上海集体土地试点入市 非沪企业及民企参与

日前召开的全国住房和城乡建设工作会议传出信息：“以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板”成为今年十项重点任务之一。一时间，租赁住房又成为市场焦点。

当前上海正加快推进租赁住房建设、培育和发展住房租赁市场，情况究竟如何？

记者针对市规划资源局公布的相关土地出让合同进行梳理发现，从2017年7月24日上海全面启动新增租赁住房用地供应以来，租赁住房用地成交情况发生了一些变化。截至去年12月31日，租赁住房用地已累计成交62幅，区域分布广泛，更有集体土地试点入市地块。竞得企业的类型也出现多样化趋势，除上海本地国企外，还有非本地国企及民企。

租赁住房用地供应力度增大

租赁住房地块采取“只租不售”模式。去年12月27日，上海有两幅租赁住房用地在市土地交易市场成交，这是2018年最后一批成交的租赁住房用地。两幅土地均位于宝山，将至少提供1560套租赁住房。

短短一年半时间，上海共成交62幅租赁住房用地，其中包括两幅综合性用途地块：杨浦区长白社区N1-01地块（长白街道228街坊）的土地用途为文体用地和租赁住房；浦东新区三林社区Z000703单元控规NH103-01地块，土地用途为商业用地、城镇单一住宅用地、租赁住房。这两幅地块总占地面积超163万平方米，至少可提供约5.5万套新增租赁住房，居全国前列。其中去年全年共成交38幅土地，较上一年增加14幅。

租赁住房用地供应力度持续增大。这些成交地块新建房源，还只是上海加快租赁住房建设的渠道之一。2017年发布的《上海市住房发展“十三五”规划》明确提出，“十三五”期间，上海将积极推进购租并举的住房体系建设，进一步健全房地产市场健康发展长效机制，预计新增供应各类住房约170万套，其中租赁住房约70万套。其它渠道还包括存量更新改造类项目、代理经租房源等。

租赁地块拓展到上海14个区

2017年7月，上海首批成交的两幅租赁地块，一幅位于浦东新区张江南区，一幅位于嘉定区嘉定新城。其中，在张江南区建设的张江国际社区人才公寓（一期）项目，是全市最早投入建设的纯租赁住房，预计今年全面竣工上市。

一年多时间里，租赁地块逐步拓展到上海除虹口、金山外的14个区，实现内环到郊环的全覆盖。其中浦东相应地块数量最多，为17幅，占27.4%。不过，地处偏远的崇明、奉贤、青浦三区也各自成交一幅租赁地块。其中，崇明区长兴镇G9CM-0901单元（局部调整）12-04地块成交于去年1月，由上海长兴岛置业有限公司以楼板价1518元/平方米竞得。同时成交的还有青浦区盈浦街道漕盈路东侧07-05地块，由上海盛青房地产发展有限公司以楼板价3578元/平方米竞得。去年11月，奉贤区海港开发区65-01区域地块，被上海奉港置业有限公司以底价竞得，楼板价1986元/平方米。

一位业内人士分析，2017年成交的租赁地块主要位于市区或郊区核心市镇，周边配套设施较完善。而上述3幅地块均位于配套设施有待改善的区域，地块自身配建更重要。例如青浦盈浦街道的租赁地块，在出让合同中就对公共服务设施有详细要求，包括建设日间照料中心、老年活动室、养育托管点、社区学校、卫生服务站等。

记者发现，已成交的地块重点聚焦就业密集、产城融合重点区域以及轨道交通站点周边区域。不过，青浦的租赁地块，也临近新开通的轨交17号线漕盈路站，交通条件优越，还毗邻青浦工业园，可满足园区工作人群的居住需求；崇明的租赁地块位于南部海洋装备产业区的配套区域，周边道路部分处于在建状态；奉贤的租赁地块处于海港综合经济开发区，距上海绕城高速仅约2公里。

集体土地首次入市租赁住宅

去年下半年，租赁地块成交出现“井喷”，达到27幅，占全年总量的七成。其中有两幅位于泗泾镇的地块是集体土地入市试点项目，在上海具有开创性意义。当年10月，松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号（集体土地试点入市）地块，以1.25亿元价格成交，建设租赁住房不低于825套。与过去土地市场出让的国有建设用地不同，这是上海首次通过土地市场推出的集体土地入市建设租赁住宅项目，出让人为泗泾经济联合社。紧接着的11月，松江区泗泾镇又有一幅集体建设用地转为租赁住房地块——松江区泗泾镇SJS20004单元03-11号（集体土地试点入市）地块，以8581万元价格成交，建设租赁住房不低于549套。

2017年8月发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》确定第一批上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。之后的实施意见提出，要稳妥有序开展集体建设用地建设租赁住房试点等多种途径，以增加租赁住房供应。业内人士分析，泗泾镇成为首个集体土地入市建设租赁住宅的地区，主要原因在于紧邻市区，以及镇域内没有行政村或农业户籍人口的现状。而且集体用地收归镇一级，不太会出现土地利用混乱复杂的情况。集体建设用地建造租赁住房，不仅可解决新上海人的民生问题，有利于增加城市竞争力，也是改变城市发展结构的重大突破。

参与的不乏非沪企业和民企

根据国家九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求和上海的具体情况，在大幅增加租赁住房供应、规范租赁市场培育和发展的阶段，要充分发挥国有企业的引领和带动作用，特别在稳定租赁关系、增加供给等方面的作用。经梳理，目前租赁地块竞得人中，上海本地国企占绝大多数，其中上海地产集团、张江集团、陆家嘴集团以及市北高新集团，分别以12幅、4幅、4幅、3幅土地位居前四。“国有企业作为市场的‘稳定器’，应积极参与租赁住房建设。这也是企业谋求转型的良机。”上海地产集团相关负责人说。

不过，去年参与租赁地块交易的房企中不乏非沪企业以及民企的身影。去年1月，宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区02单元0218-02地块被深圳市中集产城投资发展有限公司以2.84亿元竞得，这是首家非沪企业。中集产城投资发展有限公司为A股上市公司中集集团下属子公司，具有国资背景。去年10月成交的松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号（集体土地试点入市）地块，其受让企业同样来自深圳，为有巢科技投资（深圳）有限公司，现改名“有巢住房租赁（深圳）有限公司”，是华润置地全资子公司。“有巢”是华润置地于去年6月发布的长租公寓品牌。

此外，松江区泗泾镇SJS20004单元03-11号（集体土地试点入市）地块则被民营企业上海派米雷投资（集团）有限公司竞得。这是一家以产业地产投资为主的综合性投资公司。公司旗下两个产业园区、两个长租公寓项目均在松江区。