛市才能实现。属于可遇不可求的机会。三四线大多数是人口净流出城市，如果没有棚改政策的洪荒之力，，不可能出现爆发式的上涨。19年开始货币化安置比例大幅度减少，这股洪荒之力也不可持续了。

另外，不是所有的三四线都被看衰。未来有相当多的三四线城市会迎来大利好。

因为，以都市圈为核心的城镇化是中国经济的压舱石。在新型城镇化背景下，未来不是一个大城市一家独大，而是城市群间的相互协作。

所以即使买不上一二线的房产，我们依然还有很多选择。比如全国最强的三大城市群：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群，占全国GDP比重超过40%，像北三县、惠州、东莞、昆山花桥、太仓等等将会承担北京、深圳、上海的产业转移、人口外溢，依然有很大的发展空间。

2017年 NASA拍摄的北京、天津地区

图为北京（左上）和天津（右下）夜晚灯光照片

2017年 NASA拍摄上海及长三角的夜景

2017年 NASA拍摄的珠三角的夜景

04

北上深19年会小幅度回暖

1月24日的时候，我和大家分享了一则很重要的消息——2019年很多地区的棚改目标比2018年有所下降。

山西从12.52万套下调至3.26万套；

河南从50万套下调至15万套；

四川从25.5万套下调至15万套；

北京从2.36万套下调至1.15万套；

安徽从28.18万套下调至21.45万套；

西藏从3.5万套下调至1.89万套。

棚改货币化比例逐步降低后，东北、西北、西南省份三四线城市，主要城市群之外的三四线城市，房地产市场将会受到较大影响。

我之前也发文章说过，这类城市，房价会迎来5年左右的阴跌。 （阴跌就是表面上不跌，但是价格涨不上去，跑输通胀）

三四线房价上涨，表面上是棚改货币化政策的推动，实质是北上深一线城市牺牲资金流动性，把货币之水引流到三四线去的。 所以三四线去库存不完成，北上深房价绝无上涨可能。

2019年三四线棚改目标下调，也说明去库存到最后一棒。北上深的资金流动性又再次归来。建议在北上深买房的刚需抓紧在2019年置业。

但也不用担心大涨，一是从17年到19年的供应比较充足，二是限购限贷的大杀器不会放开。如果要论述为什么不会放开，这又需要很多篇幅解释了，请大家先记住一个结论：一线城市的限购限贷，一定是全国所有城市中最后放开的。即使放开，窗口期也估计就一年左右，不会太长。

05

新的一年，不用再担心房价了，好好生活吧

我们为什么这样焦虑房子，归根到底，是从15年开始，房价涨的太疯了，炒一套房子赚的钱就等于大半辈子的薪水，谁还想踏踏实实工作呢。

从2015年提出去库存以来，全国从一线到三四线，从沿海到西北，都完成了不同程度的上涨。

这样造成的结果就是，涨着涨着价，就把库存去掉了。

2015年12月末中国商品房待售面积71853万平方米

2018年末，中国商品房待售面积52414万平方米

粗略估计，3年里，房地产库存减少了2亿平方米。平均每个人都为去库存做了0.14平方米的贡献。

去库存成功化解了地方政府的债务危机，但同时，却带来了一些负面影响。也是从2015年开始，代表贫富差距的基尼系数持续走高。这是因为，房价上涨以后，资产积累速度远大于劳动所得，贫富差距再次扩大。

一旦放任贫富差距扩大，就会对经济结构转型带来不利的影响，更何况老百姓的钱换来了更多的负债，消费逐渐陷入低迷，制造业的产品谁来买呢？

很多事情，好像挺复杂，其实就是一层窗户纸，一捅就破。

明白了去库存的事情，大家也就明白，未来房价不会再次大涨的原因。

从2018年开始，我们就不断的对企业减税、对老百姓减税。换句话说，企业有更多的利润、老百姓手里有更多的钱，是社会稳定的基础，也是经济发展的表现。这是未来高层在去杠杆、去库存之后的重点工作。

所以，

新的一年，不用再担心房价了，好好生活吧。