今年楼市主题：高位平衡与供给侧改革

楼市走过了调控政策非常严厉的一年，2019年的政策基调即便没有再强调“遏制房价上涨”、“保持政策连续稳定”，取而代之的是“因城施策”、“促进供求平衡”等，但从主要城市房价和库存看，高位平衡与供给侧改革的主题下，调控政策仍将保持偏紧姿态。

数据分析表明，2019年房地产开发投资还将保持高位。一方面，2018年开发商普遍借助预售加杠杆(推迟竣工)，1月至11月全国房地产竣工面积只有期房销售面积的60%，建筑安装工程投资负增长。2019年，开发商有业绩诉求，竣工交付也有规定日期倒逼，预售加杠杆不再大面积出现，建筑安装工程投资将由负转正；另一方面，目前主要城市库存消化周期相对较低。2018年底土地供求两旺，预示2019年“补库存”还将会持续。另外，2018年开发商冲规模、快周转、补库存，土地购置和新开工一直保持15%左右的增速，也将惯性推动开发投资高位平衡。而楼市政策基调则一再明确要“稳地价”、“稳房价”、“稳预期”。基于此，业内预测2019年楼市或呈“V型”走势。上半年，全国商品房销售面积延续下滑态势(2018年11月同比下滑5.1%)；下半年，政策效应滞后体现，楼市或有反弹。

笔者认为，观察分析楼市，首先要看行政干预性的调控举措，是否遵循“逆经济风向行事”的原则。当楼市供求和预期稳定了，调控就得适当调整，个别非热点三四线城市退出限售、暂停买房摇号政策、对商服类物业不再限定销售对象等举措当作如是观。那么，考虑到目前各地对楼市依赖普遍较深的现实，允许地方在“因城施策”框架下自主决定政策内容，会不会因政府托底而扭转预期，带来新一轮需求热潮？前不久召开的中央经济工作会议，关于房地产的第一句就是“构建房地产市场健康发展长效机制”。而长效机制首先是要求“权责对等、激励相容”：调控主导权给到地方，出什么政策、力度多大、什么时候出，由地方决定，地方当然也要为此担起稳定地价房价、成交量、秩序和预期等责任。

更重要的是，楼市面临的货币政策环境变了。尽管近期银行间市场利率创近几年新低，但房企依旧用高利率四处找钱，融资成本攀升，打折促销普遍。再清楚不过的是，降准仍属定向宽松范畴，宽松释放出的资金，能否进入实体，还需疏通政策传导途径，但绝不会像过去一样，绕了一圈后兜兜转转进入楼市。因为，近年来控制影子银行取得了显著绩效。

从2014年到2016年，信托公司、证券资产管理公司和基金子公司这三大块，非标融资总规模从28万亿元增至55万亿元。非标融资往往绕开监管，投向地产和地方融资平台等行业。2016年以来，金融治理最大的成果，就是防风险、去杠杆。这一轮攻坚战中，大量通道业务被清理。尤其，2017年开始打破刚性兑付、穿透式监管，三大非标融资通道规模大幅下降，社会融资规模中非标融资持续萎缩。

控制住货币闸口和流向，加上调控长效机制眉目渐清，2019年楼市当不会出现“V”型反转，当然也不会大幅下滑。首先，在稳定大基调下，首套房、改善型需求将获得支持；其次，银行资金面好转，基于优质业务追求，按揭投放有望加速；再者，2019年棚改新开工大概400万至450万套，加上在建后的总体量足以托底三四线城市。三四线楼市稳定了，全国楼市也就稳定了。由此估计，2019年商品房销售下行或将被控制在10%以内。

稳住商品房体量，实施结构性调整，这是未来我国房地产供给侧改革的重点。2019年，土地出让限地价、竞配建(保障房、租赁房、公共服务设施等)常态化，新建商品房“限房价”也常态化。双重挤压下，地产利润率向社会平均水平回归，地产红利让利给居民部门，无房户和新市民及转移人口以相对低的成本“扎根”城市。另外，集体土地市场化，让广大农民分享城市化红利，这是2019年供给侧改革重点。近日，土地管理法启动修订，集体建设用地不经征收可直接入市便是良好开始。行业利润率回归均值是长期政策安排，慢慢地，群体性的投资性购房索然无味，因为溢价预期赶不上交易成本和周期，资产泡沫日渐损耗，“房住不炒”落地。另外，借助控价和配建等去金融化的供地制度改革，集体土地入市的土地制度改革，保障房、租赁房、公共服务设施等替代新建商品房供给，在房地产保持体量的同时走上健康发展坦途。