行业竞争加剧 物业公司竞逐资本市场

近日，永升生活服务集团有限公司(01995.HK，以下简称“永升服务”)在港交所主板上市，这是2018年内第5家、内地第11家在港交所主板上市的物业公司，也“打响”了新三板退市转战港股的又一枪。

从2014年到现在，物业管理行业上市潮愈演愈烈。截至2018年12月下旬，已累计有74家物业服务企业(含已摘牌企业)登陆新三板，12家物业企业服务在主板上市。同时，也出现越来越多的物业服务企业从新三板退市转战港股的趋势。

数据显示，永升服务的主要收入来源还是依赖传统的物业管理服务，对比同类物业公司，永升服务的毛利率还处于中低水平。对此，永升服务执行董事兼总裁周洪斌认为，永升服务的毛利率水平属于相对合理的空间。毛利率应该分开来看，一个是基础物业服务毛利率，另一个是社区增值服务毛利率。基础物业服务毛利率在15%~20%之间是合理的，但提升空间有限，而社区增值服务毛利率增长空间能达到60%以上。

第三方市场面临强劲竞争

相关数据显示，2015年~2017年，永升服务在管理面积分别为977.6万平方米、1612.2万平方米、2647.9万平方米，近三年复合增长率为64.5%。同期，永升服务收益分别为3.34亿元、4.8亿元、7.25亿元，近三年复合增长率为47.4%。

永升服务的三大业务包括物业管理服务、对非业主的增值服务和社区增值服务。但是，永升服务的主要收入来源还是依赖传统的物业管理服务。2015年~2017年，物业管理服务分别贡献总收益的62.6%、61.7%、65.1%；对非业主的增值服务分别贡献30.1%、27.5%、19.7%；社区增值服务则分别贡献7.3%、10.8%、15.2%。

2015年~2017年，永升服务来自第三方物业开发商的管理建筑面积从104.8万平方米增长至1330万平方米，年复合增长率为264.7%。第三方物业开发商在物业管理服务中贡献的收入比重由2.3%上升至18.6%。

周洪斌对《中国经营报》记者表示：“永升服务第三方物业合作的面积大概超过50%，达到55%左右，这是一个现状。第三方市场拓展会面临更强的竞争，在价格上它会比旭辉地产给到的竞争要小一些，这是中国物业行业的现状。但随着消费者意识的普及，包括2018年做的市场拓展的价格，其实慢慢已经回归到正常，越来越靠近大业主给到我们平均的价格，这个差距会越来越小。”

相关数据显示，永升服务的毛利率由2015年的16.1%增长至2017年的25.2%，但对比同类物业公司超过35%以上的毛利率来看，永升服务的毛利率还是处于中低水平。

对此，周洪斌认为，永升服务的毛利率水平属于相对合理的空间。毛利率应该分开来看，一个是基础物业服务毛利率，另一个是社区增值服务毛利率。基础物业服务毛利率在15%~20%之间是合理的，但提升空间有限，而社区增值服务毛利率增长空间能达到60%以上。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经营报》记者表示，物业管理实际上还没有找到盈利机会，所以短期看，不见得物业管理规模大的企业就有优势，这也是类似房企需要注意的地方。类似上市也体现了一点，即物业公司必须走独立路线，包括业务独立和融资独立，其实都是看重了未来存量市场的发展机会。

新三板成为物企上市“跳板”

根据数据统计，截至2018年12月下旬，已经累计有74家物业服务企业(含已摘牌企业)登陆新三板，12家在主板上市。其中，2016年~2018年，登陆新三板的物业服务企业数量分别为23家、26家和11家，2016年还没有物业服务企业在新三板摘牌，2017年和2018年摘牌数量逐年增加，分别为4家和14家。

在这些2018年摘牌的企业中，就包括了永升物业，在当年3月时，永升物业就终止了新三板挂牌，彼时距离其2017年4月在新三板挂牌不足一年。2018年8月，永升物业向港交所提交招股书，并改名为“永升生活服务集团”。

严跃进认为，上市本身也是为了抢占存量市场，上市带来了品牌影响力，通过上市也带来了融资渠道的拓展。从上市情况看，也说明港交所对于此类物业公司的上市还是持认可态度的，至少审核方面没有想象的严厉，这也体现了当前此类市场较好的发展机会。

值得注意的是，在新三板挂牌时，永升服务还曾计划拓展社区教育、社区医疗、社区金融等增值服务，但目前来看，这些业务并没有发展起来。对此，周洪斌坦言：“物业不是什么都能做的，而应有所为有所不为。比如社区金融和社区教育，我们并不是完全放弃，我们可以选择与成熟的垂直服务商合作去推动。”

以新三板为“跳板”，摘牌后再登陆主板市场，成为物企上市的“捷径”。严跃进对记者表示，新三板在融资方面的意义不大，很多企业挂着新三板的名义，但其实没有发挥作用。香港市场相对来说比较好。现在的物业公司整体上来讲，在港股上相对有比较好的表现。后续其他物业公司可能也会有新三板退市的做法。