2019楼市猜想：拐点向下地方放开调控或增多

2018年是国内楼市相对平淡的一年，在坚持“房住不炒”的主基调基础上，年内430余次楼市调控政策密集出台，限购、限贷等调控政策持续升级，范围逐渐由一二线城市向三四线城市扩围。

重压之下，国内房地产市场逐步回归理性。国家统计局数据显示，2018年11月份，一二三线城市新房价格同比累计平均涨幅均比2017年同期回落，前期热度不减的二三线城市房价涨幅也趋于稳定，房价上涨过快势头得以遏制。

而作为实现城镇居民住有所居目标的重要途径，住房租赁市场亦在2018年呈现出前所未有的成长势能，“租购并举”住房制度得到进一步完善。

展望2019年，房地产专家预判，楼市或将进入“横盘时代”，“无量无价”。调控政策层面基本保持延续性和稳定性，全年不会有较大动作，楼市放松将主要体现在地方政府，在因城施策的情况下，地方楼市低迷，土地出让金大幅下滑，地方财政吃力，一些城市会放松调控政策，包含取消限价、限售甚至限购的措施。而未来在企业层面来看，联合和并购等动作将更为频繁，中介市场结盟联合趋势会明显增加，行业洗牌在所难免。

“大稳小乱”的2018年

《中国经营报》：2018年，房地产行业业绩进一步增长，但行业规模增速放缓，2018年房地产行业出现哪些新特点？可否用几个关键词或者几句话总结概括？

欧阳捷：2018年房地产大势有三个关键词：大稳小乱、量平价稳、零增长区间。“大稳”是市场缓慢下行、不起不伏，“小乱”是各地因城施策、一城多策和抑扬不均，没有影响整体的楼市稳定。

刘天•旸：2018年，房地产行业的政策管理基本覆盖所有环节，新房市场营销流程上统一规范。2018年供应量的充足，成交量相对稳定，导致库存增加。市场从推出必热销转入成交“冰火两重天”。营销力重回市场，为了完成指标，各大房企在项目营销上开始招数频出，可惜实际效果并不是很理想，相继出现的大幅打折楼盘，加重了购房者的观望情绪，为稳定市场情绪，相关促销手段被监管部门叫停。

杨红旭：房地产行业全年度成交类指标降温，供应类指标升温。其中成交量降温的主要原因，是商品房新房成交面积增速持续下滑，而土地市场也出现降温。

2018年前八个月市场尚处于升温态势，九月份出现明显拐点。特征在于，从八九月份开始，全国新房成交量去化率出现下滑，开盘去化率下滑，全国100个主要城市新房供应量明显超过成交量，供大于求，房价从九月份开始出现环比下跌。同时，很多城市出现土地流标，实际成交价格下跌，甚至底价成交。

另外一个明显特征是，房地产企业出现两级分化。百强企业的销售金额同比增长35%，超过全国10%的平均水平，大型企业的市场占有率进一步提升。马太效应明显，房地产行业的优胜劣汰现象进一步加剧。

多地楼市降温中介行业洗牌加剧

《中国经营报》：具体到上海这样的一线城市，地王项目不再、“地王”“金九银十”一改常规、楼市降温、二手房市场低迷等等，与杭州类似的二线城市则出现房企惜售“一房难求”、土拍底价成交“一夜入秋”、开发商割肉入市。你如何看待这样的现象？2019年这些现象是否会出现转折？

刘天•旸：2018年，上海整体楼市情况比较平淡，地王进入市场，拿地成本、政府批售价格、市场接受度三方博弈，前景不明。二手房市场也没有“金九银十”的壮观场面，整体降温明显。2019年上海市场更多将以维稳为主，整体保持平衡，预计价格依然持平，市场走向进一步分化，而客户购买将更回归理性。

杨红旭：2018年，全国主要城市的二手房市场成交量降温，尤其在一二线城市，总体上看是同比下跌。但是供应量在增加，房企购地面积和新开工量保持较高增长。2019年，一线城市应该会继续探底，尤其是上海和北京。观察一下2019年下半年的走势吧。深圳和广州应该降温会比较晚，尤其价格端下跌比较晚，所以估计两座城市见底时间应该在2020年，快的话要到2019年第四季度。

