337户业主买房6年后被查封：开发商把房子抵押了

位于内蒙古自治区呼和浩特市的名都中央广场337户业主在住房购买6年后，于2018年12月18日收到法院的查封公告。而事实上，购房时这些业主全部正常交付首付款、办理了住房贷款。

澎湃新闻了解到，由于在房产出售时，开发商内蒙古名都房地产开发有限责任公司（以下简称“名都地产”）就没有对这部分房源进行网签，业主至今仍然不是房产的真正产权人，这也给了开发商在资金紧张时能够将房产继续抵押的机会。

在各方协调下，1月14日，呼和浩特市中级人民法院发布解封公告，公告显示法院已经对上述337户业主的房产，及对预查封被执行人名都地产在建工程抵押的8户房产，全部予以解封。

但该债务问题仅是暂时缓解，并未真正解决；那些如同名都中央广场业主一样，购买房屋后未能获得网签的业主大有人在，他们的房子被拿去抵押的情况也较为普遍，这对业主而言，均是潜在的风险。

住了好几年的房子被查封了

据内蒙古广播电视台经济生活频道的报道，1月9号，位于呼和浩特市大学西街与呼伦贝尔南路交汇口的名都中央广场337户业主发现，自己家的房子在自己不知情的情况下，上了法院的预查封名单。查封公告显示：呼和浩特市中级人民法院依据执行裁定书预查封被执行人内蒙古名都房地产开发有限责任公司已预售许可的位于名都中央公寓商住楼在建工程抵押部分共337户，查封期限三年，并附有337户具体的名单。

图片来源：央广网

业主们介绍，这些房子大部分是在2012年到2013年之间买的房子，期间也多次和开发商名都地产沟通网签、办房本的事儿，但是名都地产一直在拖延。

据央广网中国之声引用业主的话称，“我签的是商品房买卖合同，不是网签合同。我那时候交了定金和首付款之后，我跟开发商签的合同要求公积金贷款，但他一直没给我办。”

这种情况下，已经出售的337户业主的房产没有在房产局网签、备案登记，房屋的产权仍在明珠地产，才有将房子抵押出去的机会。

据悉，此次申请查封的申请人是长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司（以下简称“长城资产”）。

据长城资于产2018年10月在北方新报发布的《中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司对内蒙古名都房地产开发有限责任公司债权竞价公告的补充公告》显示，长城资产拥有名都公司的债权总额93,786.16万元，由三笔债权构成。

分别是长城资产分别于 2015年12月28日、2017年11月从交通银行润宇支行、乌审旗包商村镇银行收购的名都地产债权、不良资产包，包含利息、罚金、违约金等。

其中，贷款本金42,364万元，利息10,806.95万元，罚息20,278.92万元，违约金23,159.15万元，复利2,770.29万元。

为了收回上述9亿多元的欠债，长城资产将名都地产告上了法庭。呼和浩特市中级人民法院作出查封被执行人内蒙古名都房地产开发有限责任公司多处抵押地块的裁定。

有来自呼和浩特政府部门的知情人士透露，名都地产出现财务问题，公司甚至拿不出足够资金缴纳开发票产生的税款；具体到名都中央广场项目，还要债务方和长城资产的最终沟通，与偿债情况。

近期，在各方协调下，长城资产同意和名都房产再次协调偿债事项并解除查封。

澎湃新闻从长城资产递交的《解除查封申请书》中看到，因申请执行人和被执行人正在磋商偿债事宜，故申请对查封资产予以解除，中止本次执行。

业主的麻烦仍没有解决

未能网签成为业主房屋被抵押的关键因素。

业主付完首付并办理住房贷款后，仍未能网签的现象在呼和浩特并不是独立存在的，而是普遍的，上述政府部门的知情人士称。

该人士表示，目前，在呼和浩特并未有明确规定要求购房者买房时，房贷和网签的先后顺序，购房者申请商业贷款的话，会出现先贷款后网签的事情。

这样的潜在的“危机”在呼和浩特并不是独有的。上述知情人士透露，业主已经办理贷款的房子被房地产开发商拿去作为在建工程抵押相对普遍。

有业内人士透露，在北京、上海等城市均要求新购买的商品住宅需要进行网签之后，方能办理住房贷款，也越来越多的城市加入，但也的确存在有些银行在有些城市允许网签前即办理住房贷款。

该知情人士表示，按照规定，房屋进行预售之后一个月内，房企有义务帮购房者进行网签，但在房地产开发中许多房地产企业会对在建工程进行抵押，进行贷款，如不能进行及时解押，便不能进行网签。

来自呼和浩特市的房地产公司相关负责人透露，即使现在申请住房贷款，网签也不是贷款的先决条件，具体看银行要求的。项目拿到预售许可售出之后，将收到的首付款存入相关资金监管账户，向银行提交贷款审核，该账户通过银行银行贷款审核之后，银行即会凭借购房者的预售合同发放住房贷款。

公积金贷款构筑的防护城河失灵

公积金贷款可防止购房者购买的房屋被抵押，上述知情人表示。

但该知情人士也称，在呼和浩特，公积金贷款的前提是网签；且就工程进度而言，呼和浩特市预售许可证获得的门槛低于公积金贷款的门槛，导致新房预售时购房者无法通过改政策来规避风险。

网签之外，呼和浩特也在收紧公积金贷款的门槛。2018年4月，呼和浩特调整开发企业按揭贷款楼盘准入条件，包括楼盘主体封顶列为审批条件，尚未封顶的楼盘不得发放公积金贷款等。

据悉，在呼和浩特，新建住房获取预售证的对工程工程进度的要求为到第三层即可，无需等到整体结构封顶，这也导致购房者购买房屋时无法办理公积金贷款。

有呼和浩特房企人士称，不少房企在开盘时也明确拒绝公积金贷款。只能在购买房屋后，工程进度达到条件，才能商业贷款转公积金贷款，风险规避也就无从谈起。