2018年房企收并购规模收窄 未来竞争推动行业洗牌

在资本市场上长袖善舞的孙宏斌近日又完成了一笔大买卖，将泛海控股旗下的北京、上海两宗黄金地块收入囊中。

融创的大笔收购揭开了2019年房地产市场收并购的序幕，但相比之下，刚刚过去的2018年则是近3年收并购小年，市场交易宗数和金额均出现了明显下滑。

并购规模收窄

在经历了2017年收并购高潮后，2018年的房企收并购规模整体收窄。中国指数研究院数据显示，自2016年第二季度以来，房企收并购频次和交易金额呈上升趋势，并在2017年第三季度达到峰值，2017年第三季度交易金额约1726.5亿元，宗数约111宗，此后逐渐回落。2018年，境内房地产公司作为买方完成的收并购事件约有253宗，涉及的交易金额至少有2909.1亿元，同比分别下降26.9%、44.4%。

同上一年相比，2018年单笔交易金额也有所降低。2018年前11个月，平均每笔交易金额为10.2亿，而2017年则为13.4亿。2017年共有8宗单笔交易金额超过100亿的大宗交易，其中，万科551亿元收购广信资产包、融创438亿元获得万达旗下文旅城项目。与2017年同期相比，2018年仅有3宗超100亿收并购事件，包括上海临港以182.3亿元购买漕总公司下属漕河泾园区的园区开发业务资产、中华企业174.72亿收购中星集团、中粮地产144亿收购大悦城地产。

为什么2018年的收并购变少了呢？著名经济学家宋清辉告诉《华夏时报》记者，随着监管部门对并购重组的审核趋严，2018年房企收并购数量和规模明显少于2017年，也倒逼一些上市房企为规避风险而选择全现金收购。

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《华夏时报》记者采访时也表示，钱袋子紧、市场降温是房企并购整体少于2017年的两大原因，2018年虽然大型房企的融资环境相对占优，但在资金成本方面依然有压力，每一分钱都需要精打细算，大手笔的并购往往需要极好的流动性，这对很多房企是个考验。另外，土地市场的降温也在一定程度上影响到房企并购的积极性，土地市场溢价率不断走低导致不少项目的并购优势变得不再明显。

谁在买买买

回顾2018年的收并购中，占据收并购交易金额榜单前列的企业有融创中国、上海临港、华夏幸福、中华企业、中粮地产。

中国指数研究院数据显示，百强TOP30企业是收并购活动中最活跃的力量。2018年，共有约125家房企参与收并购，其中，百强TOP30企业参与的收并购事件占比约28.1%，贡献了约41.9%的交易金额。百强企业内部的分化程度逐渐扩大，百强TOP30企业在布局、品牌、资金等方面均形成一定优势，市场竞争力逐渐增强，不仅注重内涵式增长，还采用收并购等外延式发展快速实现规模扩张。

千亿房企和大型国企收并购力度始终不减。融创中国、华夏幸福、阳光城、万科、泰禾等千亿房企热衷于收并购，两年收并购交易金额均进入前15行列，融创中国更是连续两年位列房企收并购交易金额第一；而上海临港、中华企业、中粮地产、招商蛇口、金隅、保利等大型国企受益于国企重组和混改，其参与的收并购交易金额也较高。

就单个企业来看，融创仍是2018年的并购王，1月收购万达商业3.91％股权，代价为95亿，10月又以62.81亿元收购了万达原文旅集团，成功为2017年438亿收购万达文旅城项目整合扫清最后障碍。

万科也在市场上频频出手。在2018年10月吃下华夏幸福5家项目公司大部分股权之后，11月再次拿下嘉凯城旗下5家项目公司控股权。2018年初，万科收购了凯德20家购物中心，收购了国控地产50%股权，2018年中，还收购了太古冷链物流资产包。

并购意欲何为

房企的收并购最大的动力之一是扩大土地和项目储备，相比于土地招拍挂的激烈竞争，二级市场拿到的土地和项目更具性价比，还可以快速进入新的城市和区域，收并购地产项目目前已成为房企的共识。

一位业内人士告诉《华夏时报》记者，自己所在公司已经成立了专门的团队来进行收并购的谈判，两年间已经获得了几十个开发项目，而这些项目的土地平均成本比公开市场渠道获取的土地便宜了三成。另外，收并购已经成为公司拿地的主要途径，约八成的项目是通过收并购获得的，仅二成左右土地是通过公开市场获得。

宋清辉提道，近年来，随着房地产行业土地成本的不断提升，以及“黄金十年”的过去，房企收并购之风变得日益盛行，成为许多房企主要扩张和拿地手段。相较于其他方式，收并购是最直接最有效的方式之一，可以把收购的项目快速推出市场，加速企业资金回流。

“收并购可以快速取得优质的地块资源，有些大体量稀缺优质地块在一级市场可谓是可遇而不可求”，张波指出，并购往往具备较好的性价比，一般来说被收购方往往是在资金上出现一定问题，2018年融资成本整体处于高位，中小房企融资短板更为凸显。在资金压力之下，一些房企尤其是中小型房企会主动寻求实力雄厚的品牌房企来收购，如此一来并购方会占据更大话语权，一些并购方式的拿地成本会远低于市场价格。

业务扩张之外，房企还会通过收并购进行多元化领域的拓展，扩大经营利润。产业地产、新能源、商业地产等，通常是房企的收并购标的。尤其是部分准入门槛较高的业务，通过股权收购，可以直接运用其本身较为成熟的团队和基础设施，拓展新业务的同时，可以避免走很多弯路，规避各种风险，使得新业务进入发展的快车道。

另外，收并购可以帮助企业快速获取业务特许经营牌照。比如2018年的12月，绿城中国以27.18亿元的价格收购百年人寿11.55%股权，对进军寿险行业满怀信心。其公告中指出，中国的人寿保险业务正迅猛发展，前景无量。鉴于中国保险业的高门槛，人寿保险牌照具有独特的资本投资价值，收购事项对集团而言，是一个在中国投资人寿保险业的机会，并能使业务种类更多元化。

面对市场变局，房企间有“进”就有“退”，收购方通常是快速扩张的龙头房企，被收购方通常是中小房企或者遇到经营危机的企业，收并购使得企业间的差距更加扩大，行业洗牌或许会进一步加剧。

张波提道，目前来看房地产行业的集中化趋势，2019年房企的竞争也将更为激烈，行业洗牌会加速，但值得关注的是，龙头房企规模化的脚步有所放慢，尤其是千亿门槛之上的房企数量增加节奏将变慢，中型房企之间的竞争将呈现“白热化”局面。