土地转租多次租金翻数倍 却因改变用途被罚

一块农村集体用地先后被多次转租，月租金翻了五倍，最后由市民孙某承租了下来，希望在此经营废品垃圾回收生意。可等他租用后，等来的却是一纸《责令停止（改正）违法行为通知书》。为此孙某把出租这块土地给他的黄某告上法院。昨日，记者从佛山市顺德区法院了解到，由于两次转租行为均未经过了出租人经济社同意，并且出租过程中改变了土地的用途，因此双方签订的合同无效。顺德法院作出判决，被告黄某需向孙某返还押金30000元及租金64800元。

缘起：一块土地多次转租租金翻五倍

事情还要从2017年说起。当时，梁某与顺德乐从镇某经济社签订《临时租用土地协议》，约定从2017年5月1日开始，梁某租用经济社中某地块作临时租用地使用。根据协议，梁某租用面积四亩，每亩年租金12000元，租金一次性缴纳一年。双方还约定，本地块属农田用地，不得在地块上搭建盖顶，只可堆放木头和停放车辆使用，其他物品一律不得堆放。

到2017年7月30日，梁某把该地块进行转租，与黄某签订《临时租用土地协议》。协议约定，2017年8月1日开始黄某租用该地块作临时租用地使用，每月租金为15000元，一次性缴纳3个月租金，于2017年10月1日开始起收。双方同样约定，本地块属农田用地，只可堆放木头和停放车辆使用，其他物品一律不得堆放等。

然而没过多久，2017年10月1日，黄某又把该地块进行转租，与孙某签订《土地租赁合同》。约定将地块局部基地出租给孙某使用，面积约6000平方米，使用期限为4年，自2017年10月1日至2021年10月31日止，租金为21600元/月，押金30000元整。

双方约定，在孙某租期满后，如孙某无违约，押金金额无息退回给孙某，孙某生产经营须遵守相关法律法规和符合当地乡约乡规，不得违约违规经营，有违法违规经营所产生的后果由孙某自行承担。同时合同还称，如国家集体等组织征用该土地时，孙某必须无条件服从；合同终止，黄某退回押金给孙某，黄某不作任何赔偿。

生变：部门勒令整改要求拆除违建

上述合同签订后，孙某向黄某支付了押金和三个月租金共计64800元，将该案中说到的这块土地交由孙某使用。孙某在使用土地过程中，对土地进行了填土、平整和部分硬化等，准备用作废品垃圾回收生意。

然而，2017年11月29日，佛山市顺德区国土城建和水利局向孙某发出《责令停止（改正）违法行为通知书》，载明孙某非法占用位于某农用地，违反了相关法规规定，责令其立即停止违法行为，并且要自行拆除上述地点的违法建（构）筑物，恢复土地种植条件，逾期不按要求自行整改的，将依法进行处理，并追究责任人相关法律责任。收到该整改通知后，孙某从2017年12月月底开始没有使用案涉土地。经济社于2018年1月出资将案涉土地恢复至符合种植条件。

由于孙某一直无法使用该地块，经与黄某协商无效后，孙某将黄某告上了法庭，请求黄某返还租金和押金94800元，赔偿其填土、平整、硬化及安装地磅的损失308425元。

“是原告先违约，我没有违约，不应该退回租金和押金。”对于孙某的诉讼，黄某辩称，当时租赁合同就有约定，租赁方在生产经营中须遵守相关法律法规和符合当地乡约乡规，不得违约违规经营，有违法违规经营所产生的后果自行承担。

黄某表示，本案中孙某承租土地后违反《中华人民共和国土地法》《中华人民共和国城建规划法》和当地村规民约，非法改变土地用途，孙某的行为已经构成根本违约，应承担相应的违约责任。因此，原告因违法所产生的损失由原告自行承担，与其没有关系。

焦点：多次转租后原出租人是否知情？

记者了解到，该镇经济社在收到诉讼材料后，才知道梁某将该土地转租给黄某，黄某又将土地转租给孙某。

“梁某和黄某之间，黄某和孙某之间的转租关系，都没有告诉我们，也没有得到我们经济社的同意。”经济社相关负责人表示，经济社与梁某之外的其他人均不存在直接的权利义务关系。经济社将上述土地出租给梁某时，已明确要求承租方不得进行非农业方面的用途，而梁某未经经济社的同意，擅自超出承租期限转租给他人，而实际承租人即本案的原告更是在案涉土地上未经同意擅自进行填土、平整、部分硬化等，原告因此造成的实际损失应由原、被告双方按照过错比例承担，与经济社无关。

顺德法院在审理此案时指出，首先，根据合同法相关法规规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。而本案所涉土地经权利人经济社出租给承租人梁某，由梁某转租给次承租人黄某，由黄某再次转租给孙某，上述两次转租行为，均没有证据证明经过了出租人经济社及梁某的同意。

法院

集体土地出租不得用于非农业用途

顺德法院审理此案的法官表示，案件的争议焦点之一为原告孙某与被告黄某签订的《土地租赁合同》效力如何。根据法院查明，在两次转租均没有经过出租人经济社及梁某同意的同时，根据相关法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

“案涉土地是农民集体所有的土地，经济社与梁某签订的《临时租用土地协议》及梁某与被告签订的《临时租用土地协议》均明确约定案涉土地属农田用地，只可堆放木头和停放车辆使用。”顺德法院称，在上述两份合同均明确约定土地性质及用途的情况下，根据双方的微信聊天记录的内容、《土地租赁合同》中关于租金、租用期限的约定，并结合一般的生活和交易习惯可判断，双方对被告租赁案涉土地用于非农业建设系达成一致意见的。

“被告黄某在未经出租人同意的情况下，将该土地有偿转租给原告作非农业使用已违反了法律、行政法规的强制性规定，依照法律规定，原、被告双方于2017年10月1日签订的《土地租赁合同》为无效合同。”顺德法院法官称。

“根据合同法的有关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告据此要求被告向其返还押金30000元及租金64800元有理，法院予以支持。”顺德法院法官表示。

该案的争议另一个焦点是原告孙某的损失是多少，损失应由谁承担。顺德法院审理认为，结合双方的过错程度和损失情况，法院酌定原、被告双方对自己经济损失各自负担，原告孙某要求被告黄某赔偿经济损失308425元依据不足，法院不予支持。

据此，顺德法院作出一审判决，判决被告黄某向原告孙某返还押金30000元和租金64800元。