去年流拍地块如今遭抢拍 多家房企押注强二线城市

华东土地市场，在经历2018年的“冷静期”后，2019年开年迎来短暂回温。近日，在苏州、杭州等地的土地竞拍中，优质地块报名房企达数十家，成交溢价率走高，首创置业、甘肃建总置业等纷纷以首次进驻的身份斩获土地。同时，旭辉、新力、龙湖等房企，补充优质土储的积极性较高，押注长三角热点城市的意图明显。

另值得一提的是，苏州新年第二场土拍中，一块曾在去年流拍的土地再次挂牌，最终以17868元/平方米的楼面地价成交，溢价率28.87%。易居房地产研究院副院长杨红旭提出：“房企对华东强二线城市充满期待，而当前苏杭等地的地价相比前两年高峰时期已经出现降温趋势，因此被看做是进入这些城市的良好契机。”

针对华东市场布局等问题，首创置业相关负责人回复《中国经营报》记者称：“从整体布局考虑，上海未来仍是我们的发展核心，江苏、浙江的优秀二线城市将是我们发展的主力战场。一旦我们进入新城市，那么未来就不可能只有一个项目，我们会进一步拓展苏州土地市场，今年也会加大华东区域的整体投资力度。”

苏杭土拍热度回升

土地市场作为楼市风云的“前情表”，一定程度上预示着楼市的未来走向。近日，苏州市2019年的两场土地拍卖落槌。在首场土拍中，10宗地块参与拍卖，涉及吴中区、相城区、苏州工业园区和苏州高新区等区域，其中，7宗为住宅地块，3宗为商服地块。

竞拍中，热点地块苏地2018-WG-37号成为大热门，近30家房企参与“抢地”，最终经过175轮报价，由新进苏州的房企首创置业以23202元/平方米的价格竞得，溢价率49.69%。

“其实首创置业与苏州结缘并非首次，我们在昆山也有相当大体量的城市住宅项目、郊区旅游地产项目、城市奥特莱斯项目。所以苏州对我们来说，是一个一直在研究，并且致力于投资的城市。”首创置业相关负责人回复记者称。

据悉，苏州新年首场土拍最终成交额为129亿元。同时，1月11日苏州迎来2019年第2场土拍，共出让4幅地块，其中出让面积最大，也是热度最高的40号地块，经过81轮报价，被龙湖、首开以40.62亿摘得，楼面地价17868元/平方米，溢价率28.87%，值得一提的是，该地块曾在去年的土拍中流拍。

“土拍中，去年流拍的尹山湖北一幅地如今重拍，底价没变却出现多家房企抢拍，结果成交价明显高于去年的流拍价。由此可见，少数地市有所回暖。”杨红旭称。

另外，上海中原地产市场分析师卢文曦对记者表示，在市场表现不太乐观的情况下，房企大多带有避险情绪，收缩三四线，转而回归一二线。同时，房企进入一线的门槛较高，因此像苏杭这样的重点二线城市则成为争相竞逐的对象。

而对于长三角另一热点城市杭州，房企重仓意图同样明显。中国指数研究院数据显示，截至2018年12月19日，杭州全年土地出让总成交金额达2498亿元，这一数字不但创下杭州历史新高，也超越北上广深四大一线城市。2019年1月2日，杭州土地市场开启新年第一拍，主城区四宗地块出让，包括颇受市场关注的大关宅地和笕桥宅地。

其中，大关宅地报名参拍的房企接近15家，经过22轮激战后，由金翰控股斩获，溢价率超20%，成交楼面价30559元/平方米;而笕桥宅地由甘肃建总置业首次入杭拿地，溢价11%，成交楼面价23556元/平方米。

对此，易居研究院研究总监严跃进表示，此次土拍溢价率能达到两位数，且有多家房企报名竞争，一方面可以看出在优质地块的竞争上，房企还是有明显的拿地积极性;另一方面也与年初房企资金回款到位、相对充裕有关。

另据记者不完全统计，接下来的一个月，杭州还将迎来多场土拍盛宴，1月7日~2月1日，杭州将有8场土地拍卖，共出让25宗地块，总起价约165.6亿元，其中，1月29日的主城区土拍总起价达到92.5亿元。

“近期市场略有回暖，主要原因在于热门城市的地价较高峰时出现了15%~20%的下跌，同时，部分企业认为2019年地方政府的政策将会放松，楼市或有反弹机会。”杨红旭表示。

市场趋理性拿地窗口期来临

2019年以来，华东强二线城市土拍升温的同时，一线城市上海的土拍表现依旧平稳。1月7日，上海土地市场迎来2019年首场土拍，位于浦东新区的6宗租赁住房用地成功以底价挂牌成交，共揽金22.6亿元。

其中，上海张江集团以5.6亿元包揽孙桥社区单元3宗地块，楼面均价5547元/平方米;上海浦东发展集团10.4亿元竞得唐镇和周浦镇2宗地块;上海城投以6.5亿元拍下康桥工业区租赁住宅用地，楼面价4887元/平方米。

在杨红旭看来，这是一个大城市为发展租赁市场而采取的特殊时期的特殊出让方式。“租赁地块具有较大的特殊性，不能用经营性地块的标准去衡量它，目前来看，上海的租赁地块多被本土国企斩获，外来房企较难进入。”

“对土地市场的研判，其实是对房地产市场整体趋势的判断，是对政策因素、市场因素等总体判断。就长三角大部分城市而言，市场和政策都有一些鲜明的特征。各企业结合自身的特点，找寻最合适的投资方式，能创造最大的价值。”首创置业相关负责人在接受记者采访时提出，未来的土地市场，很可能会延续冷热不均的现状，热点区域不能盲目冒进，表面显冷区域也很可能有机会。

回望2018年，土地市场热度骤降，流拍率创新高。根据中国指数研究院的统计数据，2018年全国300个主要城市流拍土地1809宗，一线城市流拍21宗，二线城市流拍519宗，三四线城市流拍1269宗。同时，随着楼市调控未见松懈，融资环境持续收紧，高价地风险日益增加，2018年长三角多个城市的“地王”项目在拖延之后以微利甚至亏本价格上市。

一家中型房企的相关负责人在接受记者采访时提到：“我们在拿每一个新项目之前，都会进行充分的调查研究，详细的准备。”对于华东近期的土地市场升温现象，卢文曦置评称，近期苏杭等长三角城市的回暖是阶段性的，于华东市场而言，分化在2019年仍将延续，重点二线以及环沪热点三四线将是房企首选。

同时，克而瑞研究中心分析师马千里指出，2019年，土地市场各项管理将持续细化，尤其一二线城市供应的土地类型将更加丰富，竞拍方式、出让渠道更加多样化;2018年企业在拿地方面的理性回归也将继续蔓延至2019年，只要楼市、地市以及金融市场方面没有大幅度放宽的政策或利好，土地市场在价格方面仍将以较低位水平持续运行，对现金流能力较强的企业来说是比较适合增加土储的时机。