融创渡“海”：125亿接手泛海控股旗下京沪地产项目

“红顶商人”卢志强的名字在资本市场如雷贯耳，却鲜有人能够一窥“泛海系”全貌。然而，其一旦出手，必是风暴中心。比如，此次与孙宏斌的百亿交易。1月21日早间，融创中国公告称，与武汉中央商务区订立协议书，以125.53亿元收购上海泛海建设公司。

拥有金融全牌照的“泛海系”，卢志强正是掌舵人。30多年间，卢志强已经构建起一个包含地产、能源、上市公司、金融机构、境外投资的庞大资本帝国。加上此番入局“泛海系”，56岁的孙宏斌已将75岁的柳传志（联想旗下融科智地）、65岁的王健林（万达文旅）、68岁的卢志强（京沪核心资产）这个土豪朋友圈内的优质地产资源打包拿下。

对于年富力强的孙宏斌来说，大家把地产业务交给他集中经营，或许是一个理想的选择，“并购之王”一直是进行时。

孙宏斌125亿重返京沪

2019年开年第一宗，豪掷125亿元，孙宏斌重返京沪。1月21日早间，融创中国发布公告称，与武汉中央商务区订立协议书，以125.53亿元收购上海泛海建设公司100%股权，后者拥有北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目的100%权益。

据了解，融创中国的间接全资附属公司融创房地产作为买方，与泛海控股子公司武汉中央商务区订立协议，受让目标公司100%股权。目标公司持有三家全资附属公司，分别为北京泛海东风置业有限公司、浙江泛海建设投资有限公司及上海御中投资管理有限公司。

值得注意的是，收购事项的总代价约为148.87亿元，其中股权代价约为111.75亿元，债权代价约为37.12亿元。

此外，武汉中央商务区及其关联方欠付目标公司及北京东风约23.34亿元的债务，总代价与前述债务冲抵后的现金应付代价约为125.53亿元。

北京泛海国际项目1号地块位于北京市朝阳区东四环东侧，在泛海国际一期北侧，紧邻朝阳公园。项目总占地面积约为7.52万平方米，总建筑面积约为66.85万平方米，截至目前项目刚启动建设，尚未开售。

2004年，泛海控股在协议（8·31招拍挂大限之前）获得朝阳区这4宗地块时的总价仅为2.25亿元。泛海控股当年年报显示，与上述4宗地块对应的开发投资总额为189亿元。

2017年，据媒体报道，泛海控股对项目1号、2号、3号地块计划总投资已经大幅增至436.44亿元，为初期3宗地块计划投资额的近6倍。目前，泛海国际周边二手房价格在10万元/平方米左右。

上海董家渡项目位于上海市黄浦区在南外滩板块，紧邻黄浦江、豫园。项目总占地面积约为12.02万平方米，总建筑面积约为62.80万平方米。主要用作住宅及商业的开发，大部分尚未建设。该地块是泛海于2002年获得，曾被列入全国典型闲置土地行列。2002年5月，泛海借旧区改造以零成本获取董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域地块，共计约12万平方米，当时获得的是“毛地”，而非“净地”，泛海要承担所属地块的拆迁工作。

按照此前泛海与上海市黄浦区管委会双方就董家渡项目12号、14号部分地块的房屋征收事宜达成的约定，两地块征收费用暂定为95.77亿元。

但由于该项目地处黄浦江边，周边在售一手房均价已普遍超过每平方米10万元，堪称上海绝版豪宅地块。其中，10号地块拆迁任务已经于2015年上半年初步完成，并于2015年11月21日推出上海泛海国际住区项目一期，其余的12、14号两幅地块的拆迁工作17年来仍未完结，融创推进难度可想而知。

融创方面表示：“该收购事项有助于进一步增加融创中国在北京和上海的优质土地储备和市场份额，并进一步巩固其在北京、上海等一线城市的领先地位和品牌影响力。”

值得注意的是，2018年融创在一线城市拿地热情并不高。据Wind统计，融创2018年在全国通过公开招拍挂的方式共投入拿地金额约361.66亿元，拿地477.24万平方米。

但这些土地大多集中于二三线城市，融创仅在上海拿下宝山区和静安区两宗地块，共投入约32.4亿元，仅占年度拿地金额的8.9%，北、广、深更是不见融创身影，反而是在山东拍地26宗、河南20宗、山西12宗。

“泛海系”挪腾优质资产背后

于融创，布局京沪的2019年第一枪，似乎颇具宣示意义；于泛海，这可能又是一宗资本挪腾的典型案例。

武汉中央商务区对泛海来说，是极具标志性意义的存在。在这个项目上，卢志强和“泛海系”的能力得到了淋漓尽致的发挥。

时间回到2002年，湖北省计划以100公里为半径，打造武汉经济圈，位于汉口中心区王家墩的武汉中央商务区项目，被列为武汉市未来10个重点项目之一。

此役艰难，新世界(600628,股吧)及金地集团(600383,股吧)都尝试过谈判，但均知难而退。究其原因，据媒体报道，时任“泛海系”旗下武汉中央商务建设投资股份有限公司（以下简称武汉中央商务）副总裁的徐建兵曾透露，当时该地块一空军基地的使用权武汉市都没有得到，“空军飞机还在飞”。

但就是在如此复杂的状况下，卢志强依旧顺利入局并成功开发，获利颇丰的同时，武汉中央商务还成为其重要投资平台。据天眼查，目前武汉中央商务全资持有泛海建设青岛公司、北京星火房地产公司、武汉泛海商业经营管理公司等，以及民生信托、亚太财保等金融公司大部分股权。从2012年到2016年，武汉中央商务的营收从12.23亿元跃升至178.67亿元。

从泛海控股2017年年报看，由于当时未能取得本次所售标的北京泛海国际居住和上海董家渡10号地块项目的预售许可证，公司房地产销售业绩释放受到较大影响。为平抑不利影响，公司加大了武汉中央商务区部分整售项目的回款力度。

到了2018年12月27日，泛海控股发布公告，对武汉中央商务区的8.1亿元债务提供担保，担保期限3年。据公告，武汉中央商务最近一期资产负债率为70.05%，2017年度利润为29.1亿元，净资产为427.9亿元。截至2018年12月27日，泛海控股及控股子公司对外担保实际余额为844.7亿元，占其2017年12月31日经审计净资产的420.90%。

除了后台资本，还有关系。比如，卢志强和孙宏斌，同为泰山会早期成员，其他成员还包括柳传志、马云、王中军、郭广昌等，都是资本圈数一数二的大佬。

孙宏斌在投资乐视的发布会上曾对媒体表示，在决定投资乐视前拜访了两个人，柳传志和卢志强。柳传志是孙宏斌的老领导，卢志强则是孙宏斌的资本战友。从目前的情况看，孙宏斌已经拿下万达文旅100%股权，联想旗下融科智地42个物业项目权益，以及此次泛海的京沪核心优质资产。

而此次，融创与泛海的这笔交易还是让外界生出不少疑问，地产行业是泛海的支柱业务，北京朝阳区、上海董家渡地块更是一线城市不可多得的稀缺资源，泛海控股是否到了“断臂求生”的危急关头？

有业内人士猜测，对于坚定“去地产化”“轻资产”运营的泛海来说，今年仅偿还各项到期债务就有100多亿元。即使守着北京、上海的优质地块，也有“难变现”的苦恼。所以，如果可以将地产资源快速变现，只要价格合适，现金流到手，让渡一些利润是可以接受的。