欧阳捷：上海房价与美国最贵地区旧金山的房价基本相当，中国某些三四线城市1万元/平方米的房价，与美国小城市20万~30万美元的房价相比差距也不大。这意味着，除了房价仍在低位的城市，其他城市的房价很难再有上涨空间。

预计2019年住房市场会出现回温，但不等于回暖，不会再回到过去火热的盛夏。目前已经有城市开始放松，放松的诉求目标依然是稳市场。而房地产市场正面临逆周期调节的时机，政策放松恰是逆周期调节的微调。不过，“房住不炒”仍是长期定位，放松不等于放开，调控也不会退出。

丁建刚：杭州是中国房地产市场的典型城市之一，杭州楼市2018年同样经历了重要转向。转向并非是调控政策起的作用，而是限价政策造成一二手房价格倒挂，市场价格信息失灵，出现倒卖房号和权力寻租现象，政府最终不得不强行介入商品住宅销售摇号。

限价政策衍生出的摇号政策看似公平，但形成了将被限的商品房价格与市场价之间巨大的套利空间显性化、福利化的特征。同时也带来了诸多问题和混乱，效果事与愿违，还加剧了人们的投资投机心态，一些人甚至不考虑风险而放心大胆地投资房地产市场。

张宏伟：对于一二线城市2019年的政策预判是，中央将重点关注22个一线、强二线城市的市场状况，允许因城施策，可以适度放松或收紧，对政策做结构性调整，挤出投资需求，保障刚需释放。一二线城市短期市场下行压力加大，可能出现行政性手段的结构性调整。

《中国经营报》：过去的一年，中介行业也可谓是打响擂台赛，从姚劲波喊话左晖，到我爱我家的“家丑”事件，再到中原地产“原萃”诞生，行业格局也出现了“多国杀”局面，如何看待过去一年中介行业的这些变化？对于未来中介行业的发展走向你持何种观点？

刘天•旸：2018年的中介市场，洗牌更为激烈，从业人员过剩，市场进入汰弱留强阶段。大中介公司裁减人员缩小规模，增加营业业务以求生存，小中介公司开始寻求平台赋能，提升自我生存能力，顺应市场需求和中介市场的发展趋势。如今中介市场的结盟竞争均是市场进入寒冬下的市场趋势所致。

杨红旭：未来十年，大部分城市会进入二手房市场的时代，房产中介存量房交易会持续放大，整个中介行业的竞争格局较大。

2019年将进入“横盘时代”

《中国经营报》：2018年被称为史上房地产调控政策最密集、最严厉的年份，据相关报道，2018年的政策调控高达438次，这些调控政策对房地产市场的影响有哪些？对于2019年的房地产市场你又有怎样的预判？

欧阳捷：从2019年起，房地产将进入“横盘时代”。所谓的横盘，就像股市一样，“无量无价”。无量，指的是没有增量，全年成交同比微量收缩；无价则指的是2019年房价基本没有增长空间。

丁建刚： 2019年的总体判断是极不确定，可以确定的是房地产政策只会放松而不会从紧。由于宏观经济走势不乐观，优质二线城市与一线城市、三四线城市相比，相对乐观一些，不过决定市场走向的第一维度仍然是宏观经济，因为宏观经济、货币政策、房地产市场政策决定人们的预期。

刘天•旸：2019年最主要还是要看调控政策的变化，预计未来企业间联合、并购等动作将更为频繁。新房对于市场客户的争夺将进一步加剧，项目竞争也将进入白热化阶段。中介市场方面，结盟联合趋势会明显增加，中介洗牌在所难免。

张宏伟：预计2019年调控政策思路是：地方政府自行调控，调控政策分为18项必选和25项可选政策。后续因城施策会试点22个城市，预计1月先试点10个城市，地方根据市场特征将有更多自主权。

对于未来楼市政策预判，我认为核心定调是“稳地价、稳房价、稳预期”，既不允许大涨，也不允许大跌。未来一线城市是全国楼市风向标，难以实质性松动；三四线城市因去库存政策影响、需求集中释放尚未度过需求恢复期。下一轮房地产的主战场仍将在二线城市、尤其是调整时间早、市场需求大的二线城市应提早布局。