仲量联行2018年天津房地产市场回顾及2019年展望

IT行业带动办公楼市场的租赁需求；工业物流地产2018年净吸纳量创15年新高

    天津，2018年1月16日 “由于优质办公楼供应量庞大，促使高质量租户获得更多扩张和搬迁机会。” 仲量联行天津分公司董事总经理何迈可（Michael Hart）表示。同时，郊区零售蓬勃发展，越来越多的购物中心选址非核心地区。工业物流地产方面，电子商务、第三方物流公司和零售依然是需求的主要来源。而随着政策收紧，开发商减少了高端住宅的供应，平均价格出现平稳波动。

办公楼市场

即使IT和金融业需求不减，但不能挽救整体市场需求疲软，本季度办公楼市场净吸纳量环比减少8.7%，至3.3万平方米左右。IT 租户表现比过去几个季度更活跃，成交面积占总体近20%，如京东云在鑫银大厦租赁3,000平方米新建办事处，太极计算机股份有限公司在万通中心租赁约800平方米。国内金融租户继续保持良好表现，一家国内金融公司在红桥区天津陆家嘴金融广场租赁约1,000平方米。

和平区的中国人寿金融中心和南开区的万科时代中心完工入市，市场新增供应达13.9万平方米。由于供应量庞大和需求疲软，导致整体市场空置率升至40.2%，其中甲级办公楼空置率为51.1%，乙级办公楼为33.2%。

本季度租金水平略有下滑，至91.4元/平方米，环比下降0.1%， 同比下降1% 。由于较高的空置率，一些业主不得不降低租金以吸引租户，特别是吸引高质量的租户和行业顶尖公司。  

预计2019年将有十个新项目入市，总建筑面积约为63.4万平方米。其中的四个项目集中在新八大里地区这个新兴市场，将占新增供应的三分之一。仲量联行天津分公司商业地产部总监吕蔚然表示：“庞大的供应量和有限的租赁需求导致项目之间竞争激烈。鉴于这种严峻的市场形势，高质量的租户将拥有更大的议价空间。”

零售市场
 

餐饮和儿童类相关品牌租赁表现持续强劲，在新兴购物中心中尤为明显。目前，和悦汇项目约一半的租户为餐饮业态，另一主力租户则为儿童艺术中心。电子业门店数量快速增长，如小米、华为和微软等品牌。本季度，华为在嘉里汇（Riverview Plaza）和天津中冶・和悦汇分别开设了两家面积约400平方米的新店。此外，国内家居品牌也在不断扩张，如The Green Party和乐遇(Funlink)。

2018年天津零售市场的供应面积呈爆炸性增长。天津中冶・和悦汇是新八大里地区开设的首个零售项目，定位为中档社区商场，贡献了4.1万平方米的新增面积。虽然新项目天津中冶・和悦汇（MCC World）的开张带动大量的市场吸纳量，但仁恒乐天百货的退出市场使本季度净吸纳量走低至1.6万平方米，环比下降109%。

核心区域成熟零售项目推动市场租金微幅上扬，增至11.4元/平方米/天，环比上涨0.3%。核心区域的成熟零售项目因其良好的地理位置及和合理的租户结构保证了客源，租金水平持续上涨；而非核心区域的新兴项目租金较低，导致总体租金上涨势头不足。

预计2019年将有七个新增项目，供应面积达到36万平方米。 除和平区的保利项目外，其余均在非核心区域，带动平均租金将小幅下降。仲量联行天津分公司零售地产部总监尹伟静表示：“2019年的社区商场正在扩张，尽管规模并不庞大，但可以吸引并满足周边地区的家庭需求。”

工业物流市场
 

第三方物流公司的需求继续保持强劲，推动非保税物流市场的净吸纳量上升至21.9万平方米，比上一季度高出约14倍。截至2018年底，市场的净吸纳总量创下2003年以来的历史新高。本季度受新项目推动，西青区租赁表现最为活跃。的在新入市的四个项目中，两个西青区项目占总供应面积的60%，达到12.7万平方米，分别为嘉民西青物流中心二期和宇培天津西青物流园。同时，其预租率也高达100%，租户为国内的两家第三方物流公司。需求旺盛导致空置率同比下降6.6个百分点至6.9%。

与此同时，市场平均租金继续上涨1.1%，至0.99元/平方米/天。西青区活跃的租赁交易带动整体租金上涨，涨速超过其他地区。其租金环比增长3%，同比增长12%，至1.02元/平方米/天。

预计2019年物流市场的供应量将继续保持增长，计划竣工八个非保税物流项目。“电子商务、零售和物流企业将继续带动需求的增长。”仲量联行天津分公司工业地产部总监高云鹏表示，“北京和廊坊缺少新的物流空间，导致租赁需求被推向天津，我们相信不断增长的需求将有助于吸纳新增供应量。”

高端住宅市场

第四季度新政策的推出导致购房者更加谨慎，多采取观望态度。2018年10月天津市出台新政策以打击并整治房地产投机、非正规房地产中介、开发商违规行为、和房地产虚假广告。紧缩的政策导致开发商放慢新项目的推出速度，本季度共录得248套高端住宅项目入市，环比下降60.9%，同比下降83.9%。绝大多数的新增供应位于成熟住宅板块, 如位于梅江板块的仁恒公园世纪（Mansion in Park）向市场加推两座新楼，共计208套，占被季度新增供应量的84%。

与新增供应量相比，高端住宅市场交易量相对较高，共计431套，从而市场库存量进一步降低。同时，成熟项目推动平均价格小幅上涨1.7%，至40,748元/平方米。对于二手高端住宅市场，价格继续走高，环比0.7%和同比涨10.12%至37,538元。

在政策的影响下，预计2019年的价格将保持稳定。在2019年中期内被抑制的需求会带动销量小幅增长。此外，由于一手房和二手房之间的价差正在缩窄，也将带动一手房需求出现上涨。