房企分化持续 “多米诺骨牌效应”显现

“没有规模就没有江湖地位，没有江湖地位就没有话语权”，这是房地产行业奉行的规则。房地产进入下半场，增量天花板若隐若现，要不要加杠杆做大规模成为困扰多家房企的难题。

2018年即将收尾时，上市8年的中弘股份被深交所摘牌，正式告别资本市场，压倒它的是超过百亿的逾期债务。

随着行业政策调控持续深入，融资渠道收紧，房企在加杠杆追求规模竞争的游戏中渐趋理性，行业集中度大幅提升，市场竞争格局已基本确立，资源进一步向龙头房企聚集，而由此引发中小房企陷入融资难、融资成本高的困境，同时规模房企进行多元转型，寻求新的业绩增长点，犹如多米诺骨牌被推倒。

行业集中度大幅提升

刚刚过去的一年，在市场下滑、行业规模增速放缓的情况下，规模房企继续保持领跑的态势，全年累计销售增速仍保持了较高水平。

研究机构统计的数据显示，2018年千亿房企总数达29家，较2017年新增13家，规模型房企凭借广泛的布局和雄厚的资金实力，市场份额越来越高，行业集中度加剧。其中碧桂园、万科、恒大以超过5000亿元的规模遥遥领先，形成第一梯队龙头企业。

恒大集团总裁夏海钧在2018年中期业绩发布会上称，房地产未来一定是“大鱼吃小鱼”。随着国内房地产市场日趋成熟，成交量趋于稳定，集中度的提升愈发明显，前十大地产商在不断蚕食小地产商的份额。“2017年年底，前十的地产商在全国销售占有率24%，2018年上半年已经到了30%，前三大占了15%。我们认为未来3~5年，集中度会到40%左右。”

龙头企业加速奔跑，中型房企拼命狂追，集中度持续快速提升。“两年之后，中国的房地产企业至少会减少三分之一。”有业内人士预测，这两年，规模房企将更加集中化，未来中小房企要么下沉到四五六线城市，要么就是在一二线城市的边缘位置，或者在当地城市里发挥他们当地的资源优势，跟全国性房企进行合作，然后为大企业提供前期拿地资源等支持。

一位行业前十强房企高管分析道，随着行业集中度提升，购房者因为对中小房企资金链短缺问题心有余悸，更倾向于选择规模大的品牌房企；对地方政府而言，规模大的品牌房企能带来土地溢价、产品规范和品质提升；另外供应商、金融机构也会更倾向于选择大房企，这是一系列连锁反应。

“最近有一位行业排名在70~80左右的高管来找我，他说能不能到我们公司来。为什么会跳槽呢？就是原来的平台不进则退，他浑身的本事发挥不出来，就会跳槽。未来人才流动的速度还会进一步加快。”该高管说。

中小房企融资难

在一个相互联系的系统中，一个很小的初始能量就可能产生一系列的连锁反应，人们把这种现象称为“多米诺骨牌效应”。

行业老大哥万科在2018年9月底举行的秋季例会上，高调喊出“活下去”，一时间，引爆行业悲观情绪。在此之前，万科董事会主席郁亮在内部强调：“如果6300亿元回款目标未达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

如何“活下去”？在同策研究院总监张宏伟看来，刚刚过去的2018年，房地产市场集中度大幅提升后，行业竞争格局已基本确立。“这种变化背后，身在其中的企业就面临一系列问题，谁的融资能力比较强，谁的抗风险能力比较强，谁的规模比较大，市场份额比较高，它就能在现阶段的市场生存下去。”

随着政策调控持续深入，央行加强房地产金融宏观审慎管理，银保监会强调要严控个人贷款违规流入楼市。业内人士认为，监管层加强对房地产资金的监管、银行暂停开发贷就是打在房企身上的一记重拳，房企融资压力凸显。但相对龙头房企而言，中小房企顶着更大的压力。

上述行业前十强房企高管分析称，央行对金融机构房贷审慎管理之后，限定给房地产企业的贷款总额度后，就导致中小房企没钱了。“每家银行不太一样，总体而言限定额大概是在20%左右。中小房企更多，多的人叫得更响，所以大家都说房企没钱了，但其实是中小房企没钱了。”

正如百强房企银亿股份(3.080, 0.06, 1.99%)日前发布公告称，因短期内资金周转困难，致使2.99亿元公司债未能如期偿付。中弘股份则是更极端的例子，因股价连续20个交易日低于面值，让其成为A股史上首个退市的上市房地产公司，压倒中弘股份的便是超过百亿的逾期债务。

在行业融资环境收紧、融资渠道受限的背景下，融资成本也在不断上升。克而瑞研究中心数据显示，2018年11月房企境内外发债综合成本达到8.54%，已经创下2015年以来单月融资成本的最高水平。尤其是境外发债融资，房企境外发债平均融资成本11.47%，较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。2018年1~11月，房企平均融资成本6.32%，较前10月的6.06%显着上升，超过2017年全年平均值。

有房企内部人士表示，现在13%是行业内一个基本融资成本，甚至还有18%、19%等更高的，部分房企正迎来融资“寒冬”。与此同时，部分房企资产负债表也正承受更大压力。

以某房企的发债状况为例，有媒体统计到，2018年以来，该企业共在上交所共提交了8次发债申请，其中仅有3次获批，1次终止，其余4次尚处在“已反馈”或者“已回复交易所意见”阶段。此外，2018年2月9日，该企业取消发行10亿元中期票据，5月23日再次取消了10亿元超短期融资发行计划。

在这样的背景之下，裁员也开始在地产圈弥漫。

业务布局多元化

行业集中度加剧，融资渠道收紧让很多房地产商对“地产”的态度开始变得讳莫如深，部分企业甚至不愿再提及“房地产”“地产”，甚至“置业”等字眼。

有多家房企进行了企业或分公司的名称变更，纷纷打出“去地产化”口号，谋求多元业务布局。根据不完全统计数据，2018年已有18家房企去掉了公司名称里的“地产”二字。

“所谓去地产化就是有一些多元化业务。房企有一定规模、有一定能力后，再去进行多元化布局，也是在市场集中度比较高的情况下，企业转型策略的表现。”张宏伟认为。

转型升级浪潮中，凭借巨大的存量市场空间和政策红利，长租公寓业务备受青睐，吸引了诸如融创、保利、龙湖、华润置地等多家标杆房企入局。不过，2018年下半年以来，多家长租公寓运营商被爆资金链断裂，行业盈利难题仍待破解。

据贝壳研究院院长杨现领介绍，目前长租公寓市场参与者主要包括三类：一是有中介基因的运营机构，这类机构的优势是运营时间长，离房源近，房源获取以分散式为主；二是房地产开发商，房源以集中式为主，目前头部房企基本全部都已进入长租公寓这个赛道；三是具有酒店运营背景的企业，核心优势是运营能力。

“2018年由于租金贷受限制，资金端被抽血，整个市场由过去跑马圈地状态快速进入整合洗牌阶段。”杨现领表示。

除继续在长租公寓、产业地产、养老地产等领域深入拓展之外，多家房企已将目光投向全新的领域。

据了解，2018年以来，房地产行业包括第一梯队的碧桂园、恒大和万科，也都纷纷砸下重金向机器人(13.770, 0.48, 3.61%)、汽车、物流等新的产业进行拓展；龙湖、保利等第二梯队的房企也纷纷更名去地产化，“去地产化”俨然成为一种行业风潮，吸引着越来越多的房企加入其中。

但各大房企进军不同领域却折戟而归的现象也屡见不鲜，如FF争夺战、万通跨界造车失手等，寻找新的突破口并非易事。