摒弃传统地产开发模式 泛海控股出售京沪项目聚焦武汉CBD

卢志坤

1月21日，泛海控股(000046)（000046.SZ）公告披露，将把北京、上海存量地产项目出售给融创地产。根据公开信息披露，此次交易泛海控股将从融创地产获得148.87亿元（其中现金125.53亿元）的交易对价；融创地产在获得土地的同时，也将承接标的公司的存量债务。由此笔交易带来的资产变化，将使泛海控股的资产负债率大幅降低至行业平均水平以下。

业内认为，这笔数百亿体量的交易，显示了泛海控股地产板块甩掉“沉睡资产”，轻装上阵的谋划，也隐含了泛海摒弃传统地产开发模式，并借武汉CBD项目“改头换面”的意图。

“顺势而为”转型轻资产运营

2018年是市场流动性颇为紧张的一年，从年初开始，频发的企业信用债违约，让市场的神经几乎紧绷了一整年。民营企业、中小房企、高比例股权质押，在市场上几乎成为高风险的代名词。

在“去杠杆”的大潮之下，包括海航、万达等多家曾经一度高歌猛进的企业停住了前进的脚步。对于一向稳健的泛海而言，市场也一度有了资金链紧绷的传言。在融资收紧的大环境下，经历过多轮周期考验和市场风浪的泛海尽管受到波及，但全部按期偿还了所有到期债务，挺了过来。

泛海控股从2017年就开始着手去杠杆、防风险。公司在2017年中报中表示，下一阶段公司将把进一步降低资产负债率、优化资产负债结构作为工作重点，并充分发挥自身资产质量优良、所涉行业多元等优势，积极尝试创新融资方式，为公司寻求丰富、稳定的资金渠道，同时借机探索新的资产经营方式，更好地分散经营风险、提高收益。

泛海控股去杠杆、防风险的努力在2018年发挥了效果。Wind数据显示，截至2018年前三季度，泛海控股剔除预收账款后的资产负债率下降超过2个百分点。与此同时，据不完全统计，泛海在2018年按时足额偿还了各类债务超过71亿元。

2018年10月3日，国际评级机构标准普尔宣布，将泛海控股的长期主体信用评级从“CCC”上调至“CCC+”。标普还在评级报告中进一步表示，在泛海引入战略投资者工作上取得重要进展，负债率明显下降，盈利能力显著提升后，标准普尔将会考虑把公司的评级恢复或提升至B级甚至更高的水平。

在这一形势下，2018年底的泛海控股面临两种选择。一方面，流动性已逐渐宽裕的泛海可以继续推进北京、上海项目的开发；另一方面，泛海也可以选择更为彻底的轻资产运营方式。

时间来到2019年初，泛海融创的大交易为上述假设揭晓了答案，泛海控股选择以时间换空间，将北京、上海的优质地产的价值一次性释放，同时聚焦武汉CBD项目，作为战略转型的平台资产。

回过头来看，前述泛海控股2017年中报对于未来经营方向的表述非常到位。战略性地出售京沪地产项目，“充分发挥自身资产质量优良”的优势，聚集武汉CBD，这意味着泛海可以腾出更多资源“探索新的资产经营方式”。

聚焦武汉CBD

体量庞大业态丰富，同时又得到地方政府鼎力支持的武汉CBD项目，显然是泛海地产板块谋变最合适的平台。近年来，泛海控股在金融、战略投资、战略投资板块动作频频，加之整个宏观政策的转向，使得泛海控股在武汉CBD项目上多少有些难以聚焦。

而在转让北京、上海地产项目后，武汉CBD成为泛海控股国内地产板块唯一的平台型资产。泛海控股在近期公告中表示，公司将聚焦于自身优势更为突出、发展空间更为广阔且更符合公司未来发展战略的武汉CBD项目，并可依托武汉CBD更好地促进公司金融、战略投资、不动产运营和资产管理等各项业务的联结，落实业务板块间互促互进、共同发展的经营理念，推动公司向多元化业务形态构成的综合型控股公司深入转型。

溯源武汉CBD的发展历程可以发现，泛海十余年前对该项目的期待就不同于一般地产项目。武汉CBD项目位于汉口核心城区，上世纪90年代当地政府就制定了搬迁王家墩机场，建设辐射华中地区的博览、金融中心的规划目标。泛海以企业之力接手这一特大城市CBD项目后，曾聘请普华永道完成了对武汉CBD项目财务可行性研究、战略商业计划等一系列规划，用现在的话说，泛海在武汉CBD项目中扮演着城市运营商的角色。

城市运营商，某种意义上也是轻资产运营的一种方式。纵观目前国内外比较成功的城市运营商，运营方式大体上包括夯实城市基础设施、聚拢产业、推动价值提升三个阶段。武汉CBD经过多年的开发运营，目前大致处于第一阶段向第二阶段过渡的状态。

公开数据显示，目前已有超过1500家企业入驻武汉CBD，这些企业以金融服务、文化创意、休闲娱乐、商贸会展等现代服务业为主。近年来，包括招商银行、平安银行(000001)、邮储银行分支机构的入驻，使得武汉CBD显现出区域性金融中心的雏形。而马云在2018年初的到访，更为武汉CBD加上了“智慧城市”前景的期待。

与单纯的城市运营商不同的是，泛海控股在金融和战略投资上已经具备扎实的基础，相信这也是泛海留下武汉CBD这块“试验田”的重要原因。纵观泛海目前的产业布局，武汉CBD今后很可能将成为公司未来业务的重要载体。未来，泛海地产板块也可依托于武汉中央商务区的良好基础和优势，站在城市运营商的角度，实现公司房地产业务模式的转型升级。

此外，在武汉大平台上，泛海控股的金融、战投板块，具体包括证券、信托、保险和股权投资业务，或许也将有机会在武汉CBD寻求更大发展空间，从而使这家综合性上市公司各业务板块互相促进，共同做优做强。

卢志强的新地产战略考量

在业内人士看来，泛海此举也是去地产化的重要动作。所谓去地产化，不是不做地产业务，而是放弃那种拿地盖楼的传统模式，这已是行业龙头的共识。但与地产行业中的一些大块头相比，泛海还有金融和战略投资这两手牌，去地产化后的泛海会有更多的战略腾挪空间。

上述业内人士表示，在现在的形势下“去地产化”，或许是顺应了天时地利人和那句老话。

有评论分析认为，泛海出售核心资产给融创，是卢志强商业生涯的一次低谷。上述业内人士就此分析表示，梳理卢志强商业生涯的脉络，就不难发现这位商界大佬一向目光长远，对于业务的取舍和平衡也成就了卢氏的商业逻辑。

公开资料显示，创业30多年来，卢志强一直坚持金融、地产、投资这三个大方向。在金融板块，卢志强“取”了民生银行(600016)，对民生保险、海通证券(600837)做了“舍”，所谓“有舍才有得”，后来的事实证明机会还是青睐了这位执着的战略家。

分析人士认为，与卢志强过往那些做了减法的资产相比，这次交易的资产其实体量并不算特别庞大，基本没有超过整个泛海体系资产的10%。泛海减去这10%，不至于伤筋动骨，但若将置换出来的财力、物力和人力投入到泛海眼下更迫切的领域，或许将发挥意想不到的效果。