融资成本大幅增加 京汉股份预计净利下滑超34%

1月21日下午，京汉股份发布了2018年业绩预告，预计2018年度归属于上市公司股东的净利润为1.36亿元至2.04亿元，较上年同期下滑56%~34%。业绩大幅下滑的原因主要在于融资成本和管理费用大幅增加。

京汉股份早已制定转型发展战略，一方面需要通过拿地等方式扩大地产业务规模，另一方面需要在健康养老等新业务上进行大量投资。这无疑使京汉股份的业绩承受较大压力。《每日经济新闻》记者注意到，在房地产头部企业业绩继续稳步增长的情况下，一些试图转型突破的中小房企发布了2018年净利润同比大幅下滑的业绩预告。

净利润同比下滑

作为一家业内不算大的房地产公司，京汉股份近年来业绩并不稳定。2016年，在营业收入同比大幅增长75.80%的情况下，京汉股份同期归属净利润同比下滑54.04%；2017年，营业收入同比下降34.12%，京汉股份同期归属净利润同比增长183.06%。到了2018年，京汉股份的归属净利润则同比下滑56%~34%。

在业绩预告中，京汉股份将业绩下滑的原因归为三方面，一是报告期内融资成本较2017年同期有所提高；二是收并购项目尚未产生收益；三是由于扩大规模造成管理费用增加。

事实上，在2018年前三季度，京汉股份的财务费用和管理费用分别同比增长了3.55%和78.54%。从融资情况来看，京汉股份的资产负债率从2017年末的69.30%，上升至2018年三季度末的75.75%。

2017年底，京汉股份还曾筹划非公开发行股份募集15.20亿元资金，该定增计划尚在进行同时，京汉股份在2018年8月和10月又分别开展了各1亿元的非公开发行债务融资计划。

在管理费用方面，曾有投资者于2018年12月在深交所互动易上询问“京汉股份三季度管理费用大幅增长的原因”，上市公司回复称：主要系报告期内合并范围内子公司较上期增加以及公司战略转型，增加人才储备共同导致。

多家中小房企业绩不乐观

实际上，京汉股份也在积极应对房地产市场集中度加速提升的变化，仍在积极拿地。2018年，京汉股份进入广东市场，总共获得阳江29.12万平方米土地使用权，同时在重庆市场，获得了重庆中翡岛置业有限公司65%的股权，并在随后对后者进行了增资。

与此同时，京汉股份在2017年10月就已制定《战略规划纲要（2018~2022）》，走上了健康养老等多元化发展之路。在2017年年报中，京汉股份就将自身业务定位于健康产业投资运营，并正加速转型发展为以健康养老、健康农业、文旅小镇及其他产业综合体等为核心产品的健康产业投资开发运营企业。

但是，上述新业务均处于投资周期较长的行业，无疑考验着京汉股份的资金实力和运营能力。

2018年10月，京汉股份拟将持有的物流地产项目公司联合领航资产管理有限公司51%的股权转让，该转让计划随后在11月份终止。但京汉股份同时再次挂牌出售养老地产项目公司天津凯华奎恩房地产开发有限公司100%股权。

中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者表示，目前房地产企业的多元化转型已经探索多年，但实际上只是在试水阶段，从房企业务比例来看，仍然是住宅和商业地产的拿地卖房为主流。

从2018年三季报中已披露的业绩预告情况来看，部分上市中小房企2018年业绩不容乐观。例如，由于公寓管理业务账面亏损预计增加，新增运营项目处于爬坡期导致亏损增加等原因，世联行(002285,股吧)（002285，SZ）2018年归属净利润预计同比下滑30%至0%；大名城(600094,股吧)（600094，SH）由于金控板块中租赁业务坏账上升，拨备计提较上年大幅增加，证券投资损失导致经营亏损等原因，2018年净利润预计同比大幅下降；ST新光（002147，SZ）也预计2018年的归属净利润将同比下降八成多。