平安系42亿再购华夏幸福 总耗资180亿：复制碧桂园奇迹？

近日，华夏幸福公告称，公司控股股东华夏控股基业控股股份公司（下称“华夏控股”）、实际控制人王文学已与平安资产管理有限公司（下称“平安资管”）签订《股份转让协议》。

根据协议，华夏控股向平安资管转让1.7亿股华夏幸福股份，约占公司总股本的5.69%，每股价格为24.597元，转让金额总计42.03亿元。本次转让完成后，华夏控股持股比例将从此前的41.98%降至36.29%，但仍为上市公司控股股东，王文学仍为实际控制人。

这是继2018年7月后，平安资管第二次增持华夏幸福股权，加上此前的137.7亿元的转让价款，平安系在华夏幸福的投资已接近180亿元。

交易双方还确认，上市公司董事会结构不因本次股权转让而改变。本次交易前，华夏幸福董事会由9席组成（含3个独立董事），华夏幸福提名和当选的上市公司非独董4人，平安资管提名的上市公司非独董2人，双方决定维持上述董事会格局。

本次交易前，华夏控股向平安资管承诺，上市公司2018、2019、2020年归母净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元180.00亿元。若上市公司前述任一会计年度实际净利润小于承诺净利润的95%，则甲方应予补偿。

财报显示，2018年前三季度华夏幸福实现营收451.41 亿元，同比增长 46.41%；归母净利润 78.78 亿元，同比增长26.49%，毛利率和净利率分别为 45.4%和 17.5%，较去年同期下降 11.1%和 2.7% 。上述78.78 亿元利润距华夏控股2018年的承诺净利润114.15亿元仍有差距，能否完成依然存疑。

2015年4月，平安系曾以每股2.816港元认购碧桂园22.36亿股，占后者发行股份的9.9%。随后，碧桂园业绩异军突起，股价也开启主升浪。2018年2月中上旬，平安系在二级市场大举减持碧桂园3132万股，套现4.55亿港元。若以增减持时股价估算，平安此次在碧桂园上的获利至少5倍以上，尽管如此，平安目前仍为碧桂园第二大股东。

部分业内人士告诉时间财经，平安系的投资眼光向来精准，除了外界熟知的陆金所、上海家化(600315)、汽车之家，碧桂园外，还重仓持有融创、绿地、金地等多家房企的股票。至于能否在华夏幸福身上复制“碧桂园奇迹”，不能一概而论，毕竟它也有上海家化这样颇具争议的项目。

“及时雨”平安

1月19日，华夏幸福发布2018年1至12月经营简报。数据显示，公司2018年实现销售金额1634.8亿元，同比增长7.45%；实现销售面积1502.2万平米，同比增长57.56%。其中，非京津冀区域2018年实现销售面积774.12万平米，同比增长143.7%，占总销售面积的51.53%，公司“产业新城+房地产开发”的异地复制模式逐渐开始贡献业绩。

华夏幸福成立于1998年，最初业务为房地产开发，随后数年持续探索产业新城模式，并成为该领域龙头企业。从克而瑞年度销售额计算的行业排名来看，华夏幸福已从2012年的并列第20位，到最近几年保持在前十左右。自公司2011年借壳上市以来，净利润增速亦始终维持在30%以上。

产业新城模式的缺陷在于前期资金投入巨大、开发周期过长，因而早期并未受到传统开发商的关注。2002年6月，廊坊固安工业园区奠基成立，华夏幸福进入了在那个时代看起来“不怎么赚钱”的新领域。

在这一阶段，房地产作为支柱行业发展突飞猛进，土地资源成为核心竞争优势，华夏幸福因此错过了行业黄金时期的发展红利。但另一方面，“偏安一隅”、深耕十多年后，公司的产业新城模式也逐渐获得市场认可。

从2002年起至2013年，固安财政收入增长24倍，位居廊坊市首位。固安全县2013年完成GDP105.1亿元，华夏幸福开发区域占比高达81.1%，带动该地经济由全市倒数第二晋身县级三甲。与此同时，固安县的人均GDP也由2005年的7339元，增长至2016年的4.65万元，增幅超5倍。

2011年，华夏幸福借壳国祥股份完成上市。融资渠道拓宽后，公司逐渐在全国范围内布局核心城市群周边，包括长三角、珠三角、中原区域等。在此过程中，华夏幸福也完成从传统开发商向产业新城运营商的转变。

2013年后，华夏幸福搭乘京津冀一体化东风，加快培育产业发展服务这一核心竞争力，并缩短产业新城模式的开发周期。数据显示，2014年至2018年一季度，公司销售额复合增速达42.01%。

尽管近几年环京房价大涨为华夏幸福带来可观的利润，但是2017年环京调控后的萧条也为公司敲响警钟。自2017年下半年开始，环京多地颁布严格的限购限贷政策，使得华夏幸福在该区域的销售受到较大影响，资金回笼压力增大。与此同时，产业新城模式前期投入巨大，在去杠杆背景下面临较大的资金压力。

华夏幸福对此也有所察觉，并在2017年年报中承认当前业务面临的种种境遇，平安系随后的出现堪称“及时雨”。

复制碧桂园奇迹？

2018年7月10日，华夏控股与平安资管签订《股份转让协议》，约定向后者转让5.82亿股公司股份，占公司总股本的19.70%，转让价格确定为23.655元/股，转让价款共计137.7亿元。本次权益变动后，华夏控股及其一致行动人持股比例降至42.67%，平安资管及关联方持股比例为19.88%，正式成为公司第二大股东。

中银国际研究认为，中国平安控股股东为深圳市国资委，华夏幸福成功引入国企背景企业有助于公司在业务范围及质量方面得到延伸；同时，平安不动产在地产及产业园领域的经验及布局使得双方优势互补、彼此赋能。

上述股权变动前，华夏幸福属于单一大股东，实际控制人王文学在董事会拥有除独立董事外全部席位。本次股份变动后，平安资管将拥有两名董事席位。

9月13日，平安人寿提名孟森、王威作为第六届董事会董事候选人。随后有传闻称，平安董事长马明哲曾力邀华润置地执行董事吴向东担任华夏幸福高管，一同前往的还有华润置地高级副总裁、首席财务官俞建。

12月4日，俞建获任为华夏幸福联席总裁，分管财务及融资等业务。据界面报道，吴向东已确认加入华夏幸福，他的新职务为华夏幸福的副董事长，这一任命将很快下发。

但据克而瑞数据显示，2018年华夏幸福销售额为1680亿元，在TOP30房企排名中已掉出前十，掉至第13位，与2017年相比下降四个名次。观点地产认为，如何重提速度，如何为产城业务蓄力，依旧是华夏幸福前方的巨大挑战。

中信证券(600030)则称，应该“以战略眼光看待华夏幸福拐点”。2015年4月，中国平安入股碧桂园。后来的历史证明，2015年上半年是中国低线城市的市场底部。2015至2018年，是以碧桂园为代表的低均价快周转模式全面胜出的三年。

以此类比，中信证券相信，2018年底同样很可能是环京市场的底部，且未来三年在核心城市周边区域的开发机会，或许是房地产行业最重要的机遇所在，而华夏幸福已在能力和区域方面都做好准备。（北京时间财经 胡飞）