楼市进入下半场：风险大于机遇 确定性大于不确定性

没有什么比房子更牵扯人心，也没有什么比房地产更受瞩目。

刚刚过去的2018年，虽然楼市秋意凉凉，但无论是销售面积和销售金额，还是卖地收入，抑或商品房均价，全部都创出历史新高。

与此同时，无论是经济增速和消费，还是人口出生率，抑或房地产业增速，都创出了新低。

巨轮转向，往往都是从最繁荣时刻开始的。

强弩之末，不足以支撑未来。楼市上半场已经结束，下半场何去何从？

三个新高

2018年，中国楼市创下三个历史记录。

第一个新高是全国住房销售面积和销售金额。

国家统计局发布的数据显示，2018年全国商品房销售面积171654万平方米，销售额149973亿元，双双创下历史新高。

按照每套100平方折算，这一年全国大概卖了1716万套房子。不过，这一年全国棚改开工626万套，这相当仅这一年，背后就有600万套旧房被拆。

第二个新高是全国商品房均价。

以销售额/销售额来简单计算，2018年，商品房销售均价约为8736元/平方米，其中，住宅均价约为8544元/平方米，比2017年上涨了930元/平方米。

将时间跨度拉长到20年，从1998年到2018年，全国商品房均价从2063元攀升到8736元，涨幅为323.5%。

这一涨幅比例看起来不高，但这是包括四五线城市的全国数据。相比而言，一二线城市涨幅更猛，是全国房价整体涨幅的3-5倍。

第三个新高是卖地收入。

财政部发布的数据显示，2018年，全国土地使用权出让收入65096亿元，同比增长25%。

从2015年到2018年，卖地收入一年一个台阶。2015年是3.25万亿，2016年是3.75万亿，2017年是5.2万亿，2018年是6.5万亿。

由于卖地收入全部归属于地方政府，可将卖地收入与地方财政收入相比，得出土地财政依赖度：2018年，卖地收入比重高达66.49%。在部分城市，卖地收入与税收收入之比，更是高达100%以上。

这三个新高，见证了楼市上半场所能企及的高度，也为楼市下半场的洗牌奠定了基础。

三个新低

与楼市的三个新高相比，这三个新低的影响更加深远。

第一个是经济增速和消费增速。

2018年四季度经济增速为6.4%，创下了2019年一季度以来的新低。这既是经济发展到一定阶段的正常现象，也是L形经济新常态的写照。

在消费增速上，2018年11月，社会消费总额增速降至8.1%，创下15年新低。虽然12月轻微反弹到8.2%，但增速仍在低位徘徊。

第二个是人口出生率。

根据国统局发布的数据，2018年出生人口1523万人，人口出生率为10.94‰。这一数字，创下40年新低。

与2017年的1723万人相比，整整少了200万人；与2016年的1786万人比较，更是足足少了263万人。与1980年代最高的23.33‰相比，已经腰斩。

第三个是房地产业增加值。

2018年全年房地产行业增加值绝对额为59846亿元，比上年同期增长3.8%。其中四季度增加值绝对额为16207亿元，比上年同期增长2.0%，创下2015年二季度以来的新低。

即使2018年全国住房销售面积、销售额和卖地收入都创出历史新高，但房地产业增加值增速却在一路下行。

全年3.8%的增速，不仅在各大行业中处于垫底位置，而且仅高于楼市阶段下行的2008年、2014年和2015年。

这些新低的出现，影响不只是一时一刻，将会深刻改变中国房地产的未来。

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楼市上半场

以1998年住房市场化改革为起点，中国房地产已经走过20年。

这20年，中国经济蓬勃向上，居民收入不断增长，居住质量不断改善，由此带动整个房地产行业的大繁荣，造就一批举足轻重的世界500强企业，地产商纷纷跻身富豪榜。

这背后，固然存在货币超发的因素，固然带来各种各样的问题，但归根结底，经济增长红利、人口红利和城镇化红利，是楼市上半场持续繁荣的根本支撑。

经济高速增长，整个社会的经济体量和财富体量在不断上升，自然带动对于住房等固定资产的需求。从1978年到2018年，我国GDP从3645亿元增加到90万亿元，经济规模扩大200多倍，年平均增速高达9.5%，这就是楼市最根本的支撑。

与此同时，人口红利为经济发展和楼市繁荣提供了强大的红利支撑。

在日本，五六十年代的婴儿潮，助推了上世纪70年代-80年代的房地产大繁荣。回到中国，1970年代到1990年代，人口出生井喷，这可以视作中国的“婴儿潮”一代。

以25-40岁置业的黄金年龄来看，从1998年到2018年，刚好符合这一周期。

而城镇化红利，着眼的是人口在空间上的大迁移。

农村人口进城，年轻人口向大城市集中，高学历人口向一二线城市汇聚，这场最为宏大的人口迁移运动，显著改变中国城市的竞争格局，也更为深刻地影响到房价的区域差异。

1953年，我国城镇化率仅为13.3%，直到30年后的1982年，也仅有20.9%。从1982到2018年，则从20.9%增加到59.58%，接近三倍。

如此之多的农村人口进城，如此之多的人口在国土上大迁移，必然带动房地产市场的繁荣发展。

楼市下半场

如今，这些红利，都在慢慢消退。

经济早已步入新常态，人口出生率不断下滑，货币超发的政策效应也在衰减，而居民债务的膨胀需要时间来消化，唯一还剩下的红利只有城镇化。

经济自不用说，人口形势的下滑，更具有致命的影响力。

如今我们面临的人口形势，不仅是出生人口创下新低，而且劳动人口和就业人口都开始衰减，而老龄化却在同步上行。

数据显示，2018年末全国就业人员77586万人，相比2017年末的77640万人有所下降，但这是1961年以来的首次下降。

至于劳动年龄人口，下降更早。2013年末全国劳动年龄人口（16至59周岁）为100582万人，2018年末劳动年龄人口降低为89729万人，数年间持续减少了1亿多人。

而65岁以上人口，从2008年的1.1亿人增加到1.66亿人。10年时间，多了5600万人。

一进一退，繁荣时代制造的资产泡沫将没有足够的人来接盘。

至于许多开发商念念不忘、拿来为楼市未来辩护的城镇化，事实上，也经步入半途，未来的空间越来越有限。

数据显示，2018年中国城镇化率为59.58%，离70%的城镇化率上限，距离越来越近。一般认为，城镇化率从30%上升到70%的过程，是经济快速发展的黄金时期，也是房地产市场繁荣的支撑之一。

同样无法忽略是不断膨胀的居民债务，这需要时间来消化。

截至2018年底，全国房地产贷款余额为38.7万亿元，同比增长20%，与GDP之比高达43%。如果加上其他债务，整个家庭部门的杠杆率超过50%。

这一数字，虽然仍旧低于发达国家。但在2008年，家庭部门杠杆率还只有18%，十年时间翻了三倍，其增速远远超过一众发达国家。

显然，六个钱包所剩无几，家庭加杠杆的空间已经严重不足，楼市需要休养生息。

下半场的机会

楼市进入下半场，并非意味着楼市从此再无机会，而是说，相比于上半场，风险大于机遇，确定性大于不确定性。

基于房地产拉动经济、土地财政依赖和防范金融风险的需要，在楼市下半场，房价大起大落的可能性不大，崩盘更不用考虑。相反，高位盘整乃至长期震荡波动的可能性较高。

显然，大鱼大肉的黄金时代已经结束了，以前拼命冲上车、疯狂加杠杆的玩法已经不合时宜了。

请珍惜手里的钱，不要胡乱加杠杆了。