小政策触动大神经，透析多校划片对楼市造成的影响

2019年1月1日起，北京海淀区多校划片的靴子终于落地。

如同一颗出膛的子弹，划破天空，飞向北京楼市的金字塔尖“学区房”，精确命中。

什么是多校划片？就是一个小区对应多个小学初中，最终上哪个学校，由电脑随机派位。上名校成了随机事件。也就是说，2019 年以后新买的房子，将不再对应固定的学校。

2018年12月末，首都师范大学附属育新学校、十一学校龙樾实验中学、上地实验学校等在对口小区或学校官网张贴了通告。

打响这一枪的意义非同寻常。虽然从短期看，高价学区房还将保持热度，但是目前的价格大概率会成为历史顶部。

我们从头认识下高价学区房。

1、天价学区房和匪夷所思老破小

北京的高价房片区有不少，海淀万柳板块是其中翘楚。“万柳”是豪宅区的代表，富贵逼人！

为啥贵，因为地段好！资源好！北临颐和园，西临昆玉河，东部与中关村比邻而居！上风上水，好学校（中关村三小）。这是卖方最常用的宣传。

我们先看一下万柳的总体情况：

总面积480万平米，其中北部大片的城市绿地，南部为占地100多万平米的万柳居住区，也是中关村科技园区内唯一的大面积住宅。

万柳的房价从10万到16万不等。社区从主打小户型的蜂鸟社区，到200平米起的万柳书院，有联排别墅的万城华府，几乎包含了各类住宅类型。

真豪宅：万城华府、万柳书院

较好的普宅：万泉新新家园、涧桥泊屋馆、光大水墨、锋尚国际、碧水云天、阳春光华、康桥水郡

一般普宅：新起点嘉园、蜂鸟家园、万柳怡水园

安置房：汇新家园、万泉新新2栋楼

虽然每个小区几乎都要10万+/㎡，价格不菲，但能称为豪宅，只有万城华府和万柳书院。

10年前，第一次走进万城华府玺园，还是被项目景观震撼到。站在某栋住宅的书房，凭窗眺望，近处，万柳高尔夫的大片球场，蜿蜒起伏，满眼翠绿，心旷神怡；远处巍巍西山、延绵不绝，让人豁然开朗、心胸舒展，景色令人印象深刻。这种感觉直到几年后，我站在喀拉米兰山口，眺望远处6000多米的雪山主峰时才再次产生了类似的共鸣。

当时销售讲：“这间做小孩子的书房，向外看景观很好，可以从小培养小孩开阔的心胸”。那一刻，我相信，景观是无价的。

除了这两个真豪宅项目外，万泉新新家园、光大水墨、涧桥泊屋馆也比较有特点，户型明显更大一些。因为紧挨中关村，村内不少企业高管都在万柳买房。万泉新新属于花园洋房，居住条件较好，最早的业主，就是联想、四通等企业第一批富起来的老员工。

万柳整体的优势还是配套，非常符合人们信奉的“地段论”。地铁10号线、西郊线、华联BHG、中关村三小、海淀少年宫、美中宜和、万柳高尔夫等等。

有这样的综合优势，特别是优质学区房的加持，万柳的高房价还是能令人心服的。

比起来，西城区的一些老破小就有些令人难以置信了。那些建筑于上世纪70、80年代，按照苏联标准建造的简易房（后期还经过加固），只因对应一所好小学，能卖到15万的天价。

简言之，无论是真正有高质配套豪宅，还是老破小，只要和学区房扯上了关系，则价格都必定如火箭般扶摇直上。

2、高价学区房或将难以为继

很多人熟知的一句话是：买房子就是买地段。

则什么是好地段？

在大众看来，处在好地段上的好房子必须满足以下几条：好学校+就业便利+好配套。而好学校在其中所占的分量，只要是家有儿女，则都理解深刻。

不过，从目前的情势看，高价学区房，未来可能难以为继。

为什么这么说？学区房的高价本质上来源于房子和优质教育资源的挂钩，则只要这条联系线中断，学区房也就失去了价值。为了缓解择校热，多年来，相关部门一直在寻找妥善解决之道，前述的海淀区多校划片就是其中的一个措施。

事实上，在此之前，北京朝阳区、丰台区、东城区已先后实行多校划片，名校云集的海淀区的加入，意味着该政策已深入推进，北京市治理中小学入学择校问题早就打起了“攻坚战”。

更早以前，2014年，教育部就曾发出通知，在一些教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方可以适度推行“多校划片”。随后在2015、2016、2017、2018每年开学季之前，都会专门发文，要求24个试点城市根据实际情况积极稳妥采取“多校划片”。

自教育部发布通知之后，多省份都在积极筹备“多校划片”的实行。2019年刚开始，北京率先行动起来，相信不久之后越来越多的省份会加入其中。

3、新路径下，避开高价学区房的“火拼”

虽然也有业内人士认为，多校划片只是扩大了学区房的范围，增加了学区房的不确定性，但是多校划片并未改变区域内教育质量，好学校和差学校同样存在，当择校的收益大于择校的成本，家长就有择校的动力。

但是整体上来看，随着教育资源的增加，将房子与优质教育资源“切割”的进一步深化，学区房的价值还是会被逐渐“稀释”。

还有一条之前很少有人考虑过的新路径，或许也可以解决初为人父母的年轻人对于高价学区房的纠结。

年轻人相对富集的是时间，短缺的是资金。拿自己短缺的资金去交换，其实非常不划算。搏一搏未来，用时间去交换，追赶上土豪的概率，可能会增大。一味地的尾随，差距只会更大。

所以年轻人去新区置业是条出路。 北京的通州、顺义、大兴等新城区，先发展轨道交通，再落地产业、补足配套短板。产城融合的发展思路，完全契合政府疏解人口和非首都职能的总体布局，将会得到很大的政策支持。

年轻人买房可以布局城市主要延伸区域，等待将来越来越完善的交通便利、产业落地（就业便利）、资源转移（教育、医疗）。

更重要的是，当这种路径被越来越多的人选择时，城市中心区高价学区房的需求将随之减少，价格也将自然回落。