2018年土地流拍1808宗创新高 浙江江西河南居前

2018年已然远去，对于房地产市场而言，这是不平凡的一年。据诸葛找房2018年房地产市场年终总结报告(以下简称“报告”)显示，土地流拍1808宗，创近年来新高；西部地区二手房挂牌价冰火两重天……

土地流拍：浙江、江西、河南居前

国土局数据显示，2018年以来，全国重点城市共流拍土地1808宗。其中，一线城市流拍21宗，北京流拍8宗；二线城市流拍519宗；三、四线城市流拍1268宗。流拍数量不仅远高于去年同期，还创下近年来新高。

报告指出，从2018年各月流拍量来看，由于一线城市单月土地供应量较少，因此土地流拍宗数较少；二线城市土地流拍在下半年开始增多，主要受调控持续深化及下半年推出量大的原因；三四线城市土地流拍量在下半年开始加剧，下半年月均流拍137宗。

2018年月度各等级城市土地流拍宗数

分区域来看，土地流拍主要集中在中部三四线及部分东部城市，土地流拍量比较大的省份有浙江、江西、河南等地区。具体来看，金华以158宗流拍地块成为流拍地块最多的城市，其次是江西省的赣州、上饶和吉安，以及河南省的驻马店、周口、平顶山。

报告认为，这些城市对去库存政策较为依赖，随着棚改货币化改革等一系列政策放出，以及调控的持续深化，房企拿地预期转变，信心不足，流拍现象频发。

二手住宅挂牌价：西部地区冰火两重天

报告指出，一线城市已经全面进入存量房时代，部分热点二线城市紧随其后，逐渐踏入存量房时代。二线城市中，南京、苏州、大连、厦门二手住宅成交量占比已超过新房占比。

二手住宅成交套数占比变化情况

诸葛找房整理的各地住建委、房管局数据显示，2018年二手住宅成交量高于2017年的仅有北京、上海、深圳、苏州4城；从同比来看，苏州涨幅最大，涨幅高达55.05%。

报告指出，成交量上涨4城中，北京、上海、深圳均属一线城市，苏州在二线城市中可以算一枝独秀。

从全国20个重点城市挂牌量价变化来看，报告指出，2018年上半年受人才引进带动影响，20个重点城市二手住宅挂牌量价呈现齐升态势。2018年下半年受政策调控加码及中央“坚决抑制房价上涨”政策的提出，二手房挂牌市场遇冷下滑明显，二手住宅挂牌量价齐跌。

诸葛找房数据显示，不同城市二手房市场出现不同走势，在全国20个重点城市中，十城上涨，十城下跌。其中，西安挂牌价涨幅最大，高达31.95%，其次为重庆，涨幅为23.36%；成都、武汉等城市受调控影响，特别是成都，经历了市场由热转冷的变化，全年挂牌价累计跌幅7.78%；而天津、石家庄、郑州等城市由于前期市场涨幅较大，市场后劲不足，在政策高压下市场遇冷下滑明显，三城挂牌价下跌均超9%。

房贷利率：预计短期到顶

据wind数据显示，去年11月份居民按揭贷款增加4391亿元，环比上涨17.72%，同比小幅上涨5.10%，略高于去年同期，按揭贷款增量规模小幅反弹。

报告认为，促进按揭贷款小幅反弹的原因主要有两方面：一方面是临近年底，部分房企打折促销吸引了少量的刚需购房者；另一方面是部分城市首套房贷利率有所松动，购房者增多。

此外，报告还认为，当前全国首套房贷平均利率已到达相对高位，年内房贷利率的持续上浮，对于市场需求释放呈现日益明显的抑制作用。同时，伴随着下半年房地产市场成交量下降、商品房销售量销售面积负增长，市场下行趋势显现。

报告指出，下半年杭州、厦门等地按揭利率已有所回落，放款速度亦明显加快，预计后续保持相对稳定，首套房贷利率短期到顶，未来房贷利率很难出现较大幅度的调整。

租赁市场：上海供给最给力

报告指出，对于租赁市场而言，旺季、淡季表现较为明显。尤其在一、二线大城市，一般来说春节后2-3月务工返城潮、7-8月毕业季学生毕业潮带动租赁市场租金上涨明显，其他一般为淡季。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，20个重点城市租金在2018年末表现冷淡，大部分城市租金均价持续走低，2019年首周延续上周租金水平，维持相对低位。

国土局的数据显示，在过去一年中，上海、南京、杭州、深圳等热点城市都在加大租赁土地的供应量。从各城市纯租赁地块成交结果来看，上海无论是从投放量还是从投放力度方面都高居榜首。

主要城市已成交纯租赁用地面积及成交总价统计

报告认为，大量租赁地块的入市短期来看，引导人们的租房预期，有利于缓解租金上涨压力；长期来看，多主体供给，多渠道保障，有利于建立租购并举制度，保证多层次用地需求，促进土地市场平稳健康发展。

2019：房企迎来三年偿债小高峰

对于房企而言，报告显示，2018年下半年，债券资金的兑付压力开始显现。2015-2016年集中发行的公司债开始密集到期。未来三年，房企偿债承压。据公开资料统计，2019年房企信托到期3669亿元、债券及中票类到期4189亿元，合计7858亿元。

展望2019年，报告认为，开发投资规模在2019上半年仍然会保持一定的高位，下半年可能会明显下降；新开工规模或会有所增长，涨幅在8%-10%；此外，城市分化现象继续存在，未来市场发展会更加差异化。