到农村租房住：集体建设用地建租赁住房试点再扩大

近日，自然资源部、住房和城乡建设部发布《关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

此举表明，集体建设用地建设租赁住房试点再扩大，将有利于我国建立多主体供应、城乡统一的用地市场。同时，有利于多渠道保障居民的住房需求，促进城乡融合发展，提高农民的获得感。

目前，我国实行的是城乡不同的土地管理制度，城市实行的是土地国有制，农村实行的是土地集体所有制。城市建设用地实行招标拍卖、挂牌出让制度，集体建设用地要进入这一市场，必须先由地方政府征收为国有。

专家表示，利用集体建设用地建设租赁住房实际上打破了集体建设用地入市要先征收为国有这一规定。此前，在2017年8月，我国确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

北京、上海由于租金高昂，此次试点备受关注。2018年4月，北京通过协议出让方式，向4家企业出让集体经营性建设用地使用权用于建设租赁住房。10月，上海以公开挂牌方式出让集体建设用地使用权建设租赁住房。

最近，改革的突破也在法律层面得到了保障。2018年12月，全国人大常委会第七次会议决定，提交审议的《土地管理法》修正案草案中，删去了从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。

自然资源部要求，此次试点要严格落实试点城市人民政府主体责任，统筹推进试点工作。建立租金监测监管机制，租赁项目要合理确定租金，建立公开透明的租金变动约束机制，支持长期租赁。

利用农村集体建设用地建设租赁住房，会不会出现一些地方借机让“小产权房”合法化？这一点，在各地的试点方案中都有规避。各地普遍要求，项目宗地只能办理整体产权，不得分割登记。

比如，福州市的试点方案要求，各职能部门应依职责分工严格落实监管责任，保障集体经济组织权益，防止出现“小产权房”或“以租代售”等现象。方案同时规定，住房出租应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售，承租人不得转租。合同约定租赁期限最长不超过6年，一次收取租金不得超过1年，不得含有自动续租条款。不得违规使用租金贷。