2018年北京土地流拍率达一成 为2017年三倍

高溢价率不再，土地频繁流拍，是2018年北京土地市场的显著特征。

据诸葛找房数据显示，2018年北京土地流拍现象明显增多，流拍率达到10%，创2012年以来最高水平。具体而言，2018年北京市共出现8宗土地流拍，接近2017年的3倍。

整体来看，2018年北京土地市场偏冷，共成交土地72宗，成交额1682.9亿元。成交宗数及成交额同比均大幅下跌。2018年土地成交宗数同比2017年下跌29%，仅高于2016年成交水平，处于历史低位。土地出让金同比2017年下跌40%。

从成交方式上来看，2018年北京市住宅用地延续上年模式，“共有产权房”、“限房价、竞地价、竞自持”等为土地竞得的主要模式。

8宗土地流拍

2018年1月25日，北京市国土局挂牌的三宗地块开拍，而其中的两个地块，丰台区花乡白盆窑村BPY-L011地块以及白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块因无企业报价而双双流拍。

值得一提的是，这两宗地块并非处于偏远区域，而是位于丰台区白盆窑村，属于南四环和南五环之间，周围项目有懋源钓云台、中国府、首开华润城、泰禾·金府大院等。

这只是一个开始，据诸葛找房数据，整个2018年北京共有8宗土地流拍，其中1月流拍3宗，2月流拍1宗，4月流拍2宗，6月流拍1宗，11月流拍1宗，接近2017年的3倍。

流拍的8宗地块中7宗为住宅用地，分别位于丰台(3宗)、门头沟(1宗)、房山(1宗)、密云(1宗)、顺义(1宗)；1宗为F3多功能用地，位于朝阳。流拍建设用地面积128.69万平方米，起始总价258.96亿元。

整体来看，2018年前三季度北京土地市场较冷，仅成交了44宗地，土地市场成交量及成交额均低于同期水平，呈明显下降的趋势。进入四季度以来北京推地速度加快，甚至创下316亿元单日成交纪录的土拍盛宴，但由于前期土地放量极少，低迷依然是2018年北京土地市场的关键词。

土地市场低迷的体现之一便是溢价率低。

北京土地成交楼面价从2016年以来开始走高，2017年达到高峰，2018年土地成交楼面价维持在高位。而从溢价率来看，北京土地成交溢价率从2016年开始持续波动下滑，2018年土地成交溢价率同比2017年继续下跌43%，为近5年最低，年内平均溢价率仅为13.72%。

2018年北京市成交地块各区域差异较大，成交地块主要分布于昌平、顺义、大兴、朝阳等近郊及远郊新城地区，中心城区成交地块较少。其中以昌平最多，成交土地16宗，其次是顺义以及大兴区，均成交9宗地块。

从土地成交的金额来看，朝阳区以较高的成交楼面价及7宗成交地块位列各行政区之首，2018年共成交276.98亿元；其次是丰台区，2018年土地成交额为258.28亿元。而顺义区以9宗成交地块的优势以量取胜，位列前三。

共有产权房地块为主流

2018年北京成交的52宗住宅地块中，有51宗是限竞房或共有产权住房地块，仅有一宗商品房住宅地块。其中限竞房成交40宗，成交建筑面积近500万平方米；共有产权住房成交10宗，成交建筑面积超100万平方米，另有一宗地块为限竞房含共有产权住房。

从2016年底开始，北京市开始全面实行“限房价、竞地价”的土地出让方式，该方式同时设定房屋未来销售限价、设定地价上限、设置竞投自持面积和高标准建设方案，条件相对严苛。

目前已有较多“限竞房”入市，2018年11月《华夏时报》记者走访了北京孙河、丰台等区域楼盘发现，与普通楼盘相比，“限竞房”项目由于销售条件严格(设置均价和最高单价上限)，且业主购买后五年内不能出售，因此格外受到“冷落”。

以孙河别墅区为例，2017年5月，天恒联合中粮和旭辉以45.75亿元的价格拿下孙河乡西甸村2902-86地块F1住宅混合公建用地，楼面地价5.13万元/平方米，该地块商品住房销售均价不超过67516元/平方米，且最高销售单价不得超过70892元/平方米，相比周边的龙湖景粼原著、首开琅樾等“非限竞房”项目，其2018年7月份入市后销售情况并不理想。

孙河区域某别墅项目销售人员告诉记者，该项目成本太高，利润空间有限，对于业主来说，5年内限售，并不是很好的选择。

合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，多重因素导致了土地市场遇冷的境况：首先是企业现在资金方面也不是特别充裕，而融资环境又趋紧；其次是房企在前几年普遍囤地较多，不会盲目地拿地，而会选择符合市场预期和自身产品定位的地块；再次就是“限房价、竞地价”的地块本身限制条件太多，比如规定销售价格上限等，很多“限竞房”入市以后并没有达到房企的市场预期，另外这种地块太多很容易形成“同质化”的产品，开发商产品定位也容易错位。这些是出现低溢价和流拍现象的根本原因。

诸葛找房分析指出，“共有产权房”、“限房价、竞地价、竞自持”的土地出让模式有利于引导居民对于房价的合理预期，未来，随着基础性制度和长效机制的建立并完善，北京住房的供需矛盾也将逐步缓解。但同时随着限竞房和共有产权房大量入市，销售去化艰难，房企面临着巨大的销售压力。