2019年，楼市何去何从

1月8日上海梅赛德斯奔驰文化中心的讲台上，丁祖昱再度给出了他的年度“十大预测”。

在他看来，房地产仍是中国经济的压舱石和稳定剂，新的一年部分地方调控“四限”有望放松，地产行业规模或将下降10%。同时，他在购买力、租赁市场、土地市场、物业、养老、股票等多个方面也进行了相关预判。

不过从去年年初的预测内容来看，丁祖昱的观点并非完全准确，部分内容甚至错得离谱，连他自己都在台上指出，上一年的预测正确率只有65%。但今年他的“奔向未来·2019丁祖昱评楼市年度发布会”仍吸引了5000多名观众到场观看。

有人对此评价称，这或许体现了人们对于房地产市场发展前景的焦虑。在过去的2018年，楼市调控政策不断加码，到了2018年下半年，部分地区的房地产市场出现了降温和下行的迹象，成交量缩减、房企销售额放缓，2019年楼市仍然存在诸多变数。

行业成交规模或下降

对于2019年房地产市场的成交规模，丁祖昱给出了“13万亿元”这个数字。他认为2019年房企整体销售总金额预计在13万亿元左右，销售面积预计也会出现回落。

在去年年初，丁祖昱曾经认为，2018年房地产行业整体销售规模将环比2017年微降，但根据克而瑞的统计，去年整体销售金额达到了15万亿，比2017年时增加了不少，多数房企的累计销售业绩依然保持同比增长。

其中，碧桂园、万科、恒 大的销售流量金额与权益金额均超过去年同期水平，权益金额突破千亿元的房企已达到19家。另据克而瑞的预测，去年定下销售目标的房企，有九成左右完成了上一年的目标。

尽管上一年预测错误，但这一次，丁祖昱还是给出了成交规模下降的预测，并认为“销售金额和销售面积的回落，在2019年一定会看到”。

丁祖昱的依据是基于三四线城市2018年销售表现的情况，“三四线城市去年上半年在成交量上的占比为69%，但到了去年第四季度时成交占比下降到67%，整体成交乏力，因此2019年三四线城市的销售压力可能比此前两年还要大很多”。

高增长模式难再续

在过去几年，国内房企快速扩张，业绩增速明显，而据统计，2018年有正荣、弘阳等6家房企完成IPO并在港交所上市，所得款项金额累计达到100亿元，远高于2017年时的水平，另外海伦堡、中梁等6企业也在2018年内递交了IPO申请。

上市是对企业实力的肯定，但也在一定程度上折射出房企融资方面的问题。克而瑞数据显示，2016年房企境外债权融资比为10.7%，到了2018年时已经攀升至33.6%，用“满世界找钱”形容并不为过。

在市场趋冷的大背景下，丁祖昱认为从前高增长的前提已经不再具备，高增长的模式也不可持续，对此他给出了三个原因。

一是市场容量此前不断增长，每一年都在放大，但到了2019年，这种市场容量放大的空间很难再有提升。二是高杠杆市场已经过去，企业不再敢于采取高杠杆，甚至很多房企已经开始去杠杆。三是高周转的能力尽管多数房企已经具备，但仅有高周转，没有市场容量放大的话，保持高增长模式非常困难，甚至会有危险。

丁祖昱认为，高位运营时代已经开始，房企业绩增速将放缓，高速增长将被有质量的增长替代，应当做好主营业务，“很多房企是在拿房地产开发这一主营业务收入和利润来补贴多元化发展，如果行业规模缩小，增长速度放缓，那么做好主业才是前提”。

而在拿地方面，克而瑞数据显示，截至去年12月中旬，2018年全国300城土地市场成交建筑面积24亿平方米，小幅超过2017年全年的成交面积，维持在一个较为稳定的状态，部分库存较为紧张的城市，2018年土地供应量有所增加，一二线城市也加大了保障性住房用地的供应。

但在市场下行和部分土地流拍的影响下，成交量增速明显下降。同时与2017年相比，2018年TOP100房企的拿地销售比从0.58降至0.38，房企拿地更加保守。丁祖昱认为，2019年地价或将出现下降，房企可以选择入手，但是不要寄希望于抄底到地价最底部。

调控作用十分明显

丁祖昱今年对于市场的预判究竟是否准确，仍需市场进一步检验，例如他提出“今年继续看好海南”市场，但就在一天后的1月9日，海口出台楼市新政，内容包括暂停企业购房、新落户家庭限购1套、房屋规划限制、办公用房规定等。

克而瑞研究中心分析称，海口的政策是对“房住不炒”理念的贯彻和落实，堵住了“为买房而落户”等漏洞，调控整体趋严，预计未来海口成交量仍将保持低位，同时也不排除调控政策扩至整个海南的可能性。

对于房地产市场而言，调控作用是明显的。其中的“限购”和“限售”政策，一方面暂时取消了部分意向购房者的购房资格，另一方面也有效降低了住宅产品在市场的流动性。克而瑞的统计称，2018年各地楼市调控频次超过300次，但在年末的阶段，部分城市对于先前的调控进行了调整和放松。

丁祖昱在预测时指出，在地方承担起调控主题责任、维护当地房地产市场稳定的背景下，2019年的“四限”政策可能发生一些松动，“我讲的是希望，也没说一定要放松，对于制定最合适的政策需要认真评估”，丁祖昱说。

“2019年上半年可能是过去十年房地产压力最大的半年”，丁祖昱认为，房地产的调整刚刚开始，不会因为政策的变动发生180度的折返，对短期的市场不宜过度乐观，要抱最大的希望，做最坏的打算。

丁祖昱对2019年房地产市场的“十大预测”

1.房地产仍是中国经济的压舱石和稳定剂

2.货币放水难解楼市之渴

3.部分城市“四限”调控有望放松

4.地产行业规模下降10%

5.看好海南市场

6.购买力下降，刚需房要注意

7.地价还会降，房企可抄底

8.租赁行业面临大洗牌，“背靠大树”才能活下去

9.看好物业管理，短期内不看好养老地产

10.看好的地产股：碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