集体土地入市 一场农村土地财富的机会来了

2018年12月29日，第十三届全国人大常委会第七次会议第三次审议通过了《中华人民共和国农村土地承包法修正案（草案）》。

这次修法重点围绕农村集体土地所有权、土地承包权、土地经营权等三权分置，农村土地承包关系保持稳定并长久不变，维护进城务工落户农民土地承包权益，保护妇女土地权益等问题作了修改。将集体土地权益放到了与国有土地同等位置。

2017年冬天，北京一家农业公司在村里低价圈地，每亩地每年只有十几元的租金，一次性签约30年租赁合同，租金每十年支付一次。你家有60亩地，如果全部出租给这家公司，每年有不到一千元的租金收入。

由于农村土地耕种不过来，所以打算将家里土地全部租出去。上过大学的你，知道未来集体土地价值，所以没有同意父亲的决定，父子两人最后不欢而散，你说父亲一直在埋怨你。

当时一些省市已经开始为集体土地进行不动产登记，但是进展的不顺利。很显然，你已经嗅到其中蕴含的意义。这次修法通过后，从法律上确立了土地和农民的永久承包关系，即便像你这种农二代，也享受土地承包权。

更为重要的是，修改后的土地承包法彻底释放了集体的价值，原来集体土地使用范围小，只有部分集体建设用地可以用于非农建设，大部分只能用于农业建设，而且只有本集体成员享有使用权，而且不能自由交易。

而且，由于自由交易不被允许，使得土地价值无法释放，从而使得农民手里土地变得价值不大，而农业本身收入又很低，使得中国集体土地特别是耕地的使用效率较低。与此同时，城市国有土地供应紧张。现在，这种结构性供需矛盾被彻底打破。

未来，集体土地可以入市，与国有土地同价、同权、同等准入。而且北京市大兴区已经供应了两幅用于建设商品住宅的集体土地。无论土地价格，还是使用方面，均与国有土地没有什么区别，这种意义想必你更清楚。

原有土地供应格局中，集体土地需要变成国有土地后才能入市，农民获得并不高的补偿款，而无法享受出土地出让收益。现在等于没有了中间商赚差价了，农民可以直接将自己的土地经营权转让给开发商等单位或个人。

就拿你家60亩土地来说吧，如果租给那家北京公司30年，收入不到3万元；如果被征用每亩地补偿款大约在1万元左右，一共可以拿到60万元收入；如果直接入市的话，每亩地最高可以得到18万元，抛去成本，60亩土地起码能获利600万元以上。

但是，正如你所言，像你父亲这样的农民，并不清楚土地的真正价值。很多进城打工的农民甚至放弃了土地承包权，变成城里人，很少有人能意识到，他们放弃的土地是一笔他们几辈子都赚不到的财富。

修法已经通过人大审批，意味着2019年将正式进入执行实施阶段。