京津冀：政策严控两年，2019年京津冀楼市走向何方？

中指研究院连续五年开展春节返乡楼市见闻系列活动，组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”，以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦，笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇，根据分析师对当地房地产市场的多样化反馈形成系列的回乡探楼市研究。本次研究中，我们将视角聚焦于区域，看房地产市场格局的变化，下文为系列研究之京津冀篇：政策严控两年，2019年京津冀楼市走向何方？

环京地区：长期看好，短期调控从严，投资客退场，市场降温，价格高位回落。

环京曾是全国楼市最受瞩目的地区之一，行业上涨周期加上京津冀区域利好，使得大量购房者涌入环京市场，多数城市在2016年完成了量价的快速上涨。然而，随着2017年3月17日北京率先出台最严调控政策后，环京第一圈层城市也基本随之开始限购，市场随即陷入低迷，价格出现明显回调。从部分分析师返乡调研的情况来看，经过两年的政策严控，环京楼市仍处低迷期，部分楼盘与曾经的高点相去甚远。对于刚需来说，环京楼市经过长时间的冷却，已处于相对理性价位，给购房人更多的选择空间。

廊坊 作为环京楼市的一个缩影，基本体现了当下环京市场的真实情况。从实际调研来看，在政策的持续调控下，2018年廊坊整体保持平淡状态，投资客逐步退场，目前需求以刚需购房为主。根据分析师走访了解到，目前大部分楼盘的价格在1万-1.5万/平，总体上成交相对低迷。在大部分当地百姓看来，更多是希望继续保持这种状态，毕竟从当地购买力来看，之前2万/平左右的房价已经让大部分普通家庭难以承受。

在2017年环京市场调整后，冀中南区域市场曾迎来一波行情，但近期市场均有所降温。

作为冀中南地区的核心， 省会石家庄集各种资源优势于一身，在经历价格补涨后，2018年市场回归平稳。 2017年，石家庄进入“四限时代”，直至目前尚未有放松迹象。整体来看，市场保持量稳价涨态势，2018年几乎不再出现楼盘被疯抢的现象，日光盘也成为过去，也有部分条件较差的楼盘为了加快回款，不惜降价或者送车位形式来加大楼盘去化速度。对于石家庄来说，老城区较小，在寸土寸金的老城区，新盘项目推出较少，大多还是以二手房交易为主。在老城区空间有限的情况下，新房市场逐渐向周边组团发展，正定、鹿泉等新区未来空间较大。

2018年沧州 房价结束了前两年快速上涨的态势，新盘虽无明显降价现象，但各种优惠、打折促销手段则是屡见不鲜，相当于变相微降。其次，相比之前来说，二手房的价格调整较新盘要明显，但下半年逐渐趋于稳定。最后，也是很重要的一点，尽管刚需购房的意愿明显，但多数人鉴于现实都处于观望状态，整个楼市处于横盘阶段。

2018年，邯郸 房地产市场在经历最严预售、公积金新政等政策之后，房价涨幅趋稳。上半年土地市场热度仍较高，品牌房企相继入驻，直至2018年7月，邯郸土地市场才开始降温，7-9月虽有土地成交，但与上半年的土地市场相比降温明显。整体来看，2018年邯郸房价从“高”到“稳”、土地市场逐步降温，市场回归理性，预计2019年市场仍将以稳为主。

整体来看，本次返乡调研我们发现，受持续高压的调控政策影响，环京楼市已无往日繁华景象，这主要源于严厉的调控政策使投资需求逐步退场，同时前几年过快上涨的房价透支了大部分当地人的购买需求。长期看，环京仍是产业、交通最受益的区域，长期价值看好，但短期预计调控政策仍会从严，市场继续探底，但价格回调或将带动部分当地刚需逐步入市。而对于河北多数地级市来说，市场回归理性是大势所趋，城市经济就业、居民收入水平是支撑楼市发展的核心逻辑，预计多数城市2019年市场将在调整中前行。