沪未完成全年供地计划 土地低溢价成交贯穿全年

2018年，楼市回归理性的同时，上海经营性土地市场也延续了自2017年即开始的冷清格局，年内并未完成全年供地计划。同时，与全国土地市场的大趋势类似，过去一年，整个上海土地市场上，房企低溢价或底价拿地成为常态，甚至出现了流拍现象。与此同时，上海纯租赁住房用地供应的力度也持续增大，全年拍出35宗地块。

在大多数业内人士看来，2019土地市场将延续2018年的低溢价和重租赁特点。“2019年上半年应该还会延续目前的这种走势，下半年到四季度有可能会略微回升一点。但是总体来说会保持平稳，下半年的市场会有一些反弹。”同策研究院总监张宏伟分析认为。

土地低溢价成为主流

2018年12月29日，随着年内最后5幅国有建设用地使用权的成功出让，2018年上海土拍市场正式画下句号。

不过，年内上海用地供应计划未完成：根据上海市规划和国土资源管理局公布的2018年全市国有建设用地供应计划，2018年计划供应市政公用设施用地、公共服务设施用地、交通运输用地、住房用地、商业办公用地、工业仓储用地等各类国有建设用地2600公顷，计划供应量较2017年同比增长8.3%。但根据中国指数研究院近日发布的报告，2018年，上海合计成交土地2402.91万平方米。

其中，住宅用地成交1139.90万方，占比47%，住宅用地中商品住宅用地占比15%，保障性住房用地占比23%，租赁用地占比9%。商办用地成交470.87万方，占比20%。

上海中原地产首席分析师卢文曦指出，过去一年，低溢价成了上海土地市场的主流。“从平均溢价率走势可以看出，个别月份出现走高外，绝大部分处于低位运行，尤其是下半年，几乎都在1%以内运行。”而克而瑞研究中心提供的数据也显示，2018年，上海经营性用地拍出123幅，平均溢价率为0.92%。卢文曦同时指出，随着拿地竞争不激烈，楼板价合理回归。目前起拍楼板价基本是周边在售产品价格六折左右，已经回落到合理区间。

低溢价成为主流的同时，作为房企必争的一线市场，上海也接连出现了地块流拍的现象，克而瑞研究中心报告表示，2018年，流标/中（终）止地块有7幅。

值得一提的是，2018年上海纯租赁住房用地供应力度持续增大。根据中国指数研究院数据，2018年全年（截至12月28日），上海租赁用地共计成交35宗，成交面积205.2万方，成交面积约占住宅用地总面积的1/5。而从2017年7月至2018年底，共成交了57块租赁住房用地，将至少提供51679套新建租赁房源，目前部分地块已经开工。

从成交情况上看，租赁住房用地分布区域广泛，逐步拓展到除虹口、金山以外的上海大部分区域，实现了内环到郊环的全覆盖。其中，浦东相应的地块数量最多，为17幅，占比达到27.4%。而年内还有两幅位于泗泾镇的集体租赁土地入市，在上海的土地市场上颇具开创性意义。

此外，在目前租赁地块竞得人中，上海本土国企仍占据绝大多数，但2018年竞得此类用地的企业中也出现了非沪国企、民企的身影。如2018年1月，宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区02单元0218-02地块被深圳市中集产城投资发展有限公司以2.84亿元竞得，成为首家在沪竞得纯租赁宅地的外地企业。

2019下半年或有一些反弹

“对于上海土地市场过去一年的表现来说，这其实和市场降温有关。2018年企业本地拿地就很保守了，如果是大规模供地，可能反而会加剧企业的流拍现象。而对于上海土地市场来说，部分结构性的调整比如租赁住宅用地过多，可能也是很多房企不愿意拿地的原因。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者解释。

结合2018年的土拍市场表现，业内人士普遍认为，2019年，市场仍将会保持当前的平稳态势。

58安居客房产研究院首席分析师张波向记者分析说，2019年土地市场将延续2018年的低溢价和重租赁特点，土地市场很难再现“地王”，尤其是单价“地王”。同时，租赁土地加快出让，“国家队”领航租赁市场的增量供给。

“2019年上半年应该还会延续目前的这种走势，下半年到四季度有可能会略微回升一点。但是总体来说会保持平稳，下半年的市场会有一些反弹。”张宏伟告诉记者。

“明年土地投放节奏不会慢。”卢文曦直言，从供应端来看，上海土地市场在2019年“应该会保持平稳”，尽管楼市趋冷，但土地投放节奏不能因为冷就慢，一旦断档对后续供应产生压力。比如，2015年的市场行情就和土地有关，2014年土地供应比2013年少了近三成，所以2015年房价出现快速上行，“这些是前车之鉴”。但其认为，不排除今年市场上的地块起拍价格适度调低：“上海出现土地流标，对市场信心也是挫伤，适度让一部分利润给房企也利于平稳度过这轮调整。”

严跃进认为，整体上看，2018年上海新房的库存规模是有所增加的，这有助于带动后续供求关系的调整。而供地规模不大，往往是有压力的，因为这容易导致未来房源不足等风险，所以后续还是需要继续鼓励开发商积极拿地。

张宏伟认为，到2019年四季度的时候，“可能市场调整节点到了”，房企还是想在土地市场再去拿地、布局上海。“但是从眼下到2019年下半年之前，大家资金面还是紧张的，市场趋势还没那么明朗的时候，我觉得房企拿地应该还是会谨慎。”

严跃进预计，从普通住房市场的用地看，内环等核心区域还是会有一些纯住宅用地，且管控力度相对会小一点。此外，目前上海土地市场最大的变动应该是集体建设用地，实际上此类土地会成为上海在推行共有产权住房和租赁住房的试点型用地，改革力度较大，尤其是近郊区的供地节奏会明显加快。

“2018年拿地主力除了国企、央企外，龙头房企也瓜分不少地块，相比以往小房企在上海拿地机会越来越少。按此趋势，除非合作开发或联合拿地，否则连入围拿地的资格都很小。”卢文曦指出，在上海市场，中小房企拿地空间狭小，需要“抱团取暖”：“现在高杠杆推到极致，房企资金链已经比较紧了，比较好的出路就是联合拿地。”